Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2025 №5-КГ25-95-К2 указывает на необходимость разграничения процедур изменения вида разрешенного использования земельного участка, приведения ранее установленных видов разрешенного использования земельных участков в соответствие и установления соответствия разрешенного использования.
Суть дела
Ответчик является собственником земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, ранее имевшего вид разрешенного использования: «земельная доля при домовладении».
В соответствии с уведомлением Росреестра изменён ВРИ земельного участка с «земельная доля при домовладении» на «для индивидуального жилищного строительства». Минмособлимущество осуществило расчёт платы за изменение ВРИ и направило собственнику земельного участка уведомление на сумму 451 143, 80 руб.
В связи с невнесением ответчиком указанной платы истец обратился в суд с названным иском о взыскании с ответчика платы за изменение вида разрешенного использования, указав, что на основании волеизъявления ответчика изменен вид разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, иск был удовлетворен.
Суды исходили из того, что ответчиком не оспаривался факт подачи заявления об изменении ВРИ земельного участка, на основании которого внесены изменения ВРИ в ЕГРН. Поскольку ответчиком добровольно была избрана процедура изменения вида разрешённого использования земельного участка, то с него в пользу истца подлежит взысканию соответствующая плата.
Ответчик подал в Верховный Суд РФ кассационную жалобу на указанные судебные акты.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, ч. ч. 2 и 6 ст. 30 ГрК РФ).
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В силу ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Виды разрешенного использования земельных участков предусмотрены классификатором видов разрешенного использования земельных участков, который содержит как наименования видов разрешенного использования земельных участков, так и описание деятельности, допускаемой на земельных участках в соответствии с такими видами разрешенного использования.
В соответствии с ч. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.
В силу ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, расположенного в границах субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, в границах Московской области и находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается на основании заявления этого лица при условии внесения им платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, определяемой в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, нормативным правовым актом Московской области, с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на дату подачи указанного заявления видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования.
Исключение из правила о внесении денежных средств за изменение вида разрешенного использования закреплено в ч. 3 ст. 22 данного закона, согласно которой плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка, не взимается при условии, что вид разрешенного использования земельного участка изменяется на вид разрешенного использования, указанный в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу данного федерального закона, а также в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, законом Московской области.
Порядок внесения платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории Московской области, установлен ст. 5.1 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и постановлением Правительства Московской области от 31.12.2013 № 1190/57.
Так, п. п. 15 — 17.1 ст. 5.1 названного закона предусмотрено, что уведомление о размере платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка направляется собственнику земельного участка в личный кабинет заявителя на РПГУ в день подписания результата.
Собственник земельного участка обязан внести плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка в тридцатидневный срок со дня получения уведомления, за исключением предусмотренных законом случаев. В случае невнесения платы за изменение вида разрешенного использования собственником земельного участка в тридцатидневный срок с момента получения уведомления о размере платы уведомление считается утратившим силу.
Из приведенных норм права следует, что изменение вида разрешенного использования земельного участка может быть осуществлено после внесения собственником земельного участка платы за предоставление такой услуги либо после принятия решения о предоставлении ему рассрочки.
На каком основании истцом был изменен вид разрешенного использования земельного участка ответчика без внесения последним платы, суды не устанавливали, как и то, было ли принято решение о предоставлении ответчику рассрочки по внесению такой платы.
В приказе Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» отражен вид разрешенного использования «жилая застройка» (код 2.0), содержание которого включало в себя содержание вида разрешенного использования с кодом 2.1 «для индивидуального жилищного строительства».
Какому именно виду разрешенного использования, установленному классификатором видов разрешенного использования земельных участков, соответствовал земельный участок ответчика с видом разрешенного использования «земельная доля при домовладении», не соответствующим данному классификатору, суд не выяснял, однако от этого зависело, могла ли ответчику быть оказана платная услуга по изменению вида разрешенного использования или вид разрешенного использования должен был быть установлен в результате предоставления государственной услуги «Установление соответствия вида разрешенного использования земельных участков классификатору видов разрешенного использования земельных участков» для приведения вида разрешенного использования земельного участка ответчика в соответствие с классификатором.
Комментарий специалиста
Рассматриваемое определение касается вопроса разграничения процедур изменения вида разрешенного использования земельного участка, приведение в соответствие классификатору видов разрешенного использования ранее установленного вида разрешенного использование земельного участка и установление соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору.
управляющий партнер юридической компании ЮКО, Юлия Иванова
Правовой режим использования земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (статьи 1, 7, 42 ЗК РФ). Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) и параметров использования земельного участка и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.
Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ в ЗК РФ были внесены изменения, согласно которым все возможные виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ). Конкретные виды разрешенного использования земельных участков определяются в правилах землепользования и застройки, устанавливающих режим землепользования применительно к каждой территориальной зоне.
В отношении земельных участков, виды разрешенного использования которых были определены до принятия указанного классификатора, до 1 января 2021 года орган местного самоуправления обязаны были внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков (часть 12 статьи 33 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором представляет собой выявление в последнем и установление земельному участку наиболее близкого аналога его ранее установленного разрешенного использования. По заявлению правообладателя такого земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором (часть 13 статьи 33 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Данное положение направлено на то, чтобы обеспечить возможность установления соответствия видов разрешенного использования земельных участков действующему классификатору в том случае, если имеющийся вид разрешенного использования ему не соответствует.
Законодатель разграничивает процедуры изменения разрешенного использования земельного участка, приведения в соответствие классификатору разрешенного использования и установления соответствия вида разрешенного использования классификатору. При приведении в соответствие или установлении соответствия вид разрешенного использования земельного участка не изменяется (не происходит изменение содержания правового режима использования земельного участка: целей, параметров, прав и обязанностей правообладателя, не изменяется состав видов разрешенного использования). Прежний вид разрешенного использования уточняется, но не претерпевает изменений по содержанию. Публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу. При изменении разрешенного использования прежний его вид изменяется на какой-то новый вид, который функционально отличается от прежнего вида. При этом, приведение в соответствие классификатору ранее установленных видов разрешенного использования хотя и влечет внесение изменений в правила землепользования и застройки, но не изменяет для правообладателей правовой режим их использования и будучи обязанностью публичной власти, не может возлагать на правообладателей какие-либо дополнительные обязанности.
