Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2026 № 18-КГ25-483-К4 разъясняет пределы действия преюдициальности судебных актов при взыскании задолженности по ЖКХ, а также подтверждает приоритет сведений ЕГРН при определении площади помещения для расчета платежей.
Суть дела
В декабре 2019 года общим собранием собственников многоквартирного дома управляющей организацией было выбрано Общество, с которым был заключен соответствующий договор.
Ответчик, Н., являлась собственником нежилых помещений (в подвале и на 1 этаже) в данном доме. Согласно выписке из ЕГРН, общая площадь принадлежащих ей помещений составляла 2 538,6 кв. м.
В период с июня 2021 г. по май 2023 г. ответчик не вносила плату за жилищно-коммунальные услуги. Управляющая компания обратилась в суд с иском о взыскании задолженности и пеней. При расчете иска УК изначально исходила из площади 2 250,9 кв. м.
Однако суд первой инстанции (Советский районный суд г. Краснодара) взыскал задолженность, рассчитанную исходя из площади помещений всего в 1 001 кв. м. Основанием для такого решения послужило вступившее в законную силу решение этого же суда от 13 января 2020 года, вынесенное по иску самой Н. к прежней управляющей организации (ТСЖ), где площадь ее помещений была определена именно в 1 001 кв. м. Суд первой инстанции посчитал эти обстоятельства преюдициальными.
Суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд) и суд кассационной инстанции (Четвертый кассационный суд общей юрисдикции) согласились с таким подходом и оставили решение без изменения. Не согласившись с расчетом задолженности, Общество обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.
Позиция ВС РФ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла в действиях судов нижестоящих инстанций существенные нарушения норм материального и процессуального права и отменила все принятые по делу судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Верховный Суд указал на следующее:
Отсутствие преюдиции для нового лица. Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, обязательны для суда только в том случае, если в новом деле участвуют те же лица. Общество не участвовало в деле 2020 года и не является правопреемником того ТСЖ. Следовательно, решение 2020 года не обладает свойством преюдициальности для текущего истца, а является лишь одним из письменных доказательств, подлежащих общей оценке.
Нарушение правил оценки доказательств. Суды первой и апелляционной инстанций формально подошли к разрешению спора. Они не исследовали и не оценили указанное решение 2020 года на предмет его относимости и допустимости в соответствии со ст. 67 ГПК РФ (более того, сами тексты того решения и определения о его разъяснении в материалы нового дела даже не были приложены).
Приоритет сведений ЕГРН. В силу абз. 2 п. 36 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ № 354), при расчете платы приоритет имеют сведения о площади помещения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Судам следовало проверить размер начисленной задолженности исходя из актуальных данных ЕГРН (2 538,6 кв. м), а не слепо копировать цифру из старого дела с другим истцом.
Мнение эксперта
Данное определение Верховного Суда РФ является важным ориентиром для судебной практики по жилищным спорам, пресекая распространенную ошибку судов «экономить время» за счет автоматического переноса фактов из старых дел без проверки тождества сторон.
Самарханова Надия Алиевна, юрист, член Союза юристов-блогеров при Ассоциации юристов России
Ключевые выводы для правоприменения:
Преюдиция строго персональна. Управляющая компания, пришедшая на смену другой УК или ТСЖ, не связана выводами судов по спорам между собственником и предшественником. Каждому новому юридическому лицу факты (включая площадь помещений, наличие задолженности, факт оказания услуг) необходимо доказывать самостоятельно, опираясь на актуальные документы.
ЕГРН – главный документ для расчетов. При взыскании задолженности по ЖКХ базовым документом для определения площади помещения является свежая выписка из ЕГРН. Ссылки на старые решения судов, справки БТИ или данные из поквартирных карточек могут быть приняты во внимание только если они не противоречат ЕГРН или если сведения в ЕГРН были официально оспорены и изменены.
Риск формального подхода. Определение подчеркивает, что неприменение принципа непосредственного исследования доказательств (ст. 157 ГПК РФ) является безусловным основанием для отмены судебного акта. Суд не может сделать вывод о площади помещения, просто сославшись на номер старого дела, не истребовав и не изучив его материалы.
Для управляющих компаний это сигнал: при подготовке исков о взыскании задолженности необходимо всегда прикладывать актуальные выписки из ЕГРН и не полагаться на «исторические» судебные акты по данному дому. Для собственников же это напоминание о том, что успешный спор о площади помещения с одной управляющей организацией не дает автоматического иммунитета от перерасчета и взыскания долгов по реальной площади со стороны новой организации.
