Определение Верховного Суда РФ от 24.10.2024 № 305-ЭС22-4220(4) напоминает о критерии разграничения самостоятельных помещений и помещений, относящихся к общему имуществу здания.

Суть дела

Должник являлся застройщиком многоквартирного дома (далее – МКД), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 30.12.2014 г.

13.05.2015 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности на нежилое помещение (комната консьержа) за должником, поэтому указанное имущество по итогам проведенной инвентаризации включено конкурсным управляющим в конкурсную массу должника.

Ряд физических лиц-собственников помещений в МКД в рамках дела о банкротстве должника обратились в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным перехода к должнику права собственности на нежилое помещение, признании недействительной и аннулировании записи регистрации в ЕГРН о регистрации за должником права собственности на спорное нежилое помещение.

Заявляя о незаконности перехода права собственности на спорное нежилое помещение к должнику, заявители ссылались на то, что оно входит в состав общего имущества МКД и используется как комната консьержа, в которой размещены блок управления запирающего устройства входной группы (домофон), сервер системы видеонаблюдения, блоки и пульты управления пожарной сигнализации МКД, узел распределения системы отопления 1-го этажа МКД и каналы электроснабжения этажных щитов всего МКД.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами первой и апелляционной инстанций, в удовлетворении заявления отказано.

Суды исходили из того, что комната консьержа, находящаяся в МКД, не является общим имуществом собственников помещений в таком доме. Изначальное оформление прав на спорный объект за должником свидетельствует о том, что объект с момента ввода дома в эксплуатацию имел самостоятельное назначение (комната консьержа) и принадлежал должнику, который нес расходы по его содержанию, в том числе по уплате налога на имущество. Кроме того, суды со ссылкой на положения статьи 301 ГК РФ пришли к выводу о пропуске заявителями трехгодичного срока исковой давности по заявленным требованиям, указав на общедоступность сведений о регистрации перехода права собственности на спорное помещение к должнику.

Заявители обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты.

Позиция Верховного Суда

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Собственнику квартиры в МКД наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 289, пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Пункты 1, 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ, раскрывая приведенный перечень, устанавливают, что к общему имуществу МКД относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

По смыслу приведенной нормы права к общедомовому имуществу могут относиться не только помещения технического назначения, но и предусмотренные проектом здания помещения, предназначенные для удовлетворения санитарно-бытовых потребностей сотрудников управляющей организации, хранения инвентаря собственников, нахождения поста охраны или консьержа и пр.

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании.

В рассматриваемом случае судами установлено, что спорное помещение представляет собой комнату консьержа, то есть рабочее место лица, оказывающего услуги по обслуживанию МКД. В ответ на вопрос суда представитель конкурсного управляющего в судебном заседании подтвердил, что спорное нежилое помещение использовалось для размещения консьержа.

Заявители в суде первой инстанции указывали на то, что спорное помещение изначально при постройке здания проектировалось застройщиком как комната консьержа, в подтверждение чего представляли в материалы дела проект планировки коммерческих помещений первого этажа. Кроме того, собственники обращали внимание, что лицевой счет на помещение открыт только в 2023 году, то есть после инициирования судебных споров. До этого момента расходы на его содержание оплачивались в составе расходов на общедомовые нужды. Указанные доводы не получили правовой оценки в обжалуемых судебных актах.

В условиях проектирования должником и последующей эксплуатации спорного нежилого помещения как комнаты консьержа такое имущество квалифицируется как общее имущество дома, поэтому факт регистрации в ЕГРН права собственности на спорное нежилое помещение за должником не имеет правового значения.

Пункт 2 статьи 290 ГК РФ устанавливает запрет на отчуждение доли в общем имуществе МКД отдельно от отчуждения принадлежащего собственнику помещения.

В силу части 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то есть самостоятельного волеизъявления в отношении общего имущества при совершении сделки не требуется.

С учетом изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Пунктом 3 постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), в Определении Верховного Суда РФ от 16.08.2023 г. № 305-ЭС23-6628.

Таким образом, у конкурсного управляющего отсутствовали достаточные основания для включения спорного помещения в конкурсную массу должника. При этом то обстоятельство, что в настоящий момент спорное помещение реализовано конкурсным управляющим на торгах, не препятствует восстановлению нарушенных прав собственников.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – постановление № 10/22), в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

В рассматриваемом случае воля заявителей очевидно направлена на защиту права на общее имущество МКД, в связи с чем суду для правильного разрешения спора надлежало определить подлежащие применению нормы материального права и предложить заявителям уточнить требования с учетом преследуемого ими материально-правового интереса.

Исходя из разъяснений пунктов 52, 53 постановления № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право. Поскольку сама регистрационная запись оспариванию не подлежит, государственный регистратор не привлекается в качестве ответчика по таким искам.

Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на спорный объект. Защита прав заявителей обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра.

Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Применяя нормы об исковой давности, суды не учли, что в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора заявители не раз указывали на то, что помещение из владения собственников не выбывало, то есть виндикационное требование ими не заявлялось. Требование заявителей направлено на защиту от нарушения их прав, не связанного с лишением владения (негаторный иск).

В силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Пунктом 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, сформулирована правовая позиция о том, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.

Мнение эксперта

Рассматриваемое определение посвящено вопросу о критериях разграничения помещений в здании (многоквартирном доме) на самостоятельные помещения (жилые или нежилые), которые могут находится в индивидуальной собственности, и относящиеся к общему имуществу здания, которое может принадлежать только на праве общей долевой собственности собственникам помещений в здании.

управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.

Общее имущество собственников помещений в здании имеет специфический правовой статус, исключающий свободное распоряжение таким имуществом и правами на него: оно следует исключительно за правом на отдельное помещение в здании, доля в праве на это имущество не может быть предметом отдельной сделки, выдел в натуре такой доли не допускается (статья 37 Жилищного Кодекса РФ). Вследствие этого, такое помещение как объект долевой собственности, не может быть самостоятельным объектом сделок и объектом права собственности какого-либо иного лица, нежели сообщества собственников помещений в здании.

управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.

Исходя из содержания части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество многоквартирного дома (далее — МКД) разделяется на две группы:

  • императивно в силу прямого указания в законе относится к общему имуществу (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, технические подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома);
  • имущество, которое прямо не поименовано в норме, но в силу функционального назначения предназначено для обслуживания МКД.

Имущество, относящееся ко второй группе, может находится как в составе (внутри) здания, так и за его пределами. Относящееся к общему имущество здания может представлять собой как часть помещения, так и отдельное обособленное помещение.

Поэтому, основополагающим критерием отнесения помещений и иного имущества в здании к общему является функциональное назначение – предназначены исключительно для обслуживания более одного помещения в здании или для расположения инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном здании оборудования. При этом для определения правового режима помещения не имеет определяющего значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых. Если помещения предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, такие помещения не относятся к общему имуществу (Определение Верховного Суда РФ от 16.08.2023 № 305-ЭС23-6628, Определение Верховного Суда РФ от 18.04.2023 № 18-КГ22-141-К4, Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09).

Определение также содержит важный вывод о том, что функциональное назначение помещения с целью отнесения к самостоятельному объекту или общему имуществу, определяется исходя из проектной документации на здание.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *