Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2026 № 14-КГ25-21-К1 разъясняет, что возведенный до 01.01.1995 нежилой объект недвижимого имущества не может быть признан самовольной постройкой, а отсутствие в отношении такого документа разрешительной документации на возведение не может служить основанием для отказа в признании права собственности по основанию приобретательной давности.
Суть дела
Истец обратилась в суд с иском к министерству имущественных и земельных отношений о признании права собственности на гараж с погребом, расположенный на дворовой территории указывая, что ее отец в 1986 году совершил обмен принадлежавшей ему комнаты в коммунальной квартире на квартиру, принадлежавшую Н.В.К. и одновременно с обменом жилых помещений приобрел у Н. В.К. гараж на придомовой территории по цене 1 600 руб., о чем имеется расписка.
С 1986 года ее отец, а затем и она сама пользовались названным объектом открыто и добросовестно. В настоящее время истец не может оформить правоустанавливающие документы и зарегистрировать свое право собственности на гараж, поскольку архивные документы не сохранились. Права иных лиц на гараж с погребом, как указывала истец, в течение всего срока ее владения ими не заявлялись.
Не согласившись с иском, министерство имущественных и земельных отношений предъявило встречные требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком, путем сноса указанного выше гаража, полагая, что данный объект недвижимости является самовольной постройкой.
При рассмотрении дела установлено, что на дворовой территории находятся хозяйственные деревянные и кирпичные постройки, сараи, отдельно стоящие и сблокированные гаражи, имеющие признаки долгосрочной эксплуатации, одним из которых более пятнадцати лет пользуется истец, о чем указано в акте осмотра администрации города. В этом же акте отмечено, что земельный участок, на котором расположены постройки, относится к территориальной зоне ЖМ (о) — зона особого регламента многоэтажной жилой застройки, в которой размещение гаражей для собственных нужд является основным видом разрешенного использования.
Факт возведения спорного гаража с погребом подтверждается инвентаризационным планом земельного участка из инвентарного дела от 1994 года, а также техническим паспортом на гараж, составленным по состоянию на 2023 год. Данный гараж является объектом капитального строительства.
При этом, сведения о документах, на основании которых предоставлялся земельный участок для размещения индивидуальных гаражей, отсутствуют.
Земельный участок, занимаемый спорным гаражом, не сформирован, на государственный кадастровый учет не поставлен и относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено.
Как установил суд на основании заключения эксперта, местоположение спорного гаража соответствует местоположению гаража, отраженному в инвентарных делах.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований истца отказано, постановлено устранить препятствие в распоряжении министерством имущественных и земельных отношений земельным участком, и возложена на истца обязанность самостоятельно и за свой счет снести гараж с погребом, расположенный на данном земельном участке.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды посчитали, что истцом не предоставлено доказательств того, что земельный участок, на котором находится спорный гараж, сформирован надлежащим образом в порядке, предусмотренном законом, что не позволяет однозначно определить уникальные характеристики земельного участка как объекта земельных отношений. Доказательств того, что гараж введен в эксплуатацию как объект недвижимого имущества, как указал суд, не представлено, равно как документов, подтверждающих предоставление в установленном законом порядке истцу, а также предыдущему пользователю гаражом земельного участка для целей строительства объекта недвижимости на каком-либо праве, как и доказательств оформления истцом данного земельного участка на каком-либо праве.
Учитывая отсутствие у истца права на земельный участок, расположенный на дворовой территории, наличие на нем кирпичного строения (гаража), которым пользуется истец, суд счел встречные исковые требования министерства имущественных и земельных отношений о сносе гаража подлежащими удовлетворению.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
До введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации последствия самовольной постройки жилого дома (дачи) или части дома (дачи) регламентировались статьей 109 главы 11 «Личная собственность» раздела II «Право собственности» Гражданского кодекса РСФСР, утвержденного Верховным Советом РСФСР 11.06.1964 г.
В связи с введением с 01.01.1995 в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации раздел II «Право собственности» указанного выше Гражданского кодекса РСФСР признан утратившим в силу, о чем указано в статьях 1 и 2 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
В статье 222 ГК РФ законодатель распространил понятие самовольной постройки не только на жилые дома, но и на другие строения, сооружения и иное недвижимое имущество.
Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
В статье 11 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» закреплено, что действие статьи 234 ГК РФ (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 и продолжается в момент введения в действие части первой этого кодекса.
При рассмотрении дела истец указывала, что она не является лицом, осуществившим строительство спорного гаража. Данная постройка приобретена отцом заявителя у Н.В.К. в 1986 году. Помимо расписки, подтверждающей это обстоятельство, заявителем представлены фотографии сохранившегося в подъезде алфавитного указателя прежних жильцов, среди которых числится предыдущий владелец квартиры Н.В.К.
Какие-либо документы Н.В.К. на гараж в деле отсутствуют, однако, как утверждает заявитель, жилые дома по улицам были подведомственны Воронежскому заводу кузнечно-прессового оборудования им. М.И. Калинина и имели печное отопление, для чего требовались уголь и дрова. Поскольку жилые дома построены без балконов и подвалов, завод им. М.И. Калинина для целей хранения топлива выделял своим сотрудникам земельные участки для сараев и гаражей, а также предоставлял строительные материалы для их строительства. По этой причине постройки имеют общие стены.
По мнению истца, указанные обстоятельства с учетом инвентарных дел, представлявшихся суду, заключения судебной экспертизы, свидетельских показаний и иных имеющихся в материалах дела доказательств позволяли сделать вывод о том, что спорный гараж возведен не позднее 1979 года с разрешения завода, то есть правомерно.
В настоящее время четыре подобных гаража оформлены в собственность граждан.
Комментарий специалиста
При рассмотрении иска о признании права собственности, истец должен доказать добросовестность фактического владения объектом недвижимости. Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. При этом, действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 ГК РФ) («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»,утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, пункт 4 «Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2003 года»).
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова
Между тем, применительно к нежилым объектам недвижимого имущества, созданным до 01.01.1995 (даты ведения в действие части первой ГК РФ) не применяются критерии самовольной постройки, изложенные в статье 222 ГК РФ. Положения указанной статьи ГК РФ в силу статьи 4 ГК РФ, статей 1 и 5 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ применяются к нежилым объектам недвижимости, созданным после 01.01.1995.
До 01.01.1995 понятие «самовольная постройка» и последствия ее возведения в виде сноса или безвозмездного изъятия, распространялись только на жилой дом (дачу) или часть дома (дачи), построенных гражданами (статья 109 ГК РСФСР).
Относительно объектов, построенных до введения в действие ГК РФ и ГрК РФ, предусматривающих получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию нежилых объектов недвижимости, действовал порядок, установленный Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», который в свою очередь распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам. При строительстве объекта хозяйственным способом на собственные средства, возможности приемки их в эксплуатацию в указанном порядке у застройщика не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком.
Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. Отсутствие у истца документов о строительстве этих объектов или разрешительной документации на строительство само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права собственности (Определение Верховного Суда РФ от 03.08.2021 № 307-ЭС20-22282, Постановления Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11, от 25.09.2012 № 5698/12, от 01.07.2014 № 4240/14, от 05.06.2012 № 238/12).
При решении вопроса о признании права собственности на такого рода объекты недвижимого имущества, принадлежащие гражданам, суд должен исходить из следующих обстоятельств:
1) Ранее действовавшее законодательство допускало наличие в собственности граждан определенных видов нежилых объектов (статья 10 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР»). По общему правилу, право собственности на такие вещи возникало с момента создания или с момента передачи вещи. Гражданин имел прав свободно распоряжаться указанными объектами (статьи 10 и 13 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР»).
2) Правообладатель земельного участка, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства, не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может предоставляться в частную собственность (Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2025 № 4-КГ25-53-К1).
Однако, само по себе отсутствие документов об отводе земельного участка не препятствует приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны (Пункт 4 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2017 № 67-КГ17-22).
Если характер использования территории земельного участка не допускает нахождение на нем спорных объектов в силу принятых после их строительства нормативно-правовых актов, то в таком случае судам следовало учесть соответствующие положения гражданского и земельного законодательства о праве на возмещение убытков или на получение компенсации (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.10.2025 № 18-КГ25-302-К4).
3) Отсутствие ранее действовавшей учетной регистрации прав на такие объекты не препятствует признанию права собственности на них, если права на объект возникли до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
