23 сентября 2025 года определением Верховного суда Российской Федерации № 5-КГ25-81-К2 направлено на новое рассмотрение дело о признании права собственности на долю в земельном участке.
Суть дела
14.08.1925 застройщику на основании акта предоставлен земельный участок на праве застройки сроком на 26 лет для возведения жилого строения. 05.04.1943 после возведения дома между ФИО1 и ФИО2 (мать истца) заключен договор купли-продажи предметом которого являлись 3/4 доли дома. В соответствии с архивными выписками из похозяйственных книг за ФИО2 было закреплено и числилось 38,88 сотых гектара земли. На указанную площадь земельного участка выставлялись квитанции по оплате земельной ренты. Решениями судов от 31.01.1961 и от 25.04.1963 определены идеальные доли домовладения, за ФИО2 закреплены 19/100 и определен порядок пользования земельным участком соответственно, за ФИО2 закреплена часть участка. Истец является наследником ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 24.07.2000. В соответствии с выпиской из ЕГРН Истец – собственник 19/100 долей жилого дома. 03.05.2012 Истец обратилась в Управление Росреестра с заявлением о внесении в ГКН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в виде земельного участка, в обоснование чего представила выписку из похозяйственных книг за 1955-1957 годы. На основании указанного заявления земельный участок был поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный с датой постановки на кадастровый учет 01.01.1955. В 2015 году собственники жилого дома обращались в суд к Истцу об установлении границ спорного земельного участка в соответствии с решением суда от 25.04.1963, однако суд отказал в иске.
Истец обратилась в суд с иском к Департаменту о признании права собственности на участок, указав, что как наследница она имеет право на получение в собственность спорного участка, приобретенного ФИО2 до введения в действие Земельного кодекса РФ. Отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии достоверных доказательств, подтверждающих принятие решения о предоставлении ФИО2 в собственность спорного земельного участка и выдачу документа установленной формы, удостоверяющего это право. При этом представленные выписки из похозяйственных книг не подтверждают возникновение права собственности на земельный участок за семьей истца, поскольку реквизитов документа, на основании которого внесена запись о наличии права на земельный участок, не имеется.
С выводами суда апелляционной инстанции согласился Второй кассационный суд общей юрисдикции.
Позиция Верховного Суда
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что обжалуемые судебные постановления приняты с существенными нарушениями норм права и согласиться с ними нельзя ввиду следующего.
1. С учетом того, что спорный земельный участок на праве застройки был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и на нем расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу и ответчикам, привлеченным судом апелляционной инстанции, указанные лица имеют исключительное право на этот участок и вправе требовать установления общей долевой собственности на него.
2. С учетом того что все собственники объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, привлечены к участию в деле, суду апелляционной инстанции необходимо было разрешить возникший спор как спор об установлении общей долевой собственности на земельный участок, поставив на обсуждение сторон соответствующие вопросы, тем более, что воля на приобретение спорного земельного участка в собственность выражена всеми собственниками объекта недвижимости, расположенного на нем.
Мнение эксперта
- В соответствии со специальными положениями п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее- Закон № 136-ФЗ) государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН. В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Согласно п. 9.1. Закона
№ 137-ФЗ граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ определено, что, если иное не установлено, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Кроме того, в материалах дела отражено, что ФИО2 платила земельную ренту, которая согласно Указу Президиума Верховного Совета СССР от 10.04.1942 «О местных налогах и сборах», взималась за застроенные и незастроенные земли, которые были предоставлены в бессрочное пользование и по договорам о праве застройки.
Таким образом, отсутствие ограничений на оформление в собственность земельного участка, установленных законодательством, равно как и исчерпывающего перечня документов, которые являются основаниями для приобретения прав на земельные участки в период до введения ЗК РФ, свидетельствуют об ошибочных выводов судов об отсутствии документов, подтверждающих возникновение права собственности на земельный участок. С учетом положений п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 о том, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права, суд сделал правильный вывод о наличии у Истца исключительного права на долю в земельном участке.
- Действительно, нижестоящими судами не приняты во внимание, положения ЗК РФ. В частности, ч. 5 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на основании сервитута, совместно обращаются в уполномоченный орган. Волеизъявление на приобретение прав на земельный участок было выражено при рассмотрении иска к Истцу в 2015 году, когда собственники жилого дома обратились в суд об установлении границ спорного земельного участка в соответствии с решением суда от 25.04.1963, однако суд отказал в иске. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Кроме того, установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (ст. 11.4 и 11.5 ЗК РФ). При этом суд ссылается на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в постановлении от 06.09.2011 № 4275/11, согласно которой если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.
С учетом изложенного, при условии привлечения всех собственников объекта недвижимости, суду, как правильно указано вышестоящей инстанцией, следовало рассмотреть вопрос по существу и разрешить вопрос об установлении права общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определить причитающуюся каждому долю.
Скогорева Марина Алексеевна, к.ю.н., преподаватель кафедры Правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ
