В рассматриваемом Определении в споре с покупателями квартиры на первичном рынке, но не непосредственно у компании-застройщика Верховный Суд встал на сторону Ответчика, указав, что коль скоро Ответчик застройщиком в данной сделке не являлся, то и соответствующие положения Закона о защите прав потребителей о большем сроке гарантийных обязательств в данном случае неприменимы.
Данный спор сам по себе вряд ли может претендовать на наличие каких-либо концептуально новых правовых позиций для судебной практики, поскольку Верховный Суд в данном случае исправлял очевидную ошибку судов нижестоящих инстанций, которые не в полной мере выяснили обстоятельства дела (включая статус Ответчика в данной сделке).
управляющий партнер юридической компании OLIMP LEGAL Иван Хорев
Однако данный спор имеет большое значение непосредственно для потребителей, которые сталкиваются с подобными ситуациями, когда вроде бы квартира приобретается на первичном рынке недвижимости, однако продавцом выступает не сама компания-застройщик, а иная, связанная с застройщиком компания, которая, по сути, перепродает квартиру по обычному договору купли-продажи. В таких ситуациях в силу того, что продавец застройщиком не является, то соответственно потребитель лишается части тех возможностей защиты своих прав, которые предусмотрены и Федеральным законом № 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве многоквартирных домов), и Законом о защите прав потребителей (глава 3). Понятно, что для группы компаний застройщика такой способ продажи является более выгодным с данной точки зрения, но потребитель как заведомо слабая сторона в данных правоотношениях, не всегда понимает суть разницы.
Покупателям по таким сделкам рекомендуется:
- более внимательным образом изучать обстоятельства совершения сделки (кто продавец, каков механизм продажи);
- в случае, если продавец не является застройщиком данного многоквартирного дома – необходимо выяснять наличие в договоре обязательств такого продавца нести гарантийные обязательства, проверять то, какие виды и сроки гарантийных обязательств предусматривает продавец;
- сразу при приемке квартиры по акту приема-передачи, либо в непродолжительные сроки после приемки квартиры обратиться к соответствующим экспертам за мнением о том, какие в квартире имеются скрытые строительные недостатки и какова стоимость их устранения, поскольку возникает риск пропуска соответствующего срока обнаружения недостатков, который предусмотрен в договоре или в законе (если он составляет менее 5 лет).
Указанные рекомендации следует учесть и на тот случай, если квартира приобретается для перепродажи в небольшой срок с момента ее регистрации за покупателем, поскольку в противном случае возникает риск столкнуться с претензиями уже в свой адрес от следующего покупателя и в такой ситуации может быть затруднительно впоследствии взыскать сумму убытков непосредственно с первоначального продавца.
Безусловно, при заключении подобной сделки продавцы часто не соглашаются вносить изменения в будущих договор в пользу покупателя-потребителя, поскольку, продавец является профессиональным участником рынка и при планировании будущих продаж по подобной схеме в том числе часто планирует свой бюджет на возможные дальнейшие выплаты по гарантийным обязательствам, поскольку на практике срытые строительные недостатки различного характера почти всегда присутствуют. Однако даже в таком случае покупатель, следуя указанным рекомендациям, может существенным образом снизить риск собственных убытков в будущем."
