Конституционный Суд РФ подтвердил право наймодателя на одностороннее расторжение договора

02.06.2022 Конституционный суд РФ вынес постановление № 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 310, пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 450.1 и абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.В. Пыкиной» (далее – Постановление), в котором рассмотрел вопрос о конституционности предоставления наймодателю права в одностороннем порядке прекратить договор найма жилого помещения.

Суть дела

Гражданка Т.В. Пыкина оспаривает конституционность ряда положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), регламентирующих односторонний отказ от договора найма жилого помещения в связи со следующей ситуацией. Решением суда общей юрисдикции отказано в удовлетворении требований Т.В. Пыкиной, предъявленных ею как нанимателем к наймодателю по договору найма жилого помещения, о признании расторжения договора в одностороннем порядке незаконным, признании незаконным выселения из жилого помещения, взыскании убытков и компенсации морального вреда. Суд исходил из того, что стороны договора вправе были согласовать основания его одностороннего расторжения, а также из того, что Т.В. Пыкина не исполнила обязанность по внесению платы за жилое помещение и что наймодателем соблюден предусмотренный договором порядок его расторжения.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, которые пришли к выводу о том, что вопреки суждениям Т.В. Пыкиной положения главы 35 ГК РФ, регулирующие правоотношения сторон по договору найма жилого помещения, не содержат запрета на досрочное расторжение такого договора в одностороннем порядке нанимателем либо наймодателем при наступлении условий, согласованных сторонами. В передаче кассационной жалобы Т.В. Пыкиной для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ отказано определением от 16.07.2021. 

Т.В. Пыкина полагает что, ее права нарушены тем, что суды, толкуя пункт 2 статьи 687 ГК РФ, основывались на признании данной нормы диспозитивной, позволяющей менять соглашением сторон договора найма жилого помещения судебный порядок его расторжения по требованию наймодателя, императивно закрепленный в названном пункте наряду с таким основанием для расторжения договора судом, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение более двух раз.

Позиция Конституционного Суда РФ

Предметом рассмотрения Конституционного суда РФ по анализируемому делу является абзац второй пункта 2 статьи 687 ГК РФ, как применяемый в судебной практике во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 310, пунктом 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 422, пунктом 1 статьи 450 и пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ для решения вопроса о праве наймодателя жилого помещения по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при наступлении указанных в нем оснований, отличающихся от оснований, предусмотренных абзацем вторым пункта 2 статьи 687 ГК РФ.

Конституционный суд РФ обратил внимание на то, что свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц.

Главная задача конституционно-правового воздействия на систему регулирования отношений по найму жилых помещений состоит в обеспечении конституционно-правового баланса прав собственников и нанимателей жилья, экономической эффективности использования жилой площади и защиты – как важного личного блага – самой возможности использовать жилище. Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче – надлежащим образом оформлять договоры, что способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет. Можно предположить, что именно с означенными обстоятельствами связаны стремление трактовать норму пункта 2 статьи 687 ГК РФ как диспозитивную. Абзац второй пункта 2 статьи 687 ГК РФ не имеет прямого указания на императивность содержащейся в нем нормы. При определенных обстоятельствах в договоре краткосрочного найма и наймодатель способен оказаться стороной, чьи интересы не могут быть эффективно защищены в случае применения судебного порядка расторжения нарушенного другой стороной договора. Следовательно, даже при существенном (или длящемся) нарушении договора нанимателем наймодатель продолжает быть связанным договором, несет бремя финансовых потерь. Это – с учетом краткосрочности договора – может приводить к непропорциональному ограничению прав наймодателя, нарушая его правомерные ожидания, связанные с договором краткосрочного найма жилого помещения. В пользу допустимости включения в договор условия о возможности расторгнуть его в одностороннем порядке по инициативе наймодателя говорит прежде всего то, что нанимателю доступен последующий судебный контроль, заменяющий предварительный.

Тем самым стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абзаце втором пункта 2 статьи 687 ГК РФ. Однако условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем, определяемые договором, во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление. Кроме того, баланс прав и законных интересов наймодателя и нанимателя в любом случае нарушало бы установление в качестве оснований для расторжения договора краткосрочного найма жилья таких обстоятельств, которые не могут считаться существенным образом затрагивающими интересы наймодателя. 

Таким образом, Конституционный суд РФ пришел к выводу о том, что абзац второй пункта 2 статьи 687 ГК РФ, применяемый в судебной практике во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 310, пунктом 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 422, пунктом 1 статьи 450 и пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ для решения вопроса о праве наймодателя жилого помещения по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор, не противоречит Конституции РФ, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу он предполагает, что иные, чем непосредственно предусмотренные его положениями, основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно и относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя, а суд при рассмотрении спора нанимателя и наймодателя в связи с односторонним расторжением договора последним оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением названных условий в договоре и их использованием наймодателем.

Мнение эксперта

В Определении Конституционный суд РФ рассматривает важный для правоприменения вопрос о конституционности предоставления наймодателю права в одностороннем порядке прекратить договор найма жилого помещения. На практике такие условия договоров не являются редкостью, поэтому сейчас Конституционный суд РФ фактически постарался внести какую-то ясность в этот вопрос.

отмечает Дарья Петрова, кандидат юридических наук, практикующий юрист

В любом договоре баланс имущественных интересов его сторон – это тот «камень преткновения», который всегда вызывает споры, разные оценки и неопределенность. Если вести речь о договоре найма жилого помещения, то в этих отношениях нужно «уравновесить» права наймодателя и нанимателя так, чтобы ничьи интересы не нарушались, и никто не оказался в заранее более выгодном положении. Эту проблему Конституционный суд РФ решает через допустимость толковать абзац второй пункта 2 статьи 687 ГК РФ как диспозитивный, т.е. допускающий предоставление наймодателю права в одностороннем порядке отказаться от договора найма жилого помещения. Однако, в целях защиты нанимателя и обеспечения баланса интересов сторон договора основания для такого одностороннего отказа должны быть сформулированы в договоре ясно и определенно и относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя. Конституционный суд РФ дополнительно обращает внимание на право нанимателя в таком случае обратиться в суд с иском об оспаривании одностороннего отказа наймодателя от договора. Соответственно, суд при рассмотрении такого спора нанимателя и наймодателя будет оценивать, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением названных условий в договоре и их реализацией наймодателем. Это также защищает интересы нанимателя от произвольного отказа наймодателя от договора найма жилого помещения. Таким образом, позицию Конституционного суда РФ в этой части можно поддержать. Но нельзя не заметить, что в Постановление речь идет о «ясно и определенно» сформулированных основаниях для одностороннего отказа наймодателя от договора найма жилого помещения и последующей оценке судом добросовестности при установлении и применении данных условий договора.