Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2026 № 308-ЭС20-10878 (27) разъясняет, на какую дату определяется рыночная стоимость жилого помещения при расчете возмещения, выплачиваемого Фондом развития территорий, и на кого возлагаются последствия роста цен на недвижимость при позднем обращении за выплатой.
Суть дела
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2019 ООО «Специализированное строительно-монтажное управление «Краснодар» признано банкротом, в отношении застройщика открыто конкурсное производство по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Участник строительства А. заключил с застройщиком два договора участия в долевом строительстве квартир в доме по адресу: г. Краснодар, шоссе Нефтяников, д. 26. Определением от 16.06.2020 требования о передаче квартир включены в реестр требований участников строительства. По договорам А. оплатил 5 000 000 руб., размер неисполненных обязательств участника строительства составил 1 855 750 руб.
В декабре 2019 года наблюдательный совет Фонда развития территорий принял решение выплатить участникам строительства денежное возмещение. Для расчета использовался отчет оценщика от 05.12.2019 о рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения. В действующей редакции части 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что рыночная стоимость определяется на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения. При этом Методика основывается на стоимости равнозначного помещения в объекте незавершенного строительства на той же стадии строительства, на которой находился объект должника на день открытия конкурсного производства.
В июле 2024 года А. обратился в Фонд за возмещением и получил 5 593 682,31 руб. Сумма была рассчитана по отчету, использованному при принятии решения от 26.12.2019, с учетом фактически внесенной по договорам оплаты.
Не согласившись с размером выплаты, А. потребовал определить стоимость квартир по состоянию на 19.07.2024 — дату фактического перечисления денег. Судебная экспертиза оценила две квартиры в 22 320 865,77 руб., после чего заявитель просил обязать Фонд произвести доплату в размере 16 727 183,46 руб.
Суд первой инстанции удовлетворил заявление, указав, что за прошедшие годы рынок недвижимости существенно изменился и выплата по ценам 2019 года не восстанавливает жилищные права гражданина. Апелляционный суд и суд округа согласились с этим выводом. Фонд обратился в Верховный Суд РФ.
Позиция ВС РФ
Судебная коллегия по экономическим спорам признала подход нижестоящих судов ошибочным. По смыслу частей 1, 1.1 и 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ выплата осуществляется на основании решения Фонда о финансировании. Принимая его, Фонд формирует расходную часть бюджета и определяет общий объем средств для всех участников строительства конкретного дома.
Размер индивидуального возмещения рассчитывается по одному отчету о рыночной стоимости квадратного метра равнозначного жилья. Этот отчет применяется ко всем участникам строительства соответствующего объекта независимо от даты их личного обращения.
Слова «рыночная стоимость на момент выплаты возмещения», содержавшиеся в прежней редакции статьи 13 Закона № 218-ФЗ, не означали обязанность проводить новую оценку для каждого гражданина. Последующее исключение этой формулировки из закона существа регулирования не изменило.
Иной подход нарушал бы равенство участников строительства одного дома: размер поддержки зависел бы от даты обращения, а гражданин, подавший заявление позднее при росте цен, получал бы преимущество перед теми, кто обратился своевременно. Кроме того, на Фонд необоснованно возлагались бы расходы на многократную переоценку одного объекта.
Верховный Суд также учел заявительный характер выплаты. Фонд обязан разместить сообщение о начале приема заявлений в течение трех рабочих дней после принятия решения, а перечислить возмещение — в течение десяти рабочих дней после получения необходимых документов. Информация о начале выплат была опубликована в декабре 2019 года, однако А. обратился только в июле 2024 года. После получения документов Фонд выплатил возмещение в установленный срок.
Следовательно, позднее получение денег было связано с действиями самого заявителя, а последствия роста цен за период до его обращения не могут быть возложены на Фонд. При этом не установлено, что при исчислении возмещения Фонд нарушил статью 13 Закона № 218-ФЗ, Правила выплаты или Методику расчета. В материалах дела отсутствовали и доказательства несоответствия отчета от 05.12.2019 законодательству об оценочной деятельности и стандартам оценки.
Судебная коллегия отдельно подчеркнула, что Фонд не является стороной договоров долевого участия и не возмещает убытки по правилам статей 15 и 393 ГК РФ. Выплата представляет собой специальную меру публичной поддержки, размер которой определяется Законом № 218-ФЗ.
Если выплата Фонда меньше денежного эквивалента неисполненного обязательства застройщика, разница может быть включена в реестр требований кредиторов застройщика на основании пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве. Оснований возлагать эту разницу на Фонд Верховный Суд не усмотрел.
Судебные акты трех инстанций были отменены. В удовлетворении заявления А. об установлении рыночной стоимости квартир и об обязании публично-правовой компании «Фонд развития территорий» осуществить доплату возмещения отказано.
Мнение эксперта
Определение Верховного Суда формирует единый подход к определению размера выплат Фонда развития территорий. При расчете возмещения учитывается не рыночная стоимость жилья на день фактического перечисления денежных средств конкретному гражданину, а стоимость, установленная в отчете об оценке, использованном Фондом при принятии решения о финансировании выплат по соответствующему объекту. По времени составления такой отчет должен быть приближен к моменту начала выплат.
Спиридонова Мария Сергеевна, юрист, член Союза юристов-блогеров при Ассоциации юристов России
Такой подход обеспечивает равные правила для участников строительства одного дома, но одновременно возлагает риск последующего роста цен на гражданина, который своевременно не реализовал право на возмещение.
При этом нарушение Фондом установленного порядка или срока выплаты само по себе не влечет перерасчета возмещения исходя из стоимости жилья на дату фактического перечисления денежных средств. В такой ситуации гражданин вправе использовать иные способы защиты, в том числе требовать выплаты возмещения в судебном порядке и, при наличии оснований, взыскания процентов по статье 395 ГК РФ за просрочку исполнения денежного обязательства.
В рассмотренном деле таких обстоятельств не установлено: Фонд своевременно разместил информацию о начале выплат и перечислил возмещение после получения от участника строительства необходимого комплекта документов в установленный срок.
Определение не исключает и оспаривания отчета оценщика Фонда. Однако спор должен касаться достоверности оценки на юридически значимую дату: соблюдения стандартов, корректности объектов-аналогов, стадии строительства, характеристик дома и его местоположения. Сам по себе последующий рост рынка основанием для перерасчета не является.
Важно учитывать и различие методик. Возмещение Фонда рассчитывается по стоимости равнозначного жилья на первичном рынке с учетом той же стадии строительной готовности, на которой находился проблемный объект при открытии конкурсного производства. Поэтому такая выплата изначально может быть ниже стоимости аналогичной квартиры в завершенном доме.
При определении денежного эквивалента обязательства застройщика в реестре применяется иной порядок. Конкурсный управляющий на основании отчета привлеченного им оценщика определяет стоимость готового жилого помещения по состоянию на день введения первой процедуры банкротства. Такой расчет не связан специальным критерием Методики Фонда о той же стадии строительной готовности. Поэтому размер выплаты Фонда и денежный эквивалент требования к застройщику могут различаться как из-за даты оценки, так и вследствие разных правил подбора объектов-аналогов.
Право предъявить эту разницу к застройщику сохраняется, однако возможность ее реального получения зависит от наличия конкурсной массы. В этом состоит практическое ограничение подхода Верховного Суда: он обеспечивает равенство расчета и предсказуемость расходов Фонда, но не гарантирует приобретение равнозначного жилья спустя несколько лет после начала выплат.
Практический вывод для участников строительства состоит в следующем: за выплатой следует обращаться своевременно, а оспаривание ее размера должно основываться на доказательствах несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки, некорректного подбора объектов-аналогов либо нарушения Методики расчета, а не только на последующем росте цен на недвижимость.
