Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.10.2023 N 307-ЭС23-9843 по делу N А56-10933/2022 посвящено вопросу: каким образом после прекращения договора аренды арендатору следует обеспечить доказательства фактической передачи арендодателю ранее полученного в аренду имущества при уклонении последнего от получения имущества и подписания соответствующего акта.

Суть дела

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения “Имущество Санкт-Петербурга” (истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к АО “Хозяйственно-эксплуатационное управление Адмиралтейского района” (ответчик) о взыскании 3 558 449,15 руб. задолженности за период с 01.07.2015 по 31.03.2019, 8 808 384,47 руб. пеней за просрочку платежа, начисленных по состоянию на 29.11.2021 по договору аренды, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за пользование помещениями по договору аренды от 13.12.2013 № 10-А168758.

Как следует из материалов дела, 13.12.2013 стороны заключили договор № 10-А168758 аренды нежилого помещения 7-Н площадью 186 кв. м с кадастровым номером 78:31:1057:13:50:3, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 50, лит. А.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания и действует по 12.11.2014 (11 месяцев).

В связи с тем, что ответчик (арендатор) продолжил пользоваться помещением в отсутствие возражений истца (арендодатель), действие договора продлилось на неопределенный срок.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, истец указал, что уведомлением от 30.10.2019 № 77774-32/19 он сообщил ответчику об отказе от договора аренды, при этом сведения о передаче объекта по акту приема-передачи в настоящее время отсутствуют, вследствие чего у ответчика имеется задолженность по арендной плате в сумме 3 558 449,15 руб. за период с 01.07.2017 по 31.03.2019 и пени за просрочку внесения платы в сумме 8 808 384,47 руб.

Истец также указывал, что им в адрес ответчика была направлена претензия от 11.03.2019 N 1708-пр./19 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора и освобождении занимаемого объекта недвижимости.

Возражая относительно исковых требований, ответчик ссылался на то, что уведомлением от 15.06.2017 исх. N 274/17 он на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ известил истца о расторжении договора и 01.07.2017 освободил помещение. Вместе с тем, акт приема-передачи (возврата) оформлен не был ввиду уклонения арендодателя от его составления.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции, оценив установленные по делу обстоятельства, руководствуясь статьями 195, 196, 199, 200, 202, 207, 606, 610, 614, 621 ГК РФ, пришел к выводу о том, что комитет не вправе требовать с общества внесения арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества в связи с прекращением договора, поскольку сам уклонялся от его приемки, вследствие чего не усмотрел оснований для взыскания арендной платы и пени, применив также с учетом даты подачи иска в суд (03.02.2022) исковую давность по отношению к периоду до 03.01.2019.

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, с ответчика в пользу истца взыскано 264 417 руб. 24 коп. долга, 409 714 руб. 51 коп. неустойки, в удовлетворении иска в остальной части отказано.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, не учитывая уведомление ответчика от 15.06.2017 исх. N 274/17 о расторжении договора, приняли во внимание направленную истцом претензию от 11.03.2019 N 1708-пр./19 о погашении задолженности, добровольном расторжении договора и освобождении занимаемого объекта недвижимости, а также отсутствие акта возврата арендованного имущества, в связи с чем, согласившись с истцом о наличии у ответчика задолженности по арендной плате, отменили решение суда первой инстанции и, применив исковую давность на часть исковых требований, взыскали долг за период с 03.01.2019 по 31.03.2019 и пени по состоянию на 29.11.2021 пропорционально взысканной сумме долга.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций, ответчик обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой.

Позиция Верховного Суда

Рассмотрев кассационную жалобу, Верховный Суд РФ посчитал необходимым отменить судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, и оставить в силе решение суда первой инстанции в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение в силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, которые установлены пунктом 1 данной статьи.

Как следует из приведенных положений гражданского законодательства, обязанность по оплате арендных платежей связана с предоставлением имущества в пользование арендатору. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, в том числе при продолжении пользования имуществом по окончании первоначально установленного срока, обязанность по внесению арендной платы сохраняется постольку, поскольку имущество остается в пользовании арендатора и не возвращено арендодателю.

Осуществление возврата здания (помещений) по общему правилу требует участия обеих сторон, которые должны оформить документ, подтверждающий передачу владения имуществом, и должны оказывать содействие друг другу. В связи с этим арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества, например, если согласно представленным доказательствам арендатор освободил помещение и извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, но арендодатель никакого участия в составлении акта принимать не стал.

При этом обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения (Определение Верховного Суда РФ от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908).

Судами апелляционной и кассационной инстанций проигнорирован тот факт, что на обращение ответчика истец так и не предпринял действий, направленных на оформление возврата помещений из аренды, а арендатор, освободив помещение и уведомив об этом арендодателя, который согласился с расторжением договора и заверил об оформлении соглашения о расторжении, считал договор прекращенным.

В подтверждение факта освобождения помещения ответчик представил акт осмотра нежилого помещения, составленный сотрудником ООО “Жилкомсервис N 1 Центрального района” – управляющей организацией многоквартирного дома, в котором расположено помещение. Согласно указанному акту по состоянию на 01.07.2017 нежилое помещение освобождено ответчиком от оргтехники, мебели, персонала, является пустующим, произведена опломбировка входной двери.

Вопреки выводам суда апелляционной инстанции, то обстоятельство, что акт осмотра нежилого помещения от 01.07.2017 не содержит подписи уполномоченного лица арендодателя не могло быть расценено как обстоятельство, лишающее данный документ доказательного значения, тем более, в ситуации, когда арендодатель уклонялся от участия в оформлении возврата имущества.

Безосновательно судом апелляционной инстанции отклонены и ссылки общества на судебные акты по делу N А56-66662/2021 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, которыми установлено отсутствие оснований для возложения на ответчика обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении спорного помещения за период с 30.04.2019 по 30.04.2021, принятого по спору, участниками которого являлись комитет и общество.

В соответствии с частью 1 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.

Во всяком случае, оценка судом доказательств по своему внутреннему убеждению не означает допустимость ситуации, при которой одни и те же документы получают диаметрально противоположное толкование судов в разных делах без указания каких-либо причин для этого. Такая оценка доказательств не может быть признана объективной (Определения Верховного Суда РФ от 19.03.2020 №305-ЭС19-24795, от 14.06.2016 №305-ЭС15-17704).

В рамках рассмотрения дела N А56-66662/2021 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области судами исследовался вопрос о периоде нахождения имущества в аренде у ответчика, поскольку данное обстоятельство являлось юридически значимыми для установления лица, обязанного участвовать в содержании имущества, а именно, оплачивать коммунальные услуги.

Оценив уведомление ответчика от 15.06.2017 и акт осмотра нежилого помещения от 01.07.2017, составленный управляющей компанией, суды в рамках названного дела пришли к выводу о возврате арендованного имущества обществом с 01.07.2017.

На основании вышеназванных обстоятельств вступивших в законную силу постановлением  Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2022 N А56-66662/2021 управляющей организации отказано во взыскании с ответчика задолженности за коммунальные услуги, оказанные после 01.07.2017, и соответствующая сумма взыскана с администрации Центрального района Санкт-Петербурга как лица, представляющего публичного собственника имущества в гражданском обороте.

Таким образом, формулируя при рассмотрении настоящего дела противоположный вывод о сохранении имущества в аренде у ответчика после 01.01.2017, суд апелляционной инстанции создал недопустимый конфликт судебных актов и, тем самым, поставил истца в привилегированное положение.

Комментарий специалиста

Рассматриваемое определение посвящено реализации обязанностей сторон договора, завершающих арендные и иные отношения по временному владению и пользованию имуществом — возврат ранее переданного имущества арендатором (иным законным пользователем) и принятие данного имущества арендодателем после прекращения действия договора аренды или иного договора, по которому имущество передавалось пользователю. Само по себе прекращение договора аренды, как в связи с истечением срока без продления, так и в связи с досрочным прекращением действия, не прекращает обязанности арендатора вносить обусловленные договором арендные и иные платежи (статья 622 ГК РФ, пункт 36 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Поэтому для арендатора является принципиальным моментом надлежащая фиксация факта возврата имущества арендатору с целью предотвращения дальнейшего начисления арендных платежей. 

управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова

Исходя из положений статьи 406 ГК РФ уклонение арендодателя или независящая от арендатора просрочка арендодателя в принятии имущества освобождает арендатора от обязанности внесения арендных платежей с момента, когда последний совершил все зависящие от него и необходимые действия для возврата имущества.

управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.

В определении Верховный Суд РФ указал алгоритм действий арендатора после прекращения договора аренды на случай уклонения или просрочки арендодателя:

– обращение арендатора с уведомлением об освобождении помещения;

– пассивное поведение арендодателя после получения такого уведомления (несовершение действий, направленных на оформление возврата помещений из аренды);

– фактическое освобождение арендатором помещения с уведомлением об этом арендодателя, и фиксацией факта фактического освобождения посредством соответствующего акта, составленного с участием обслуживающей помещение управляющей организации.

Важно отметить, что при уклонении арендодателя от принятия имущества, факт такого уклонения и фактический возврат помещения могут подтверждаться любыми средствами доказывания, а положения пункта 2 статьи 655 ГК РФ в данном случае не устанавливают требования допустимости доказательств для подтверждения факта возврата предмета аренды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *