30 марта 2026 г. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ вынесено определение № 5-КГ26-11-К2 по делу № 2-278/2024 по спору о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного продавцом под влиянием мошенников, применении последствий недействительности сделки в виде односторонней реституции.
Суть дела
Обстоятельства дела в значительной части повторяют «дело Долиной». Гражданка В. – собственница квартиры, находясь под влиянием мошенников, перевела им 17 млн руб. Затем мошенники, представившись сотрудниками правоохранительных органов, сообщили ей, что ее квартиру кто-то выставил на продажу. Они предложили собственнице помощь в задержании преступников, для чего ей необходимо будет заключить договор купли-продажи квартиры, и при передаче денег произойдет задержание лиц, желающих неправомерно завладеть квартирой. Гражданка В. на данные условия согласилась.
Вскоре она заключила с гражданкой Ф. договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры. При подписании договора в банке присутствовали обе стороны и риелтор покупательницы. По мнению продавца, регистрация договора не должна была пройти, поскольку от ее имени был оформлен электронный сертификат аутентификации приложения SignMe, а сертификат подписи выпущен не был.
В договоре было указано, что квартира приобретается покупателем у продавца за счет собственных денежных средств в размере 1,4 млн руб. и кредитных средств в размере 8 млн руб. Из них 1,4 млн руб. продавцу выплачены не были, а 2 млн руб. забрал риелтор покупательницы, сказав, что это деньги на ремонт. Остальные 6 млн руб. были помещены в банковский сейф, откуда продавец их забрала после звонка по телефону лиц, которые представлялись сотрудниками правоохранительных органов, и передала деньги неизвестным. После этого гражданка В. поняла, что ее обманули, так как данные лица скрылись с деньгами и их никто не задержал.
По заявлению продавца квартиры было возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере) в отношении неустановленного лица, ее признали потерпевшей. Продавец отмечала, что не имела намерения продавать квартиру, а сделка была совершена под влиянием обмана.
Продавец в августе 2023 г. обратилась с иском к покупательнице. Ссылаясь на ст. 166, 167, 179 ГК РФ, она просила признать договор недействительным и возвратить квартиру в ее собственность.
В суде продавец пояснила, что не имела намерения и необходимости продавать квартиру, поскольку с 2021 г. сдавала ее в наем, что подтвердила договорами аренды, последний из которых заключен незадолго до продажи квартиры на 11 месяцев вперед. Объявления о продаже не давались.
Суды 3-х инстанций встали на защиту собственницы квартиры. Все ее требования были удовлетворены.
Суд первой инстанции сослался на п. 2.ст. 179 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием обмана). Он учел возраст и состояние здоровья продавца, обстоятельства, установленные в том числе в рамках уголовного дела, и исходил из того, что истец не имела намерения реально отчуждать квартиру, обстоятельства, относительно которых она была обманута, находятся в причинной связи с решением о заключении договора, фактическая передача квартиры не производилась.
Покупательницей квартира перед покупкой не осматривалась, она в нее не вселялась, не зарегистрировалась в ней, ключи ей не передавались. Ее представитель в суде не смогла пояснить, каким образом покупательнице стало известно о продаже квартиры.
Вышестоящие суды согласились с неприменением последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
Покупательница, которая осталась и без квартиры, и без денег, обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой.
Позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
Судебная коллегия частично удовлетворила жалобу. Она согласилась с тем, что договор купли-продажи квартиры признан недействительным, как сделка, заключенная под влиянием обмана, а также с прекращением права собственности на квартиру у покупательницы и признании его за продавцом. Однако СКГД отменила постановления судов в части неприменения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, не согласившись с тем, что продавец вправе не возвращать покупательнице уплаченные ею деньги.
Коллегия подчеркнула, что из ст. 167 ГК РФ и п. 80 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 следует, что при наличии всех условий, позволяющих оспорить сделку как совершенную под влиянием обмана, и в случае, если стороны успели осуществить взаимные предоставления, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки только в случаях, определенных законом.
Коллегия пришла к выводу, что данным положениям судебные постановления не отвечают.
Суд апелляционной инстанции в нарушение требований ст. 329 ГПК РФ не указал мотивы, по которым отклонил доводы апелляционной жалобы и согласился с неприменением судом первой инстанции двусторонней реституции. А в апелляционной жалобе приводились доводы о том, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а также о том, что денежные средства по договору были переданы продавцу в полном объеме. Суд неправильно применил нормативные положения, определяющие последствия недействительности сделок, не учел разъяснения п. 37 постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 г. №16. Оставляя без удовлетворения апелляционную жалобу ее доводам вопреки требованиям ч. 1 ст. 327 прим ГПК РФ суд не дал надлежащей правовой оценки с учетом п. 4 ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которым суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. Суд кассационной инстанции данные нарушения не выявил и не устранил, тем самым не выполнил требования статьи 3796 и 3797 ГПК РФ.
Коллегия, отменив определения апелляционной и кассационной инстанции в части неприменения двусторонней реституции, направила дело на новое рассмотрение в Мосгорсуд.
Мнение эксперта
Правовая позиция СКГД ВС РФ представляется абсолютно обоснованной. Судебная коллегия ВС РФ справедливо защитила имущественные права покупательницы квартиры, ставшей, по всей видимости, жертвой «эффекта Долиной». Как указал ВС РФ в знаковом определении по нашумевшему делу Л. Долиной – П. Лурье, «при разрешении споров об оспаривании сделок, совершенных гражданином под влиянием заблуждения, сформированного третьими лицами при совершении в отношении такого гражданина имущественного преступления, предоставлять другой стороне сделки меньший объем защиты, чем предоставлено законом контрагенту при оспаривании договора по мотивам ее заключения под влиянием обмана (абз. 3 п. 2 ст. 179 ГК РФ, в силу которого сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона знала или должна была знать об обмане), являлось бы неверным» (Определение СКГД ВС РФ от 16.12.2025 N 5-КГ25-174-К2, 2-387/2025).
Юлова Екатерина Сергеевна, доцент Кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, к.ю.н., доцент
Поскольку не доказано соучастие покупательницы в мошеннической схеме, а именно факт того, что она «знала или должна была знать об обмане», применять в отношении нее санкции в виде применения односторонней реституции (отказа в возврате ей уплаченных за квартиру денег) недопустимо с точки зрения действующего гражданского законодательства.
Однако именно в данном деле усматривается нетипичность поведения покупательницы при совершении и исполнении сделки с дорогостоящей недвижимостью. Некоторые косвенные признаки могут свидетельствовать о нахождении покупательницы в преступном сговоре с мошенниками, о том, что она была подставным лицом в разработанной ими мошеннической схеме (она узнала о продаже квартиры в отсутствие объявлений о продаже; приобрела квартиру без предварительного осмотра; не приняла квартиру и не подписала акт приемки; не получала ключи; ее риэлтор не передал продавцу причитающиеся ей 2 млн руб. и др.).
Этим обстоятельствам, очевидно, и должна быть дана правовая оценка при повторном рассмотрении дела. Безусловно было бы неправильно позволять злоумышленникам завладевать чужими денежными средствами под видом добросовестных приобретателей квартир.
