Верховный Суд РФ рассмотрел спор (Определение ВС РФ от 24.01.2023 № 305-ЭС22-20663) о размере арендной ставки для участка, договор по которому заключался для комплексного освоения и направил дело на новое рассмотрение. Судебная коллегия ВС РФ пришла к выводу, что нижестоящие инстанции ошибочно обязали нового арендатора, получившего участок для эксплуатации оборудования, платить так же, как это делал предыдущий владелец.
Суть дела
ООО «Уралметаллургремонт-4» (арендатор) и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) по результатам проведенных аукционов заключили договоры аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
По условиям договоров арендатор взял на себя обязательства по развитию земельных участков в соответствии с видами их разрешенного использования, в том числе строительство объектов недвижимости.
Размер арендной платы был определен аукционной документацией и положениями, закрепленными в договорах.
Спустя некоторое время права и обязанности арендодателя перешли к обществу «Дом.РФ», а права и обязанности арендатора – к обществу «СибСтройСервис». После завершения застройки, земельные участки по договорам аренды передали обществу «ТехЭнерго» для эксплуатации возведенных газовых котельных.
Общество «Дом РФ» обратилось в арбитражный суд в связи с тем, что ответчик не внес плату за использование спорных земельных участков за период до их передачи Росимуществу. При этом было указано, что с момента регистрации права собственности на спорные котельные к «ТехЭнерго» перешли права и обязанности арендатора.
Арендодатель «Дом РФ» определил размер платы исходя из рыночной стоимости права аренды участков в целях их комплексного освоения, поскольку эти договоры были заключены на аукционе.
В «ТехЭнерго» с заявленными требованиями не согласились, указав, что на участках расположены газовые котельные, оформленные в собственность – то есть комплексное освоение завершено и компания не должна платить по арендной ставке, установленной в ходе аукциона. Вместо этого, как считает общество, следует применять правила, установленные Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 г.
Суд первой инстанции поддержал доводы «ТехЭнерго» и пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания доплаты по аренде. Однако апелляция посчитала выводы ошибочными, указав на то, что с момента перехода в собственность к обществу «ТехЭнерго» газовых котельных, оно приобрело права и обязанности арендатора публичных земель, на которых расположены эти объекты и как следствие должно вносить арендную плату в размере, определенном в ходе торгов. Кассация оставила судебный акт без изменений.
Не согласившись с принятыми решениями, общество «ТехЭнерго» подало кассационную жалобу в Верховный Суд РФ.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев материалы дела и изучив приведенные доводы, судебная коллегия сочла, что нижестоящие инстанции неправильно применили нормы материального права и допустили существенные ошибки.
После анализа законодательства и изучения положений заключенных договоров, Верховный Суд РФ отметил, что поскольку на возведенные газовые котельные зарегистрировано право собственности, обязательства, предусмотренные договорами аренды, в отношении земельных участков, сформированных для эксплуатации этих объектов, прекратились.
При этом ВС РФ указывает, что при прекращении обязательств по договорам аренды комплексного освоения в отношении спорных земельных участков к новому собственнику расположенных на них объектов недвижимости не могут перейти права и обязанности арендатора, в том числе по внесению арендной платы, предусмотренной протоколами аукционов на период осуществления комплексного освоения.
Верховный Суд РФ напомнил, что нормативным правовым актом, определяющим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила № 582. Согласно правилам плата за использование федеральных земельных участков для размещения на них объектов теплоснабжения устанавливается и не может превышать размер, предусмотренный Приказом № 217.
Исходя из этого суд пришел к выводу, что позиция нижестоящих инстанций, согласно которой плата должна вноситься в размере, установленном договором аренды, ошибочна.
Принимая во внимание вышеизложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение.
Мнение эксперта
В представленном случае Верховный Суд РФ поддержал общество, которое изначально настаивало на том, что после завершения комплексного освоения размер арендной платы за пользование федеральной землей должен определяться Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 г., а не условиями договоров, заключенных в ходе торгов.
Александр Жалнин, руководитель гражданской практики юридической компании “Гебель и партнеры”
Данные разъяснения относительно порядка установления платы за аренду участков для комплексного развития систематизируют и обобщают судебную практику. В дальнейшем в аналогичных спорах арендаторы смогут ссылаться на этот судебный акт для аргументации и подтверждения своей позиции.
