26 августа 2025 г. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ вынесено Определение № 18-КГ25-230-К4(УИД 23RS0002-01-2022-011640-96), в котором Суд рассмотрел требование о признании отсутствующим права собственности приобретателя земельного участка, неправомерно выбывшего из федеральной собственности.
Суть дела
Спорный земельный участок находился в границах Сочинского национального парка, образованного в советское время на землях государственного лесного фонда.
В 1996 г. постановлением главы местной администрации участок был передан гражданке М., ей было выдано свидетельство о праве собственности.
В 1998 г. проведено лесоустройство нацпарка, определены его границы. На этом основании в 2005 г. спорный участок поставлен на кадастровый учет с отнесением к категории «земли особо охраняемых природных территорий».
В 2016 г. в ЕГРН внесена запись о праве собственности гр. М. на спорный участок.
В 2020 г. участок был продан гражданке Бежетской, ее право собственности зарегистрировано. Участок относился уже к категории «земли населенных пунктов», ВРИ «земельные участки под личным подсобным хозяйством».
В 2022 г. зампрокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действуя в интересах РФ, предъявил к Бежетской иск о признании отсутствующим права собственности и снятии участка с кадастрового учета. Он сослался на то, что участок в отсутствие волеизъявления собственника федеральных земель образован в границах ранее учтенных земель федеральной собственности, что подтверждается заключением специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» Минприроды России. По данным местной администрации сведения о закреплении участка за гр. М. в книгах похозяйственного учета отсутствуют. В кадастровом деле по межеванию этого участка отсутствует акт согласования его границ с Росимуществом. Истец указал на то, что участок из владения РФ не выбывал.
Суды 3-х инстанции с позицией прокурора согласились: в отсутствие волеизъявления собственника федеральных земель право собственности ответчика на спорный участок возникло неправомерно. Предоставление участка в установленном законом порядке первоначальному правообладателю (М.) не доказано, учитывая, что в книгах похозяйственного учета сведения об этом отсутствуют. Участки нацпарков не подлежат отчуждению из федеральной собственности. Леса нацпарка после их включения в границы населенного пункта приобрели статус городских лесов, изменение целевого назначения и уменьшение площади которых не допускается. Собственник вправе истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя, когда имущество выбыло из его владения помимо его воли.
Ответчик обратилась с кассационной жалобой в ВС РФ. Она просила назначить судебную землеустроительную экспертизу, представив заключение кадастрового инженера, согласно которомуотсутствует пересечение границ спорного участка и границ нацпарка. Представила и акт обследования, в котором указано, что спорный участок огражден.
Позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
СКГД определила, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд 1-й инстанции.
Во-первых, Коллегия отметила, что наличие пересечений или наложений границ особо охраняемой природной территории с границами спорного участка судом не установлено.
Во-вторых, ссылаясь на справку специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», основанную на материалах лесоустройства 1997 года, суд не учел положения РФ о презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимость, а также специальные положения ч. 3 ст. 14 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», согласно которым, принадлежность участка к определенной категории определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на участок возникли до 01.01.2016 г. Эти правила применяются, поскольку обстоятельств того, что на момент предоставления первоначальному собственнику спорный участок находился в существовавших тогда границах нацпарка, судом не установлено.
Во-третьих, отказывая в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении землеустроительной судебной экспертизы, суд сослался на то, что заключения специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» подтверждают факт наложения границ участков. Суды необоснованно отдали предпочтение доказательствам, представленным прокурором, не дали надлежащей оценки в совокупности всем доказательствам. Заключения специалиста, полученные по результатам внесудебной экспертизы, не являются экспертными. Суд не создал условий для установления фактических обстоятельств дела и необоснованно отклонил ходатайство.
Во-четвертых, согласно заключению специалиста ФГБУ, в границах нацпарка находится только часть принадлежащего ответчику участка, однако прокурором заявлено требование о признании отсутствующим права ответчика на весь участок. При этом из постановления КС РФ от 28.01.2025 г. № 3-П следует, что если остальная часть участка может использоваться в соответствии с видом его разрешенного использования, требование о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права подлежит удовлетворению только в отношении той части участка, которая находится в границах особо охраняемой природной территории.
В-пятых, выбор истцом способа защиты нарушенного права может быть поддержан судом только если он соответствует характеру нарушенного права и приведет к реальной защите законного интереса. Возможность обращения с требованием о признании права собственности отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с ЕГРН является собственником имущества и одновременно им владеет.
Как следует из постановления КС РФ от 28.01.2025 г. № 3-П, при рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на участок, предоставленный для личных нужд, частично находящийся в границах особо охраняемой природной территории либо на землях лесного фонда, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учетом положений ст. 302 ГК РФ. Использование ст. 304 ГК РФ, не предназначенной для решения вопроса о принадлежности имущества и предоставляющей ответчику меньший объем правовых гарантий, создает существенные риски нарушения прав граждан.
Выбор способа защиты вещного права и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Суду необходимо было:
- выяснить обстоятельства приобретения участка,
- дать оценку добросовестности ответчика,
- определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения участком, исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом,
- установить фактическое наложение границ участка на границы территории, которая исключена из оборота,
- выяснить, когда истцу стало известно о нарушенном праве.
Таких обстоятельств судом не установлено, поэтому выводы о применении положений ст. 304, а не ст. ст. 301 и 302 ГК РФ нельзя признать законными.
Разрешая вопрос о фактическом владении, суд проигнорировал представленные акты натурного обследования участка, где указано, что он огорожен, не является лесопокрытым, на территории расположено строение.
В-шестых, от установления названных обстоятельств зависит и разрешение вопроса об исковой давности. Когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. Из постановления КС РФ от 28.01.2025 г. N 3-П следует, что спор о принадлежности имущества — даже если он облечен в форму спора о признании права отсутствующим — не может быть изъят из-под действия института исковой давности. Как указал КС РФ, появление на участке видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, должно рассматриваться в качестве начала течения срока давности. Если гражданин при приобретении участка действовал добросовестно или истек срок давности (и не доказано совершения им умышленных противоправных действий при приобретении участка), удовлетворение требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на предоставленный для личных нужд участок в связи с его нахождением в границах особо охраняемой природной территории должно сопровождаться одновременным возложением судом на органы публичной власти обязанности в установленный судом срок предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади, имеющий ВРИ для удовлетворения личных нужд, а при объективном отсутствии такой возможности — иным образом компенсировать прекращение прав гражданина на участок и стоимость законно созданных на участке объектов.
В-седьмых, суд обязан был определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени РФ.
Мнение эксперта
Данное Определение считаем законным и тщательно обоснованным, в нем Суд подробнейшим образом дал правовую оценку всем доводам сторон и выводам обжалуемых судебных актов.
При этом позиции Судебной коллегии не являются новыми или неожиданными, она последовательно продолжает придерживаться тех принципов, которые были сформулированы в 2024–2025 гг. при рассмотрении подобных споров. Ведь на рассмотрение СКГД множество раз передавались дела, связанные с наложением границ Сочинского национального парка (исключительной собственности РФ) и земельных участков граждан: с расхождением кадастровых и фактических границ участков, с реестровыми ошибками в ЕГРН относительно местоположения границ, допущенными при выполнении работ по территориальному землеустройству.
Больший вес комментируемому Определению придает активное использование при обосновании своей правовой позиции выводов Постановления КС РФ от 28.01.2025 г. № 3-П. Высшие суды солидарны в том, что «приоритетом в отношениях с органами публичной власти обладает гражданин». Так, Коллегия пресекла попытки государства лишить гражданина собственного земельного участка путем предъявления не виндикационного иска, а иска о признании права собственности отсутствующим (с целью избежать применения норм о сроке исковой давности). Она не позволила использовать для этого аргумент прокуратуры об отсутствии владения со стороны гражданина, опровергаемый актами обследования участка. Она не разрешила нижестоящим судам сделать вывод о наложении границ участка гражданина и нацпарка без проведения независимой судебной землеустроительной экспертизы, на основании одного лишь доказательства, приведенного прокурором — заключения специалиста (работника) заинтересованной стороны (самого нацпарка). Коллегия справедливо назвала неправомерным решение судов о признании отсутствующим права гражданина на весь спорный участок, тогда как его часть бесспорно не относилась к землям нацпарка.
К сожалению, анализ практики СКГД по этой категории споров показывает, что ни прокуратура, ни ряд судов Краснодарского края практически не учитывают аргументацию, разъяснения и выводы СКГД ВС РФ, сделанные ею при рассмотрении аналогичных исков, в том числе, когда современное геодезическое оборудование в противовес доводам истца не раз доказывало неправильное определение границ Сочинского нацпарка на картах 1990-х годов.
Позиция СКГД ВС РФ имеет положительное значение для сохранения устойчивости рынка недвижимости, поскольку отдает приоритет принципу публичной достоверности сведений ЕГРН, защищает интересы добросовестных приобретателей и требует соблюдения правил об исковой давности.
Юлова Екатерина Сергеевна, доцент КПРЭД Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ, к.ю.н., доцент
