В Государственной Думе готовят законопроект о возрождении доходных домов, который, по словам первого зампреда комитета по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева, расширит возможности для улучшения жилищных условий граждан. Инициатива вызвала дискуссию о целесообразности и рисках возвращения формата, популярного в XIX–начале XX века. Эксперты оценивают перспективы, юридические и экономические барьеры.
Исторический контекст и современный потенциал
Антон Агапов, замгендиректора сети апарт-отелей YES, напоминает, что в XIX–начале XX века доходные дома были ключевым решением жилищного вопроса в Москве и Санкт-Петербурге, составляя значительную часть жилого фонда. Частные владельцы сдавали квартиры в аренду, получая стабильный доход. После 1917 года эта практика исчезла, а недвижимость национализировали. Сегодня идея возрождения сталкивается с препятствиями: отсутствием законодательной базы (в Жилищном кодексе РФ нет понятия «доходный дом»), высокой себестоимостью строительства и эксплуатации, конкуренцией с апарт-отелями и традиционной арендой. Агапов видит потенциал в гибридной модели, сочетающей кратко- и долгосрочную аренду с отельным сервисом, при условии льготного налогообложения и упрощенных правил строительства.
Марина Ковригина, юрист по жилищным спорам, подчеркивает, что доходные дома в начале XX века решали проблему жилья для рабочих и предпринимателей, сочетая жилые и коммерческие пространства. В современных условиях, с высокими ипотечными ставками и сокращением льготных программ, они могли бы стать альтернативой для тех, кто не может купить жилье. Ковригина видит привлекательность для инвесторов в многофункциональности, но указывает на риски: юридические сложности с арендой, требования к безопасности и благоустройству, а также экономическую нестабильность, которая может привести к неплатежам арендаторов и увеличению нагрузки на суды.
Анастасия Архипова, риелтор и директор агентства «А2 Ризлти», отмечает, что в XIX веке доходные дома ориентировались на элиту, составляя до 40% арендного рынка в Москве и 80% в Санкт-Петербурге. Сегодня они могут привлечь инвесторов, ценящих историческую значимость, но вход на рынок ограничен высокими затратами на строительство в престижных локациях. Архипова считает идею перспективной для узкой аудитории, но требует тщательной оценки экономической целесообразности и локаций.
Перспективы и вызовы
Инициатива обещает оживить рынок аренды, предложив альтернативу ипотеке, но ее успех зависит от преодоления барьеров. Агапов, Ковригина и Архипова сходятся в необходимости законодательной базы, упрощающей строительство и эксплуатацию доходных домов. Государству предстоит сбалансировать интересы инвесторов, арендаторов и гостиничного бизнеса, минимизируя риски неплатежей и фальсификаций. Вопрос в том, сможет ли новая модель, вдохновленная историей, адаптироваться к реалиям 2025 года, или останется нишевым проектом для элитного сегмента.
