18 сентября Государственная Дума РФ приняла в первом чтении законопроект, вводящий обязательное нотариальное удостоверение для договоров дарения недвижимости. Данная инициатива ориентирована на сделки между сторонами, не являющимися близкими родственниками. Речь идет о Законопроекте № 498499-8 “О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации” (в части нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества)
Мы спросили у юристов, что они думают насчет этого законопроекта, о его плюсах и минусах.
Правительство РФ поддержало этот законопроект, отметив, что его главная цель – защита имущественных прав граждан. Особенно уязвимой группой остаются пенсионеры, которые часто становятся жертвами мошеннических схем в процессе передачи имущества в дар. Обязанность проверять дееспособность участников сделки, разъяснять условия договора и проводить сопоставление с истинными намерениями сторон направлена на повышение безопасности при осуществлении таких значимых операций.
Митин Юрий Дмитриевич, юрист, управляющий партнёр юридической компании.
Кроме того, госпошлина за нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости будет рассчитываться по ставкам, установленным Налоговым кодексом РФ, которые значительно ниже федеральных тарифов для сделок, не требующих обязательного нотариального оформления. Это значит, что процедура не станет тяжелым бременем для граждан с финансовой точки зрения.
Полностью поддерживаю инициативу, поскольку она направлена на борьбу с криминальным завладением жильем: как путем мошенничества, так и вследствие вымогательства. Сам факт дарения недвижимости чужому человеку уже является тревожным сигналом (как написано в пояснительной записке “фактором социального риска”), потому что такого рода сделки нетипичны и экономически выглядят крайне невыгодными для дарителя. Я полагал бы правильным помимо нотариальной формы удостоверения таких сделок ввести особый регламент их сопровождения нотариусом.
Олег Матюнин, управляющий партнер Адвокатского бюро г. Москвы “Матюнины и Партнеры”.
Например, обязать нотариуса прежде информировать правоохранительные органы с целью проверки последними криминального статуса одаряемого лица. Выяснения, не находится ли гражданин в розыске, не привлекался ли ранее к ответственности за имущественные и насильственные преступления, не имеет ли криминальных связей. У нотариуса должно быть время на получение ответа до удостоверения сделки, и у него должна быть возможность отказать в ее удостоверении на основании полученных данных. Во-вторых, необходимо, чтобы нотариус во всех подробностях объяснял дарителю все юридические последствия дарения. Некоторые пожилые одинокие собственники считают, что договорившись устно о пожизненном содержании с иждивением, заключить договор дарения достаточно. Задача нотариуса развеять такого рода заблуждения сразу. В-третьих, это тот случай, когда не лишней будет справка от психиатра, причем не в силу возраста дарителя, а уже на том основании, что планируется дарение чужому человеку.
В итоге можно будет создать механизм, крайне невыгодный аферистам и бандитам, при котором не только нельзя ничего сделать по-тихому, но и по собственной воле придется “засветиться” в правоохранительных органах.
Ни для кого не секрет, что зачастую, сделка дарения недвижимого имущества между родственниками – способ распределить наследство заблаговременно, недвижимость может быть подарена родителями одного из новобрачных своему ребенку, что выведет такую недвижимость из категории «совместно нажитого имущества» и минимизирует финансовые потери в случае расторжения брака.
Кашинцев Дмитрий Игоревич, заместитель генерального директора ЮФ “Зеленая Защита”.
В рассматриваемом же случае совершение сделки дарения лицами, не связанными родственными узами, выглядит несколько нелогично и чаще всего, вызывает вопросы. Опять же, не открою Америку, если скажу, что подобные сделки чаще всего прикрывают иную сделку или вообще совершаются преступниками либо по подложным документам, либо в процессе оказания давления (причем самого разного) на дарителя.
Нотариальное удостоверение сделки призвано исключить подобные указанным мной вариантам, обеспечить установление действительное волеизъявление сторон при совершении сделки и тд.
Возможно, в каких-то случаях, требование нотариального удостоверения такой сделки может показаться усложнением процедуры. Но благо, которое данный порядок принесет, существенно превышает возможные отрицательные моменты, связанные, с необходимостью похода к нотариусу.
Кроме того, не стоит забывать и о том, что нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации (статья 17 “Основ законодательства Российской Федерации о нотариате”).
Логика законодателя, изложенная в пояснительной записке к законопроекту, заслуживает положительной оценки и вполне ясна: практика показывает, что дарители по таким сделкам часто становятся жертвами недобросовестных действий со стороны одаряемых, которые посредством обмана, угроз, введения в заблуждение, иных подобных методов завладевают чужим имуществом. Обязательное нотариальное заверение таких сделок действительно способно снизить число подобных случаев, поскольку нотариус, разъясняя сторонам условия договора дарения, последствия его заключения, а также получая от них соответствующие заверения в их добросовестности, выступает дополнительным гарантом «юридической чистоты» данных правоотношений.
Струков Константин Викторович, к.ю.н., практикующий юрист.
Среди родственников недобросовестное поведение в данной сфере, к сожалению, тоже нередко имеет место, поэтому считаю, что законопроект следует доработать: договоры дарения с участием близких родственников также должны иметь обязательную нотариальную форму.
Введение обязательного нотариального удостоверение договоров дарения недвижимости по сделкам, заключаемым между людьми, не являющимися близкими родственниками, является обоснованным по следующим причинам:
– высокий уровень сделок, заключаемых с использованием мошеннических схем
– заключение сделок под влиянием заблуждения и обмана и др.
Плюсы введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью:
1. Если сделка удостоверена в нотариальном порядке, то с заявлением о регистрации может обратиться любая сторона сделки;
2. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ)
3. Перед удостоверением сделки нотариус устанавливает личность сторон сделки, дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц, проверяет полномочия на совершение сделки, осуществляет проверку документов, разъясняет сторонам значение сделки, что снижает риски по оспариванию сделки, удостоверенной в нотариальном порядке.
Единственным минусом введения данного вида удостоверения сделки является взимание высокого нотариального тарифа за удостоверение сделки в нотариальном виде, однако, учитывая те риски, которые заковываются нотариальным удостоверением сделки, взимаемые суммы являются оправданными.
Кругликова Юлия Сергеевна, Главный юрисконсульт регионального застройщика ГК “Меридиан”.
Правительство РФ, Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства и Общественная палата РФ считают, что даже близкие родственники должны нотариально заверять договор дарения, и указали на этот момент в правках. Поэтому есть вероятность, что абсолютно все сделки дарения нужно будет нотариально заверять.
Нотариальная сделка – это проверка законности, обременений, юридических ограничений, правомочности участников в сделке, гарантия соблюдения прав, свободного волеизъявления и дееспособности при нотариусе. Нотариус контролирует правильность оформления всех документов, что предотвращает ошибки, которые могут привести к аннулированию сделки, судебным спорам или другим правовым проблемам в будущем.
Константин Сигачев – советник президента по правовым вопросам AVA Group.
В данный момент такая процедура необязательна. Возможна простая письменная форма договора, а к нотариусу можно пойти по желанию сторон.
Договор дарения между близкими родственниками — это естественная и распространенная форма взаимодействия. В то же время договоры дарения недвижимого имущества, по которым даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, можно считать маркером социального риска.
На практике в таких случаях дарителя зачастую вводят в заблуждение относительно сделки. В особенной зоне риска оказываются пожилые люди. В ряде случаев дарители оспаривают такие сделки в суде, мотивируя это тем, что при подписании соглашения не отдавали себе отчет в происходящем.
Принятие закона позволит защитить пожилых граждан и людей, попавших под влияние мошенников. Предполагается, что нотариус разъяснит сторонам смысл и значение заключаемой сделки, а также проверит, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон.
Помимо этого, при действии данной меры следует ожидать ускорения регистрационных процессов. Нотариус направляет документы в Росреестр, что может повысить скорость государственной регистрации перехода права собственности.
Главное, чему по замыслу законотворцев будет способствовать закон — юридическая защита и безопасность, повышение правовой культуры и экономической стабильности в стране в целом.
Основным плюсом введения законопроекта является обязательное участие нотариуса при заключении сделки, поскольку это предотвратит случаи мошенничества и принуждения. Более того, нотариальное удостоверение придает сделке бОльшую юридическую силу, что уменьшает риск ее оспаривания в будущем. Однако есть и свои минусы, например, дополнительные расходы на оплату услуг нотариуса, а также риски обхода закона: стороны могут пытаться обойти требование нотариального удостоверения, оформляя сделки в форме купли-продажи или аренды, что создаст дополнительные сложности в правоприменительной практике.
Шон Бетрозов – адвокат Московской палаты адвокатов, член ассоциации юристов России.
Таким образом, предлагаемый законопроект может существенно улучшить ситуацию с защитой прав граждан при дарении недвижимости, но его реализация потребует комплексного подхода и совершенствования правового регулирования.
На самом деле нововведение хорошее, поскольку нотариальное удостоверение сделок уменьшит риск оспаривания совершенных сделок и предупредит совершение незаконных сделок с недвижимостью.
Например, одинокая пенсионерка не сможет просто так кому-то подарить свою недвижимость: во -первых, нотариус проверит её волю, и юридические нюансы, связанные с её решением, удостоверив договор перед его регистрацией в Росреестре, во-вторых, такая сделка станет сильно дороже. Прежде чем её совершить, нужно будет хорошо подумать.
Частнопрактикующий юрист по наследству и недвижимости Екатерина Газдалиева.
Минусы конечно есть, это стоимость сделки для сторон, но этот минус оправдан стоимостью дара.
В последние несколько лет мы часто слышим истории, как граждане совершают сделки под обманом мошенников. Но не стоит забывать, что часто люди распоряжаются своим имуществом близким людям, сами того не желая.
Договор дарения – это достаточно простой инструмент, с помощью которого можно осуществить переход права собственности. Сейчас для того, чтобы подарить кому-то квартиру достаточно составить верный договор в простой письменной форме и прийти с паспортом в МФЦ.
Законопроект предлагает ввести обязательную нотариальную форму, прежде всего для того, чтобы нотариус уделил внимание действительному волеизъявлению сторон.
Прежде чем удостоверить договор дарения нотариус проверяет документы, подтверждающие право, проверяет, не нарушены ли права иных лиц (зарегистрированных по данному адресу, несовершеннолетних детей), а также рассказывает о последствиях совершенной сделки.
Очень часто именно между близкими родственниками заключается подобная сделка, где одаряемый на словах обязуется предоставить дарителю право проживать по указному адресу, но в договор такое условие не включается. Именно с помощью подобной формы сделки подобные риски можно минимизировать, поскольку нотариус должен оговорить между сторонами это право.
Косарева Екатерина Анатольевна, частнопрактикующий юрист, медиатор.
С учетом вышеизложенных причин ко второму чтению законопроект будет направлен для обсуждения именно с необходимостью установить нотариальную форму договора дарения именно для всех категорий лиц, без исключения родственников (как это было в законопроекте на первом чтении).
