Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2025 № 5-КГ25-32-К2разъясняет отсутствие необходимости нотариального удостоверения сделок, лежащих в основе возникновения общей долевой собственности.
Суть дела
В 2014 году У.И.Р. приобрел квартиру.
Ю. и У.И.Р. большую часть времени проживали на даче Ю. или в ее квартире, свою квартиру У.И.Р. сдавал, полученную арендную плату вкладывал в ведение общего с истцом хозяйства.
08.03.2022 У.И.Р. и Ю. заключили договор дарения, согласно которому У.И.Р. подарил Ю. 50% (то есть 1/2 доли) принадлежащей ему квартиры. Договор дарения составлен в простой письменной форме, в нем стороны отметили, что действуют в здравом уме и твердой памяти. В договоре дарения указано, что Ю. является «гражданской женой» дарителя, поскольку последний считал Ю. своей женой.
Договор дарения фактически исполнен сторонами, Ю. с момента заключения договора пользуется долей в квартире на правах собственности, поддерживает жилое помещение в надлежащем состоянии, оплачивает коммунальные услуги, имеет ключи от квартиры.
В связи со внезапной смертью У.И.Р., наступившей 09.04.2022 г. после непродолжительной болезни, стороны договора не успели подать в Росреестр документы для регистрации перехода к Ю. права собственности на 1/2 доли квартиры.
После смерти У.И.Р. Ю. продолжает осуществлять в отношении нее все права как сособственник 1/2 доли: оплачивает квитанции за коммунальные услуги, следит за поддержанием квартиры в надлежащем состоянии.
Наследником У.И.Р. по закону является его отец У.Р.М.
Ю. обратилась в суд с иском к У.Р.М. и Росреестру о признании права собственности на 1/2 доли квартиры, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/2 доли квартиры, исключении из наследственной массы 1/2 доли квартиры, мотивируя свои требования вышеуказанными обстоятельствами и тем, что действующее законодательство не предусматривает срока, в течение которого стороны договора обязаны обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права на основании заключенного договора. Поскольку наследодатель подарил истцу 50% (1/2 доли), принадлежащей ему квартиры, то эта доля подлежит исключению из наследственной массы У.И.Р., а право собственности на нее должно быть признано за истцом.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска отказано.
Разрешая спор, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания права собственности на долю квартиры и государственной регистрации перехода права собственности, равно как и производного требования об исключении доли квартиры из наследственной массы, поскольку спорный договор дарения доли жилого помещения имеет простую письменную форму, между тем такой договор должен быть нотариально удостоверен, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Ю. обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты нижестоящих судов.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 — 163 ГК РФ. В силу пункта 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
На основании пункта 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Пунктом 2 данной статьи, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, предусмотрено, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.
Пункт 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Наследодателем не осуществлялось отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, поскольку он являлся единственным собственником объекта недвижимости.
Соответственно, общая долевая собственность на объект недвижимости на момент дарения указанной доли отсутствовала, У.И.Р. являлся единственным собственником спорного жилого помещения.
Комментарий специалиста
В рассматриваемом определении необходимо выделить два момента, представляющих интерес для дальнейшего развития правоприменительной практики.
Во-первых, завершение исполнения договора на отчуждение недвижимого имущества (регистрация права собственности приобретателя) после смерти другой стороны сделки. В данном случае Верховный Суд РФ исходит из ранее сформированного подхода, что при жизни даритель выразил свою волю на заключение договора и переход права собственности по нему, поэтому сам по себе факт смерти дарителя до или в процессе государственной регистрации права собственности приобретателя не влияет на право последнего на получение надлежащего исполнения и трансформацию обязательственного права требования в вещное право собственности (Определения Верховного Суда РФ от 02.11.2010 № 34-В10-6, от 19.07.2011 № 24-В11-2, от 03.02.2015 № 78-КГ14-47, от 13.02.2018 № 5-КГ17-242, от 26.11.2019 г. № 5-КГ19-196).
Согласно статье 1112 ГК РФ в состав наследства входят в том числе имущественные права и обязанности, к числу последних относится обязанность исполнить заключенный наследодателем договор об отчуждении имущества (Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2018 № 1-КГ18-3).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Во-вторых, разъяснения касательно применения императивной нормы о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности применительно к сделкам, лежащим в основании возникновения режима общей долевой собственности, когда в результате выделения доли в праве прекращается единоличная собственность на объект недвижимого имущества. Норма пункта 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ содержит императивное предписание о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Рассматриваемое определение уточняет, что указанное предписание действует в ситуации, когда право общей долевой собственности уже возникло и ранее сформированная доля в праве выступает уже в качестве самостоятельного предмета сделки. В том случае, если сделка имеет своим результатом первоначальное возникновение права общей долевой собственности путем выделения доли и передачи ее от первоначального правообладателя другой стороне сделки, не требуется обязательное нотариальное удостоверение.
Однако, необходимо уточнить, что описанная в рассматриваемом определении ситуация имела место до вступления в силу изменений в пункт 3 статьи 574 ГК РФ, которыми установлено требование нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами (Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ).
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова
