Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации определением от 14 апреля 2026 года № 6-КГ26-2-К2 направила дело на новое рассмотрение: гражданин вправе приобрести в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, бесплатно в собственность земельный участок (за исключением случаев, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации), который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, находящийся в собственности данного гражданина и возведённый до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Суть дела
Гражданин обратился в суд с иском к Администрации города с целью признать право собственности на земельный участок площадью 25 кв.м под гаражным боксом №191, расположенный в границах приведённых им координат, указав, что он является собственником гаражного бокса площадью 22,5 кв.м, находящегося на земельном участке, предоставленном АГК «__» в аренду.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворён, за истцом признано право собственности на земельный участок, занятый нежилым строением, согласно указанным судом координатам, бокс 191, площадь строения 25 кв.м.
Определением областного суда судебная коллегия по гражданским делам перешла к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам ранее принятые по делу судебные акты первой инстанции были отменены, по делу принято новое решение, которым исковые требования Гражданина удовлетворены, за истцом признано право собственности на земельный участок площадью 25 кв.м, занятый нежилым строением, гаражным боксом 191.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение. Апелляционным определением, оставленным без изменения кассационной инстанцией, решение суда первой инстанции отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
После чего, Истец обратился в Верховный суд Российской Федерации с кассационной жалобой об отмене определений судов апелляционной и кассационной инстанций, как незаконных. Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Судом было установлено, что Гражданин является членом АГК «_», задолженностей по членским взносам не имеет, паевой взнос выплачен полностью. Истцу на праве собственности принадлежит гараж № 191 (кадастровый № ), состоящий из кирпичного строения общей площадью 22,5 кв.м, год завершения строительства — 1998, здание расположено по адресу: автогаражный кооператив. Решением Горисполкома от 1976 г. № кооперативу «проведения проектно-изыскательских работ под » строительство полуподземных гаражей отведён земельный участок из земель горфонда площадью условно 0,80 га. В июне 1999 г. между Администрацией города (арендодателем) и автогаражным кооперативом «_» (арендатором) заключён договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал согласно постановлению Администрации города от 17 мая 1999 г. №__ в аренду автогаражному кооперативу земельный участок площадью 15 897,7 кв.м, расположенный по адресу: , для размещения и эксплуатации гаражей. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) от апреля 2024 г. земельный участок с кадастровым номером №_и площадью 15 876 кв.м, находящийся по вышеуказанному адресу, имеет вид разрешённого использования «для обслуживания автокооператива». Срок действия аренды, зарегистрированной в отношении автогаражного кооператива «_», установлен с 18 мая 1999 г. по 18 мая 2019 г. Распоряжением Администрации города от 4 февраля 2004 г. № _ зарегистрирован факт ввода в эксплуатацию законченных строительством боксовых гаражей.
В январе 2022 г. Гражданин с целью оформления земельного участка под гаражным боксом № 191 в собственность обратился к и.о. начальника Управления земельных ресурсов и имущественных отношений, представив заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка; площадь земельного участка — 25 кв. м; цель использования земельного участка — для обслуживания гаража. По результатам рассмотрения заявления 18 февраля 2022 г. принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления в собственность данного земельного участка.
Основанием для отказа являлось то, что образуемый земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой постановлением Администрации города от 9 декабря 2010 г. №_ утверждена документация «Проект планировки территории отдельных районов города». Указанным проектом размещение боксовых гаражей на испрашиваемом земельном участке не предполагается. Кроме того, схема расположения земельного участка выполнена с нарушением статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно письму управления градостроительства и архитектуры администрации от 2 февраля 2022 г. указанный участок с границами, внесёнными в ГИС «ИнГео», расположен в подзоне объектов автомобильного транспорта, в границах территории, неблагоприятной для строительства (эрозивные долины рек (овраги); в границах территории, в отношении которой постановлением Администрации города от 25 августа 2014 г. № __ утверждена документация «Проект изменений в документацию «Проект планировки территории отдельных районов города», утверждённая постановлением Администрации города от 9 декабря 2010 г. № _. Красные линии проходят вне границ земельного участка.
Суды первой и кассационной инстанций исходя из вышеуказанных обстоятельств, принимая во внимание заключение эксперта пришли к выводу , что признать право собственности за Гражданином на испрашиваемый земельный участок площадью 25 кв.м, занятый гаражом, не представляется возможным, поскольку данный земельный участок полностью располагается в границах территории, в отношении которой постановлением Администрации города от 9 декабря 2010 г. №_ утверждена документация «Проект планировки территории отдельных районов города». Суды указали, что градостроительное законодательство не ставит возможность непосредственной разработки документации по планировке территории в зависимость от наличия или отсутствия прав на земельные участки в границах территории, на которую разрабатывается проект планировки, и не содержит требований учитывать фактическое использование земельных участков при разработке и утверждении проектов планировки территории.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Позиция ВС РФ
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 2 статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. В силу пункта 1 статьи 3920 указанного кодекса, если иное не установлено данной статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Пунктом 20 статьи 37 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что гражданин вправе приобрести в порядке, предусмотренном статьей 3920 Земельного кодекса Российской Федерации, бесплатно в собственность земельный участок (за исключением случаев, если такой земельный участок не может быть предоставлен в собственность в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации), который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, находящийся в собственности данного гражданина и возведённый до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации. Пунктом 2 этой же статьи (в редакции Федерального закона от 24 июля 2023 г. № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») установлено, что до 1 сентября 2026 г. гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведённый до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях: 1) земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям, в том числе предусмотренным данной статьёй; 2) земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям, в том числе предусмотренным данной статьёй, и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.
Указанные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.
Образование земельного участка, на котором расположен гараж, отвечающий требованиям вышеуказанного пункта, из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в случае, если отсутствует утверждённый проект межевания территории, предусматривающий образование такого земельного участка, либо утверждённый проект межевания территории не предусматривает образование такого земельного участка (пункт 31). Гражданин является членом АГК «_», задолженностей по членским взносам не имеется, паевой взнос выплачен полностью, гараж, принадлежащий истцу на праве собственности, построен в 1998 году, факт ввода в эксплуатацию законченных строительством боксовых гаражей зарегистрирован в феврале 2004 года. При этом постановление Администрации города №_, утверждающее документацию «Проект планировки территории отдельных районов города», которой наличие гаражных боксов на земельном участке с кадастровым номером не предусмотрено, утверждено 9 декабря 2010 г. и как указывал Гражданин., вышеуказанный проект не реализуется в течение длительного времени. В то же время, согласно пункту 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учётом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.
Мнение эксперта
Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, в том числе нежилые помещения, расположенные в гаражных комплексах предксмотрены положениями статьи 3920 ЗК РФ.
Вместе с тем, согласно положений пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений радела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
Согласно положений пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица. Так, в силу пункта 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в долг или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ). Согласно части 1 статьи 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предоставлено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
При этом, гражданин вправе вправе приобрести в порядке, предусмотренном статьей 3920 ЗК РФ, бесплатно в собственность земельный участок (за исключением случаев, определённых ЗК РФ), который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, находящийся в собственности данного гражданина и возведенный до дня введения в действие ГрК РФ. ( п.20 ст. 37 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ)
Согласно пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых решений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Мячикова Анастасия Андреевна, член Союза юристов-блогеров на базе МГЮА им. О. Е. Кутафина при поддержке Ассоциации юристов России, юрисконсульт ФГКУ «МРУПО Минобороны России»
