В России с 2027 года появится договор жилищных сбережений: новый инструмент для накопления на жильё

Президент РФ подписал Федеральный закон от 4 июля 2026 года № 230‑ФЗ, который вносит изменения в Закон «О банках и банковской деятельности» и вводит новую главу о договоре жилищных сбережений (ДЖС). Документ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации. С 1 января 2027 года у граждан появляется новый финансовый инструмент — целевой банковский вклад, позволяющий накопить средства на улучшение жилищных условий с повышенной страховой защитой до 10 млн рублей. Эксперты называют механизм «промежуточным вариантом между обычным вкладом и ипотекой», отмечая как его преимущества, так и существенные ограничения.

Что такое договор жилищных сбережений

По своей сути ДЖС — это целевой банковский вклад, который позволяет гражданам накопить средства на улучшение жилищных условий. Открыть его сможет только физическое лицо, минимальный срок привлечения средств составляет три года, при этом пополнять вклад можно в любое время без ограничений, в том числе за счёт третьих лиц.

Накопленные средства можно направить исключительно на покупку квартиры, строительство индивидуального жилого дома, участие в долевом строительстве, внесение первоначального взноса по ипотеке или погашение действующего жилищного кредита. При этом банк, с которым заключён договор, обязуется рассмотреть возможность предоставить вкладчику кредит на улучшение жилищных условий, однако сам по себе ДЖС не гарантирует одобрение ипотеки — решение о выдаче кредита банк принимает отдельно.

Ключевые параметры и отличия от обычного вклада

Председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС», кандидат юридических наук Екатерина Авдеева выделяет несколько ключевых отличий ДЖС от обычного вклада:

1. Целевое использование. Средства можно использовать только для определённых жилищных целей.
2. Повышенная страховая защита. Средства на ДЖС застрахованы Агентством по страхованию вкладов в размере 100% суммы, но не более 10 млн рублей. Это отдельный лимит, он не суммируется со страховкой по другим вкладам в том же банке. Для сравнения, стандартное страховое возмещение по обычным депозитам составляет 1,4 млн рублей.
3. Обязательство банка рассмотреть заявку на кредит. Банк обязан оценить заявку добросовестного клиента, хотя это не гарантирует одобрение.
4. Особые условия досрочного расторжения. При самостоятельном решении закрыть договор раньше срока забрать деньги без потери процентов можно не ранее чем через полтора года с момента заключения. Если средства направляются на оплату первоначального взноса по ипотеке или погашение действующего жилищного кредита, сделать это можно уже через год. При отказе банка в выдаче ипотеки вкладчик имеет право вернуть деньги вместе с накопленными процентами.
5. Пополнение третьими лицами. Вклад можно пополнять не только самому вкладчику, но и его родственникам, что делает ДЖС удобным инструментом для совместного накопления.

Плюсы и минусы: оценки экспертов

Практикующий юрист, старший преподаватель ОмГУ Александр Алешкин приводит как положительные аргументы, так и риски.

К плюсам он относит:

• повышенное страховое покрытие — весомый аргумент для тех, кто копит крупные суммы;
• удобство пополнения (в том числе за счёт третьих лиц);
• дисциплинирующий эффект — человек, планирующий покупку жилья, с большей вероятностью будет регулярно откладывать средства;
• для банковского сектора — стабильный источник долгосрочных ресурсов.

К минусам и рискам:

• низкая гибкость — при возникновении жизненных обстоятельств человек рискует потерять часть процентов при досрочном снятии без жилищной цели;
• отсутствие гарантии ипотеки — сам факт накопления не гарантирует одобрение кредита;
• риск обесценивания — если инфляция или рост цен на жильё опережают доходность по вкладу, накоплений может оказаться недостаточно;
• неясность критериев — не до конца прописаны критерии, по которым банк вправе отказать в кредите, а также механизм контроля за целевым использованием средств;
• отсутствие обязательных стимулов — закон не закрепляет обязанность банков предлагать по ДЖС ставки выше рыночных или гарантировать льготные условия по будущей ипотеке.

Член Ассоциации Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер Юннеса Смердова также отмечает, что «процентная ставка пока не определена, она будет устанавливаться каждым банком индивидуально, и ждать щедрости от кредитных организаций вряд ли стоит».

Кому и зачем нужен этот инструмент

Генеральный директор агентства элитной недвижимости Андрей Посаков видит в ДЖС ответ на изменение условий на ипотечном рынке: «В последние годы высокая стоимость кредитования стала одним из основных ограничений для покупателей недвижимости. Для многих семей проблемой становится не только размер ежемесячного платежа, но и необходимость накопления значительного первоначального взноса. Жилищные сбережения позволяют решить эту задачу постепенно».

По его словам, для банков такой механизм также имеет преимущества: кредитная организация получает возможность оценивать финансовую дисциплину клиента на протяжении периода накопления, а сам будущий заёмщик становится более понятным с точки зрения платежеспособности.

Екатерина Авдеева выделяет категории граждан, которым ДЖС может быть полезен:

• тем, кто копит на первоначальный взнос — дисциплинирующий механизм с регулярным пополнением, начислением процентов и страховкой;
• тем, у кого уже есть ипотека — возможность направлять средства на досрочное погашение кредита;
• семьям, получающим помощь от родственников — третьи лица могут вносить деньги на счёт.

Риски и неопределённости

Как отмечает Александр Алешкин, «вопрос об эффективности закона о договоре жилищных сбережений действительно дискуссионный. У инструмента есть сильные стороны, но есть и серьёзные ограничения, из-за которых его реальную эффективность пока сложно оценить однозначно».

Он предлагает для повышения эффективности:

• чётко зафиксировать в законе или подзаконных актах критерии отказа в кредите, чтобы избежать произвола;
• рассмотреть механизмы защиты от обесценивания, например привязать ставку по ДЖС к какому-либо индикатору или ввести налоговые льготы для вкладчиков;
• провести мониторинг после запуска, чтобы оценить реальный спрос и оперативно скорректировать нормативную базу.

Юннеса Смердова предостерегает: «Договор жилищных сбережений может стать полезным инструментом для тех, у кого есть финансовая подушка безопасности и кто уверен, что через три-пять лет точно купит жильё. Но подходить к его оформлению стоит взвешенно, внимательно изучив условия конкретного банка и оценив все риски».

Прогнозы: что будет с рынком недвижимости

Андрей Посаков считает, что новый инструмент не станет автоматической заменой ипотеке. «Для покупателей, которым необходимо приобрести жилье в ближайшее время, несколько лет накопления могут быть неприемлемыми. Поэтому ДЖС скорее подойдёт тем, кто планирует покупку недвижимости заранее и готов постепенно формировать необходимый капитал».

По его мнению, «в ближайшие годы он вряд ли заменит классическую ипотеку, поскольку большинство покупателей принимают решение о покупке недвижимости тогда, когда объект уже выбран и требуется быстрое финансирование».

Екатерина Авдеева прогнозирует: «Резкого роста цен или мгновенного увеличения спроса на жильё не предвидится. Однако в перспективе 3–5 лет на рынке может появиться новая категория покупателей, которые смогут приобрести жильё благодаря накопленному капиталу».

Резюме

Федеральный закон № 230‑ФЗ о договоре жилищных сбережений вступает в силу с 1 января 2027 года. Новый инструмент предлагает гражданам целевой механизм накопления на жильё с повышенной страховой защитой (до 10 млн рублей) и возможностью последующего обращения за ипотекой. Эксперты отмечают, что ДЖС может быть полезен для дисциплинированного накопления первоначального взноса, особенно в условиях высокой ключевой ставки и ужесточения требований к заёмщикам. Однако эффективность инструмента будет зависеть от ставок, которые предложат банки, а также от того, насколько прозрачными окажутся критерии отказа в кредите и механизмы защиты от обесценивания. В ближайшие годы ДЖС вряд ли заменит классическую ипотеку, но может стать дополнительным инструментом для тех, кто планирует покупку жилья в среднесрочной перспективе.