В Государственную думу внесен законопроект № 1278249‑8, подготовленный Московской областной Думой, который предлагает вернуть систему обязательного нотариального удостоверения для всех договоров купли-продажи и мены недвижимости между физическими лицами. Документ предусматривает внесение изменений в Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и Основы законодательства РФ о нотариате. Авторы инициативы ссылаются на необходимость борьбы с мошенничеством, однако эксперты и профессиональное сообщество высказывают серьёзные сомнения в эффективности такого подхода, указывая на лоббистский характер законопроекта и значительное удорожание сделок для граждан.
Что предлагается
Законопроектом предлагается сделать обязательным нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены жилья, заключаемых физическими лицами. Без визита к нотариусу такую сделку предлагается признавать недействительной. По сути, закон возвращает систему, которая действовала в России до 1998 года, когда любая сделка с недвижимостью подлежала нотариальному удостоверению.
Авторы инициативы, ссылаясь на данные МВД, указывают, что отмена обязательного нотариата в 1998 году и последующая отмена государственной регистрации сделок в 2013 году привели к резкому росту мошенничества на рынке недвижимости. По официальной статистике, 5–7% сделок проходят с нарушениями. Ущерб от мошенничеств с недвижимостью за январь–октябрь 2025 года достиг 13,8 млрд рублей, а только в Москве за 2024 год 93 владельца лишились единственного жилья в результате обмана.
Аргументы сторонников: защита от мошенничества
Сторонники инициативы, в частности Федеральная нотариальная палата, указывают, что нотариус не ограничивается удостоверением подписей сторон. В соответствии со статьёй 163 ГК РФ он проверяет законность сделки, устанавливает личность участников, их дееспособность, полномочия представителей, разъясняет сторонам правовые последствия договора и удостоверяется в добровольности волеизъявления.
Кроме того, нотариус несёт имущественную ответственность за ущерб, причинённый вследствие незаконного нотариального действия или профессиональной ошибки, что создаёт для участников сделки дополнительный уровень правовой защиты.
По информации Федеральной нотариальной палаты, за последние несколько лет нотариусы выявили свыше тысячи фактов обращений с поддельными документами. С 2024 года введено обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости между гражданами, что, по данным нотариального сообщества, привело к сокращению числа оспариваний.
Аргументы противников: лоббизм и неэффективность
Директор ООО «Юридическая компания „А.Лигал“» Юрий Александров называет законопроект «результатом лоббизма интересов нотариусов, которые хотят увеличить свои доходы». Он напоминает, что до 1998 года были случаи, когда преступления против граждан совершались с участием нотариусов в составе преступной группы, поэтому само по себе нотариальное удостоверение не снижает рисков преступлений. В настоящее время нотариусы также нередко привлекаются к уголовной ответственности за участие в мошенничестве.
Александров подчёркивает, что законность сделки уже проверяется Росреестром при регистрации перехода права, и принятие законопроекта «существенно увеличит расходы граждан на сделки, при этом не сильно снизит риски для граждан».
Член Ассоциации Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер Смердова Юннеса приводит данные исследования Центра доказательной экспертизы Института экономической политики им. Е.Т. Гайдара, проанализировавшего 298 судебных дел за 2023–2026 годы. Лишь 40% сделок, заверенных нотариусами, не удалось оспорить в суде. Для сравнения: при участии банков суды отказывали в расторжении в 62% случаев, при сопровождении риелторов — в 60%. Таким образом, нотариат не обеспечивает более полную защиту участников сделок по сравнению с другими видами сопровождения.
Российская гильдия риелторов также выступила против законопроекта, указав, что расширение нотариального контроля должно опираться на доказанную эффективность, а не только на опасения по поводу мошенничества. В гильдии подчёркивают, что большинство мошеннических схем строится не на подделке документов, а на методах социальной инженерии, психологического давления и телефонных манипуляций, и даже при обязательном нотариальном удостоверении эти риски сохраняются.
Финансовая сторона: значительное удорожание сделок
Законопроектом предлагается установить федеральный тариф в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Плюс к этому добавляется региональный тариф. Сейчас нотариальный тариф состоит из двух частей — федерального тарифа, установленного Налоговым кодексом РФ и Основами законодательства о нотариате, и регионального тарифа, который ежегодно утверждается нотариальной палатой соответствующего субъекта РФ.
Директор агентства недвижимости Андрей Посаков отмечает: «Для большинства граждан это означает дополнительные расходы, которые могут составлять десятки тысяч рублей. Например, при покупке квартиры стоимостью 20–30 млн рублей совокупные нотариальные расходы могут оказаться сопоставимыми со стоимостью государственной регистрации права собственности, услуг по подготовке договора и части расходов на банковское сопровождение сделки».
Сторонники инициативы, напротив, указывают, что расходы на услуги риелтора достигают 3–5% от суммы сделки, а судебные издержки в случае спора только на услуги адвоката превышают стоимость нотариуса примерно на 198%.
Предложения по альтернативному подходу
Андрей Посаков считает, что «сама идея усиления защиты собственников заслуживает поддержки. Однако распространение обязательной нотариальной формы на абсолютно все сделки выглядит чрезмерной мерой».
Он предлагает риск-ориентированный подход: сохранить обязательное нотариальное удостоверение для наиболее уязвимых категорий сделок — например, при отчуждении единственного жилья, участии лиц преклонного возраста, продаже недвижимости по доверенности либо в иных случаях, где вероятность злоупотреблений объективно выше. Такой подход, по его мнению, «позволит сохранить баланс между безопасностью оборота недвижимости и разумной стоимостью оформления сделок».
Резюме
Законопроект о возврате обязательного нотариального удостоверения для всех сделок с недвижимостью между гражданами вызвал острую дискуссию в профессиональном сообществе. Сторонники указывают на необходимость борьбы с мошенничеством и ссылаются на статистику МВД и положительный опыт введения обязательного нотариата для договоров дарения. Противники — Российская гильдия риелторов, эксперты и представители юридического сообщества — называют инициативу результатом лоббизма нотариусов и указывают на отсутствие доказательств её эффективности: исследование 298 судебных дел показало, что нотариат не обеспечивает более высокую защиту по сравнению с банковским или риелторским сопровождением. Ключевым вопросом остаётся финансовое бремя для граждан — обязательный нотариат существенно увеличит стоимость сделок, особенно в регионах с высокими региональными тарифами. В качестве альтернативы предлагается риск-ориентированный подход, при котором обязательное нотариальное удостоверение сохраняется только для наиболее уязвимых категорий сделок.
