24 сентября 2024 г. Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ принято определение № 305-ЭС24-6841 о направлении спора на новое рассмотрение, поскольку судами грубым образом нарушены нормы материального и процессуального права.
Суть дела
Правительство региона постановлением о комплексном развитии территории (КРТ) для целей реновации жилищного фонда предусмотрело перечень земельных участков и объектов недвижимости, подлежащих сносу.
В обоснование иска о взыскании возмещения истец указал, что указанным постановлением предусмотрено изъятие для госнужд здания со всеми помещениями в нем по приведенному госорганом адресу КРТ, включая объект истца. Однако госорган отказал в выплате возмещения со ссылкой на отсутствие в ЕГРН сведений о помещении истца и необходимость истцу предварительно зарегистрировать право собственности в ЕГРН для цели получения возмещения.
Отказывая в удовлетворении иска, суды трех инстанций исходили из того, что у истца не возникло право на получение возмещения за изъятие спорного помещения, поскольку: данный объект не поставлен на кадастровый учет; право собственности на него в ЕГРН за истцом не зарегистрировано; земельный участок, на котором располагается здание со спорным помещением, не был предоставлен истцу в аренду для размещения объекта.
Также не убедили суд доводы истца о том, что решением суда по другому спору установлен факт добросовестного, открытого и непрерывного владения истцом нежилым помещением как своим собственным в силу приобретательной давности.
Позиция Верховного Суда
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ с отказом в иске не согласилась и отправила спор на новое рассмотрение, указав следующее.
1. Статьей 35 Конституции РФ закреплен принцип неприкосновенности собственности и недопустимости лишения имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
2. Пунктом 5 статьи 56.12 Земельного кодекса прямо предусмотрено, что принятие решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН, допускается без осуществления государственного кадастрового учета изымаемого земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.
Кроме того, пунктом 8 статьи 56.5 Земельного кодекса закреплено, что при аналогичной ситуации собственники, владельцы таких объектов недвижимости в течение 60 дней должны обратиться в госорган для учета такого объекта в программе КРТ для цели получения возмещения, что и было сделано истцом с приложением вступившего в законную силу решения суда в части приобретательной давности ввиду непрерывного владения нежилым помещением с 1987 г.
3. В пункте 21 совместного постановления Пленумов ВС РФ И ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 даны разъяснения, в соответствии с которыми в силу статьи 268 ГПК РФ или статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
4. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
В этой связи вывод судов трех инстанций о том, что отсутствие кадастрового номера у нежилых помещений не позволяет их идентифицировать как индивидуально-определенные вещи и объекты гражданских прав, что препятствует выплате компенсации за изъятие нежилых помещений, также является неправомерным.
5. Более того, нижестоящими судами не учтены факты того, что истец предпринимал попытки постановки спорного помещения на кадастровый учет после получения информации об изъятии земельного участка, однако кадастровый инженер не был допущен для осмотра помещения в связи с подготовкой сноса здания, а впоследствии спорное помещение было снесено по решению госоргана. Сказанное, безусловно, свидетельствует о том, что истец лишен возможности постановки помещения на кадастровый учет и регистрации на него права собственности.
Мнение эксперта
Справедливости ради стоит отметить, что в Земельном кодексе РФ достаточно подробно регламентирован порядок выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, которые подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд, и необходимость и порядок уведомления таких лиц о планируемом изъятии.
Данное законодательное регулирование имеет целью максимальное обеспечение защиты прав и законных интересов собственников и иных правообладателей изымаемого имущества при отсутствии сведений о зарегистрированных правах на него в ЕГРН, что не должно приводить к вольному толкованию вопросов наличия/отсутствия оснований для выплаты возмещения.
Гитинов Рашид Курбанович, руководитель практики разрешения споров с государственными органами, споров в области интеллектуальной собственности и корпоративных прав МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре».
Причем правообладатели изымаемых объектов, которые не были выявлены госорганом в установленном порядке, сохраняют право требования компенсации в том числе после завершения процедуры изъятия объекта, что прямо предусмотрено пунктом 11 статьи 56.5 Земельного кодекса.
С учетом сказанного, удивительно, что судом кассационной инстанции не были применены нормы, подлежащие применению, а, напротив, поддержаны выводы нижестоящих судов, основанные на нормах права, которые не подлежали применению.