Земельные споры относятся к числу наиболее распространенных в судебной практике. Но не всегда собственники и арендаторы знают обо всех нюансах земельных отношений. Могут их не учесть и местные суды и нарушить тем самым права одной из сторон. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (Определения ВС РФ от 23 декабря 2022 г. № 310-ЭС22-14811 по делу № А35-10545/2020) рассмотрела спорную ситуацию о необходимости согласия арендатора на выдел доли в земле сельхозназначения одним из собственников и определила свою позицию.
Суть спора
Как следует из материалов дела, между собственниками земельного участка и ООО «Обоянское агрообъединение» был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого собственники земельного участка (арендодатели) передали, а ООО «Обоянское агрообъединение» (арендатор) приняло земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Впоследствии ООО «Обоянское агрообъединение» уступило права арендатора по вышеуказанному договору аренды в пользу нового арендатора – ООО «Курск-Агро».
После заключения вышеуказанного договора аренды один из участников долевой собственности на земельный участок, гражданин Алпеев М. Ф., принял решение выделить из общего земельного участка отдельный участок в счет принадлежащей ему доли в размере 16/27. Для этого кадастровый инженер подготовил проект межевания земельного участка, а в газете «Курская правда» было опубликовано сообщение о согласовании указанного проекта с заинтересованными лицами.
Арендатор исходного земельного участка (ООО «Курск-Агро») заявил возражения относительно границ расположения земельного участка, подлежащего выделению. В этот момент изменился собственник земельной доли. На основании соглашения об отступном собственником доли в размере 16/27 вместо гражданина Алпеева М. Ф. стало ООО «Пчелка».
Для снятия возражений арендатора (ООО «Курск-Агро») представитель ООО «Пчелка» обратился в Арбитражный суд Курской области, который своим решением признал необоснованными возражения ООО «Курск-Агро» относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка.
Но Управление Росреестра по Курской области (регистрирующий орган) отказало компании ООО «Пчёлка» в постановке на кадастровый учет вновь образованного земельного участка и государственной регистрации права на него. Регистрирующий орган в своём решении сослался на наличие возражений арендатора исходного земельного участка – ООО «Курск-Агро». Не согласившись с отказом, представитель ООО «Пчелка» вновь обратился в Арбитражный суд Курской области, который своим решением признал отказ регистрирующего органа недействительным. Апелляционная и кассационная инстанции выводы суда первой инстанции поддержали.
При этом суды руководствовались положениями Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон N 101-ФЗ), согласно которым участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом РФ и названным федеральным законом. Суды посчитали, что согласие арендатора земельного участка при этом не требуется.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с выводами нижестоящих судов не согласилась.
Позиция Верховного суда Российской Федерации
Рассматривая жалобу Управления Росреестра по Курской области, Верховный суд Российской Федерации напомнил нижестоящим судам свою же правовую позицию, ранее изложенную в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.
В обзоре говорится, что по смыслу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.
Как следует из материалов дела, правопредшественник ООО «Пчёлка», гражданин Алпеев М.Ф., не голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Таким образом, согласие арендатора является обязательным условием для выдела спорного земельного участка.
Верховный суд пришел к выводу, что суды неправомерно признали оспариваемый отказ Управления Росреестра в осуществлении государственного кадастрового учета незаконным, возложив на него обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов общества «Пчелка».
Мнение эксперта
С 2015 года прослеживается последовательная позиция Верховного суда по вопросу о том, в каких случаях требуется согласие арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения при выделе одним из собственников участка своей земельной доли.
Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании “Гебель и партнёры”:
По мнению судей Верховного суда, из положений пункта 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель прямо следует, что такое согласие необходимо. Согласие арендатора не требуется только если один из участников долевой собственности на общем собрании голосовал против заключения договора аренды. Такому собственнику для того, чтобы выделить свою земельную долю в натуре, согласие арендатора не нужно.
Указанная позиция Верховного Суда подтверждается определениями от 03.10.2017 N 308-КГ17-13482, от 15.11.2016 N 32-КГ16-23, от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, а также п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.
В рассматриваемом деле нижестоящие суды не учли уже сложившуюся судебную практику Верховного суда Российской Федерации, что повлекло отмену судебных актов и возвращение дела на новое рассмотрение.