Верховный Суд об особенностях оспаривания передачи должником недостроенного дома другой компании

26.01.2023 Верховный суд РФ рассмотрел жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вивальди» (далее – общество «Вивальди») на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2022 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.06.2022 по делу № А32-33769/2016 Арбитражного суда Краснодарского края.

Суть дела

Должник (застройщик) и общество «Вивальди» (новый застройщик) заключили соглашение от 15.02.2016 о передаче прав и обязанностей застройщика 9-этажного многосекционного жилого дома с пристроенным офисным зданием.

По условиям соглашения общество «Вивальди» принимает пассивы на сумму 178 348 240 руб., выраженные в обязанности передать участникам строительства квартиры, оплата за которые ими частично произведена в размере 109 660 191 руб., а также активы на сумму 114 379 628 руб., представляющие собой стоимость выполненных на объекте строительных работ.

После сдачи дома в эксплуатацию должнику передается 915,9 кв. м нежилых помещений стоимостью 36 636 000 руб., последнему также оставлено требование к дебиторам в размере 34 397 159 руб. В результате судебной экспертизы определена рыночная стоимость перехода прав застройщика в отношении жилого дома по состоянию на 15.02.2016 в размере 199 355 744 руб.

В рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Иван Калита» (далее – должник) его конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей застройщика от 15.02.2016, заключенного должником и обществом «Вивальди», и применении последствий признания сделки недействительной в виде взыскания с должника стоимости имущества, подлежащего передаче должнику в размере 71 033 159 руб. и  процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21 554 032 руб. 91 коп.

17.01.2022 суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, принимая во внимание условия соглашения, обстоятельства, установленные решением суда общей юрисдикции, а также результат судебной экспертизы, указал на недоказанность причинения вреда должнику.

19.04.2022 суд апелляционной инстанции отменил постановление первой инстанции, удовлетворив требования частично.

В своем постановлении суд апелляционной инстанции, исходил из выбытия из владения должника его единственного актива при наличии неисполненных обязательств перед кредиторами в отсутствие равноценного встречного исполнения в пользу заинтересованного лица с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника. При этом суд указал на невозможность в силу жилищного законодательства передачи должнику нежилых помещений в счет исполнения обязательств по соглашению, а также отметил, что решением суда общей юрисдикции в иске к дебиторам должника отказано.

Суд счел, что денежные средства, полученные должником от участников долевого строительства, не могут быть приняты в расчет при определении встречного исполнения полученного по сделке с учетом возникших у должника обязательств по оплате выполненных работ.

Применяя последствия недействительности сделки, суд взыскал с общества «Вивальди» 199 355 744 руб. в счет возмещения стоимости прав застройщика в отношении жилого дома, а также восстановил право требования общества «Вивальди» к должнику на сумму 1 500 000 руб. (расходы по страхованию ответственности).

17.06.2022 суд кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции оставил без изменения. 

Позиция Верховного суда РФ

Верховный суд РФ в своем определении указывает на то, что судами не учтены следующие обстоятельства.

• Во-первых, пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает возможность признания сделки должника недействительной, если она совершена при неравноценном встречном исполнении.

«Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения».

Ссылаясь в обоснование настоящего заявления на неравноценность встречного исполнения по сделке, конкурсный управляющий должником указывал, в том числе на то, что стоимость вложений должника в строительство существенно превышает переданные новому застройщику пассивы.

• Во- вторых, при квалификации на предмет подозрительности сделки, предполагающей передачу контрагенту незавершенного строительством объекта с обязанностями передать помещения покупателям-дольщикам, во внимание должны приниматься определяемые на момент заключения сделки совокупная стоимость прав на земельный участок и объект незавершенного строительства (в качестве актива), а также затраты, необходимые для исполнения обязательств перед участниками строительства, которые перешли к новому застройщику (в качестве пассива). Соотношение указанных параметров (сальдо) оценивается судом для разрешения вопроса о равноценности сделки.

Более того, если по итогам определения соотношения разница сложится не в пользу должника и суд придет к выводу о необходимости признания сделки недействительной ввиду существенного отклонения сальдо встречных предоставлений, то с учетом обстоятельств дела и позиций сторон оспариваемая сделка может быть признана недействительной.

• В – третьих, в рассматриваемом случае в целях разрешения вопроса о равноценности судом проведена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости перехода прав застройщика в отношении спорного жилого дома и стоимости обособленных нежилых помещений в этом же доме.

Как следует из заключения эксперта, расчет стоимости производился затратным и доходным методами. Итоговая рыночная стоимость, полученная с использованием каждого из подходов, составила 199 355 744 руб. Данная сумма была взыскана судом апелляционной инстанции в качестве реституции.

Однако вопреки выводу суда, экспертное заключение не дает ясного и однозначного ответа на вопрос о стоимости перешедших к обществу «Вивальди» прав и обязанностей застройщика.

Эксперт при разрешении данного вопроса, с одной стороны, учитывал размер возможных доходов нового застройщика от реализации помещений, с другой, оставил без внимания стоимость расходов последнего на достройку объекта незавершенного строительства, тем самым некорректно определив параметры расчета сальдо.

Кроме того, стоимость оплаченных участниками строительства квартир не подлежала изменению в соответствии с условиями рынка в 2017 (на момент введения спорного объекта в эксплуатацию), в связи с 5 чем средняя (рыночная) цена продажи квартир могла быть использована только при расчете в отношении свободных жилых помещений, не реализованных участникам строительства.

С учетом вышеизложенного, несмотря на неполноту и неясность представленного заключения эксперта, суды не выяснили иные существенные для разрешения спора обстоятельства.

Возражения участвующих в споре лиц о наличии в экспертном заключении противоречий и недостатков, а также ходатайства о проведении повторной экспертизы судами отклонены. При таких обстоятельствах вывод судов о наличии (отсутствии) оснований для признания сделки недействительной преждевременен.

Судами также не проверены доводы возражающего кредитора – общества «АрхСтройМонтажИнвест», к которому перешло требование к должнику в результате уступки задолженности обществом с ограниченной ответственностью «ЮРС» по договору генерального подряда и договору на осуществление функций технического заказчика с должником в размере 64 181 161 руб. 58 коп.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов общества «Вивальди», в связи с чем судебные акты на основании пункта 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением обособленного спора на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и, принимая во внимание приводимые сторонами доводы, определить стоимость переданных обществу «Вивальди» прав и обязанностей.

Мнение эксперта

При разрешении вопроса о передачи недостроенного объекта строительства судам необходимо учитывать определяемые на момент заключения сделки обстоятельства, а именно:

1. совокупную стоимость прав на земельный участок;
2. активы, т.е. стоимость объекта незавершенного строительства;
3. пассивы, т.е. затраты, необходимые для исполнения обязательств перед участниками строительства, которые перешли к новому застройщику.

анализирует определение суда юрист, член Союза юристов-блогеров при АЮР Фабричнова Анастасия Сергеевна

Более того, при взыскании реституции судам следует исходить из размера сумм, указанных в реестре требований кредиторов. Сумма реституции не может превышать требования в  реестре кредиторов.