Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.04.2024 N № 302-ЭС24-21116 по делу N А19-23367/2023 разъяснило, что суд апелляционной инстанции не учел приведенные нормы законодательства и разъяснения высшей судебной инстанции, не проверил надлежащим образом условия договора купли-продажи земельных участков на предмет соответствия действующему законодательству и положениям договора 14 аренды от 30 декабря 2011 г., которыми предусмотрены правила выкупа земельных участков в рамках комплексного освоения территории. Дело необходимо направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При новом рассмотрении дела апелляционному суду надлежит учесть изложенное и разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.
Суть дела
Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и закрытое акционерное общество «СибирьЭнергоТрейд» по результатам аукциона 30 декабря 2011 г. заключили договор аренды федерального земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды составляет 10 лет. Договором регламентированы параметры и площади подлежащих строительству домов, площади жилых и нежилых помещений, выполнение отделки, оснащение квартир и домов необходимым инженерным оборудованием, приборами учета. Аукционная документация и договор аренды, предусматривая необходимость при подготовке документации по планировке определить размещение объектов общеобразовательного назначения, не возлагают на арендатора обязательство по строительству таких объектов социальной инфраструктуры. Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства на образованных участках установлен протоколом об итогах аукциона и составляет 10 лет с момента подписания акта приема-передачи. Установлены этапы жилищного и иного строительства с нарастающим итогом. После осуществления кадастровых работ на основании утвержденного проекта планировки территории в границах участка и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков арендатор принимает решение о выкупе образованных участков или об использовании их на условиях аренды. Администрация Ушаковского муниципального образования Иркутского района Иркутской области постановлением от 20 декабря 2012 г. № 428 утвердила подготовленную арендатором в рамках исполнения обязательств по договору аренды документацию по планировке территории земельного участка. Данной документацией предусмотрено строительство 91 400 кв. м жилищного фонда. На основании этой документации осуществлен раздел исходного участка с образованием самостоятельных участков с видами разрешенного использования, предусмотренными проектом планировки. Уполномоченными органами принято решение о передаче образованных земельных участков, предусматривающих строительство социальных объектов, из федеральной собственности в муниципальную собственность. В связи с принятием Федерального закона от 23 июня 2016 г. № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» права и обязанности арендодателя перешли к обществу «Дом.РФ». Общество «СибирьЭнергоТрейд» уступило обществу с ограниченной ответственностью «ВостСибСтрой Девелопмент» права и обязанности арендатора по договору аренды. Администрация отменила документацию по проекту планировки и проекту межевания территории, утвержденную постановлением Администрации и утвердила новую документацию по проекту планировки и проекту межевания территории под жилую застройку. Новой документацией предусмотрено строительство 180 000 кв. м жилищного фонда. Арендатор осуществил строительство, предусмотренное договором аренды; в эксплуатацию введены объекты жилищного строительства общей жилой площадью не менее 80 000 кв. м. В связи с завершением строительства объектов жилищного строительства и ввода их в эксплуатацию стороны заключили ряд дополнительных соглашений к договору. Стороны дополнительным соглашением продлили срок договора аренды на три года. Общество с ограниченной ответственностью «ВостСибСтрой Девелопмент» передало права и обязанности по договору аренды от 30 декабря 2011 г. обществу «ОмегаСтрой» (новый арендатор). Общество «ОмегаСтрой», полагая, что после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков оно вправе приобрести в собственность земельные участки, образованные в пределах территории комплексного освоения, обратилось к обществу «Дом.РФ» с предложением заключить договор купли продажи 32 земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства. Поскольку ответчик отказал в заключении договора купли-продажи земельных участков, общество «ОмегаСтрой», считая отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в суд с настоящим иском об обязанности общества «Дом.РФ» заключить договор купли-продажи спорных земельных участков в представленной истцом редакции.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, так как реализация истцом права на приобретение в собственность образованных в границах территории комплексного освоения земельных участков поставлена в зависимость от исполнения арендатором всех тех обязательств, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи указанных участков. Поскольку арендатором не исполнены все обязательства, предусмотренные договором аренды, отсутствуют правовые основания для обязательства ответчика заключить договор купли-продажи испрашиваемых земельных участков.
Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск, сделав следующие выводы: договор купли-продажи подлежит заключению в отношении земельных участков, которые образованы и поставлены на государственный кадастровый учет в соответствии с утвержденным уполномоченным органом проектом планировки территории в границах исходного участка, предоставленного для комплексного освоения. Материалами дела подтверждается исполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды, позволяющих ему реализовать законное право на выкуп образованных земельных участков в рамках договора аренды земельного участка в целях его комплексного освоения, поэтому у арендодателя возникла обязанность обеспечить арендатору реализацию указанного права.
Окружной суд отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции. При этом суд округа признал неверным и вывод суда апелляционной инстанции о том, что продление срока аренды земельного участка повлекло продление и срока его комплексного освоения.
Позиция Верховного Суда
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, дополнении к ней, принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации посчитало, согласно части 1 статьи 29111 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается противоречивое и недобросовестное поведение субъектов хозяйственного оборота, не соответствующее обычной коммерческой честности. Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.
Также Верховный суд отметил, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Одним из основных принципов градостроительного законодательства является обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории. Согласно договору Арендатор осуществил раздел территории участка в соответствии с документацией по планировке территории, государственный кадастровый учет образуемых участков, строительство и ввод в эксплуатацию минимального объема общей площади жилья, предусмотренного условиями договора аренды и аукционной документации, и объектов инженерной инфраструктуры. Вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что истец не вправе приобрести в собственность земельные участки, предназначенные для жилищного и иного строительства, образованные в границах территории комплексного освоения, поскольку им не завершено строительство всех запланированных объектов инженерной инфраструктуры и жилых объектов, противоречит положениям пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса.
Верховный Суд также указал, что уполномоченные органы обязаны продлить договор аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенным по результатам аукциона до 1 марта 2015 г. при наличии у арендатора правовых оснований на такое продление при условии, что такой договор заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
При таком положении является ошибочным вывод окружного суда о том, что продление на основании Закона № 98-ФЗ срока действия договора аренды не повлекло продление для общества «ОмегаСтрой» срока комплексного освоения.
Верховный суд пояснил, что суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, в связи с которыми заключается договор. Так, при заключении договора купли-продажи земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства, подлежат учету, в том числе положения договора аренды и аукционной документации.
При рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует. Однако суд апелляционной инстанции не учел приведенные нормы законодательства и разъяснения высшей судебной инстанции, не проверил надлежащим образом условия договора купли-продажи земельных участков на предмет соответствия действующему законодательству и положениям договора аренды от 30 декабря 2011 г., которыми предусмотрены правила выкупа земельных участков в рамках комплексного освоения территории.
Верховный Суд также отметил, что в договоре аренды стороны установили необходимость определения и в договоре купли-продажи участков этапов строительства и ответственность за нарушение сроков строительства, по данным условиям должно быть достигнуто соглашение сторонами, либо такие условия определяются судом при рассмотрении спора о заключении договора. Между тем договор купли-продажи в предложенной истцом редакции не содержит условий, определяющих этапы строительства на испрашиваемых к выкупу земельных участках, сроки строительства и меру ответственности застройщика за нарушение сроков строительства по каждому этапу. Продавец вправе требовать взыскания неустойки с учетом того, что данные условия предусматривают общее обязательство покупателя осуществить на выкупаемых участках строительство жилых объектов и инфраструктуры с соблюдением основных требований и характеристик планируемого развития территории и не содержат конкретные сроки, при несоблюдении которых наступает ответственность в виде неустойки.
Мнение эксперта
Данной целью обращения в суд было заключить договор купли-продажи на земельные участки. Однако суды должным образом не изучили материалы дела, а также не ознакомились с некоторыми пунктами договора и дополнительных соглашений, не учли изменившиеся условия и возникшие форс — мажоры. Арендатор вправе приобрести в собственность земельные участки, предназначенные для жилищного и иного строительства, образованные в границах территории комплексного освоения, даже если им не завершено строительство всех запланированных объектов инженерной инфраструктуры и жилых объектов.
Душева Мария Игоревна, частнопрактикующий юрист по авторскому праву, IP праву, поддержка онлайн бизнеса, член Ассоциации союза юристов-блогеров при МГЮУ им. Кутафина О.Е.
