9 февраля 2023 года Верховный Суд России вынес кассационное определение № 307-ЭС22-19570 по кассационной жалобе ЗАО «Салют Престиж» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2021, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.07.2022 по делу № А56-21432/2021,
Суть дела
Общество является собственником земельного участка площадью 3651 кв.м в СанктПетербурге, на котором на основании необходимой проектной и разрешительной документации осуществило строительство имущественного комплекса, состоящего из двух многоквартирных домов (корпуса А и Б). На основании разрешения Службы государственного строительного надзора и экспертизы указанные корпуса многоквартирного дома одновременно введены в эксплуатацию; квартиры в корпусах переданы в собственность участников долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке.
Общество, указывая на то, что после регистрации первого права собственности на помещения в корпусах многоквартирного дома, возведенных на указанном земельном участке, возникло право общей долевой собственности собственников помещений на этот участок и прекратилось его право собственности, обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращении права собственности заявителя на данный земельный участок.
Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на спорный земельный участок, посчитав, что строительство двух многоквартирных домов на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса, и указав на необходимость формирования земельного участка под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на земельный участок под домом после формирования такого участка.
Общество, считая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества.
Суды исходили из следующего: в случае предоставления для строительства нескольких многоквартирных домов одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не может относиться та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для эксплуатации этого дома, следовательно, под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок; доказательства, подтверждающие, что спорный земельный участок является неделимым, не представлены; поскольку Общество при обращении в регистрирующий орган не представило документы, подтверждающие формирование и постановку на кадастровый учет земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания каждого из построенных многоквартирных домов, право общей 4 долевой собственности собственников помещений в этих многоквартирных домах на спорный участок не возникло; предусмотренных статьей 236 Гражданского кодекса оснований для прекращения права собственности Общества на участок не имеется, поэтому Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации прекращения права. Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций
Позиция Верховного суда
С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.
Нижестоящие суды не дали оценку доводам Общества и не проверили представленные в их обоснование доказательства на предмет того, каким образом при проектировании строительства двух многоквартирных домов (корпуса А и Б) была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку; не исследовали вопрос, являются ли спорные многоквартирные дома единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (элементами озеленения, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, парковкой для автотранспорта, игровыми площадками, контейнерной площадкой по месту накопления твердых коммунальных отходов и т.д.).
Общество также ссылалось на то, что им исполнена обязанность по передаче помещений в корпусах многоквартирного дома участникам долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке, застройщик не является собственником каких-либо помещений в данных корпусах, следовательно, с момента государственной регистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства, и он утратил право собственности на земельный участок в силу закона и у него отсутствует какое-либо право распоряжаться данным земельным участком, занятым двумя корпусами многоквартирного дома, в том числе решать вопрос о разделе спорного участка. Поскольку в силу статьи 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, действия Общества по разделу спорного участка будут нарушать права и законные интересы собственников помещений в данных корпусах многоквартирного дома.
Судебная коллегия обжалуемые судебные акты отменила, а дело направило на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Мнение эксперта
Следует отметить позиция Верховного Суда, изложенная в анализируемом определении, позволит сформировать единообразный подход судов в сфере земельного законодательства, в части касающейся трактовки правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также будет способствовать соблюдению прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах.
М.В. Палагина, юрист