19 ноября 2025 г. Судебной коллегией по административным делам Верховного Суда РФ вынесено Кассационное определение №78-КАД25-18-К3, в котором Суд рассмотрел дело об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в отношении машино-места в гаражно-строительном кооперативе (далее – ГСК).
Суть дела
Гражданин К. в 1996 г. купил машино-место в ГСК. Продавцу оно принадлежало на праве долевой собственности. Договор купли-продажи был нотариально удостоверен, покупателю как члену кооператива выдан ордер на право занятия машино-места.
Машино-место находилось в здании 5-этажного гаража. В учетной карточке машино-места, изготовленной в 1996 г. Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ), были указаны его размеры и площадь (8 кв. м). Здание и помещение 6-Н, в котором находилось машино-место, были поставлены на кадастровый учет в 2012 г.
В 2023 г. гражданин К. решил оформить права на свое машино-место, для чего подал в Управление Росреестра заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности данного объекта. К заявлению он приложил договор купли-продажи, ордер, квитанции о выплате пая, сведения из БТИ, а также технический план машино-места 2022 г. В ходе подготовки этого технического плана и выполнения геодезических обмеров площадь машино-места определена уже не «8 кв. м.», а «13 кв. м».
Однако регистрационные действия были приостановлены ввиду того, что технический план подготовлен в связи с созданием машино-места, в то время как машино-место образовано посредством выдела из помещения 6-Н. При этом сведения о зарегистрированных правах ГСК или иных правообладателей в отношении помещения6-Н, входящего в состав здания, в ЕГРН отсутствуют, в связи с чем невозможно однозначно определить правомочность передачи гражданину К. указанного машино-места.
Поскольку причины приостановления регистрационных действий не были устранены, то заявителю было отказано как в кадастровом учете купленного им объекта недвижимости, так и в регистрации его права.
Гражданин К. обратился с административным иском в суд.
Суды 3-х инстанций емуотказали, сославшись на то, что представленный им технический план не соответствует требованиям законодательства, подготовлен с нарушением приказа Росреестра от 15.03.2022 г. № П/0082.
Суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что в силу положений ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ…» (далее — Закон № 315-ФЗ) право пользования гражданина К. машино-местом площадью 13 кв. м не подтверждено соглашением, определяющим порядок пользования недвижимым имуществом всеми долевыми сособственниками.
Гражданин К. обратился в ВС РФ с кассационной жалобой на вынесенные тремя инстанциями судебные акты.
Позиция Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ
Судебная коллегия все обжалуемые судебные акты отменила и направила дело на новое рассмотрение в суд 1-й инстанции. Она сочла, что судами не учтено следующее.
В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 11 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ 2010 г. № 10/22, п. 3 постановления Пленума ВС РФ 2015 г. № 25, член потребительского кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за гараж, иное помещение, предоставленное ему кооперативом, приобретает право собственности на это имущество.
Право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента полной выплаты паевого взноса.Последующая государственная регистрация уже существующего у члена кооператива в силу прямого указания закона права собственности имеет лишь подтверждающее значение и необходима для совершения в будущем сделок в отношении данного объекта недвижимости.
В ч. 1 ст. 6 Закона № 315-ФЗ указано, что полученные до дня вступления в силу данного закона документы, которые удостоверяют право собственности на машино-место, сохраняют юридическую силу и не требуют переоформления. Гражданин К. подтвердил выплату паевого взноса и распределение ему спорного машино-места.
В связи с этим в данном случае составление технического плана с нарушением требований приказа Росреестра само по себе не могло служить основанием для отказа в госрегистрации права собственности на машино-место, возникшего в силу закона.
Вывод суда о том, что право пользования истца машино-местом не подтверждено соглашением сособственников помещения 6-Н, не соответствует обстоятельствам дела. Действительно, согласно карточке 1996 г. площадь машино-места составляла 8 кв. м., однако при подготовке в 2022 г. технического плана (выполнения геодезических обмеров) с учетом конструктивных особенностей помещения уточнены границы и определены размеры машино-места — 13 кв. м.
В силу ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ участники долевой собственности могут на основании соглашения либо решения общего собрания определить порядок пользования помещением. Из содержания данной нормы не следует, что она блокирует регулирование отношений, связанных с заявленным участником долевой собственности требованием о выделе доли в судебном порядке при недостижении указанного соглашения. Она не касается лишь того случая, когда все сособственники ранее согласовали положение их машино-мест в натуре сообразно принадлежащим им долям и тем самым предоставили возможность каждому из них при желании оформить выдел доли в натуре на основе достигнутого ими соглашения либо решения их общего собрания.
Коллегия подчеркнула, что достижение членами кооператива соглашения по вопросу распределения долей может подтверждаться, в том числе, сложившимся фактическим пользованием машино-местамив обозначенных разметкой на полу помещения границах.
Суд установил, что размеры всех машино-мест увеличены равномерно. Доказательств, что определенные в техническом плане размеры машино-места не соответствуют нанесенной разметке и что фактически сложившийся порядок пользования препятствует использованию по назначению объектов общего имущества в гаражном комплексе владельцами других машино-мест, нарушая их права, материалы дела не содержат.
Коллегия пришла к выводу, что при изложенных обстоятельствах препятствия для регистрации за гражданином К. права собственности отсутствовали.
Мнение эксперта
ВС РФ защитил интересы членов гаражных и иных потребительских кооперативов, владельцев неоформленных машино-мест, упростил кадастровый учет и госрегистрацию права собственности на такие объекты недвижимости, облегчил введение их в гражданский оборот.
Следует обратить внимание на 2 важные правовые позиции ВС РФ.
Во-первых, если пай членом кооператива полностью выплачен, а значит, в силу известных норм ГК РФ право собственности на объект недвижимости у члена кооператива возникло автоматически в силу закона, то погрешности в составлении технического плана сами по себе не могут служить основанием для отказа в госрегистрации права собственности на данный объект.
Во-вторых, если владельцы машино-мест (участники долевой собственности) не заключили соглашение о порядке пользования зданием/помещением, в котором находятся машино-места, или не приняли на своем общем собрании соответствующее решение, это не значит, что Росреестр вправе отказать в регистрации прав на машино-место. Вместо трудоемкого оформления письменного соглашения или решения общего собрания, распределение долей теперь можно подтвердить в суде сложившимся фактическим пользованием машино-местами в обозначенных разметкой на полу помещения границах.
Эта правовая позиция согласуется с выводами Постановления КС РФ от 18.04.2023 г. № 18-П, признавшего ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она не гарантирует участникам общей долевой собственности, желающим выделить свою долю в натуре, реальную возможность осуществить кадастровый учет и регистрацию права собственности на машино-место, когда отсутствуют соглашение сособственников или решение их общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Юлова Екатерина Сергеевна, доцент КПРЭД Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ, к.ю.н., доцент
