В Государственную думу внесли законопроект, предлагающий дополнить ГК РФ нормой о презумпции добросовестности покупателя. Соответствующий документ опубликован на официальном сайте Госдумы.
Законопроект предлагает добавить в ч. 2 ст. 179 ГК РФ новый абзац о том, что если лицо не знало и не могло знать об обмане потерпевшего третьими лицами, а равно потерпевший намерено умолчал об обстоятельствах сделки (влиянии на его волю третьих лиц), сделка не может быть признана судом недействительной, а лицо, к которому обращена сделка, считается добросовестным приобретателем, пока не доказано иное. Также предлагается указать на необходимость учета разумности и осмотрительности самого потерпевшего. Эксперты оценили инициативу преимущественно положительно, но с оговорками.
Описание инициативы и её цели
Александр Александрович Алешкин, практикующий юрист, старший преподаватель кафедры арбитражного и гражданского процесса ОмГУ, объясняет, что законопроект — это реакция на массовую мошенническую схему «возвратных» продаж или «случай Долиной». Недобросовестные продавцы используют текущую норму как инструмент для безнаказанного обогащения: получили деньги, потом через суд вернули квартиру, а покупатель остается крайним. Формулировка действующей нормы ГК РФ «должен был знать» размыта, что приводит к противоречивой судебной практике.
София Любимова, эксперт по недвижимости, ипотечный брокер, практикующий риелтор, основатель и директор АН «Любимое», отмечает, что законопроект защищает обычных покупателей квартир. Если человек купил жилье честно, заплатил деньги, проверил документы и не знал о скрытых проблемах, то у него не должны забирать квартиру через суд спустя годы. Сегодня страдает именно последний покупатель, который ни в чем не виноват. По новой логике, покупатель считается добросовестным, пока не доказано обратное. Это важно для возврата ощущения безопасности на рынке, особенно вторичном.
Юрий Александров, директор, учредитель ООО «Юридическая компания «А.Лигал», подчеркивает, что положение вводится в интересах добросовестных покупателей после дела Долиной, где сделка была признана недействительной из-за обмана третьими лицами, о которых покупатель не знал. Фактически законопроект включает правила, на которые указал Верховный суд РФ в определении от 16 декабря 2025 года № 5-КГ25-174-К2 об отмене судебных актов по делу Долиной. С точки зрения теории гражданского права и судебной практики, принятие оправданно, так как существующие подходы в практике не всегда применяются из-за отсутствия закона, что дестабилизирует оборот.
Правовая основа и анализ
Александр Алешкин указывает, что законопроект вводит презумпцию добросовестности покупателя: продавец, чтобы отменить сделку, должен доказать, что покупатель знал об обмане. Если не докажет, а покупатель честно заплатил, сделка остается в силе. Это защита добросовестного приобретателя, но требует уточнений, таких как конкретизация критерия «не мог знать» (проводил ли покупатель базовую проверку, была ли цена подозрительно низкой, действовал ли через агента). Закон должен работать в связке с обязанностями нотариусов и Росреестра по выявлению признаков давления на продавца.
Юрий Александров добавляет, что возложение всех рисков только на покупателя неоправданно: если продавец совершил сделку под влиянием обмана третьих лиц, не проявив разумности и осмотрительности (не сказал об этом, не нанял риелтора, не обратился в правоохранительные органы), то он не должен освобождаться от рисков, поскольку причиной обмана явились его собственные действия.
Аргументы в поддержку
Александр Алешкин приводит аргументы «за»: защита «крайнего» звена — покупателя как слабого звена; удар по мошенническим схемам, лишая преступников возможности легко оспорить сделку; повышение стабильности и доверия к рынку; стимулирование осмотрительности продавца — бремя ответственности за выбор контрагентов ляжет на него.
София Любимова отмечает плюсы: покупатели лучше защищены, оспариваемых сделок станет меньше; банкам спокойнее выдавать ипотеку; рынок станет стабильным и понятным. Закон не отменяет проверку документов, но защищает честных.
Аргументы против и риски
Александр Алешкин указывает на риски: сложность доказывания для реально обманутых продавцов — честные жертвы махинаций могут остаться без защиты; риск «легализации» сговора, если покупатель и третье лицо в тайном сговоре, но невозможно доказать знание; дополнение не решает проблему полностью — сделки могут оспаривать по другим основаниям (кабальность, недееспособность), где презумпция не действует.
София Любимова подчеркивает минус: как суды будут определять добросовестность — важно, чтобы закон не стал инструментом для мошенников, многое зависит от судебной практики.
Предложения и рекомендации
Александр Алешкин поддерживает инициативу как назревшую и в правильном направлении, но требует уточнений: конкретизация критерия «не мог знать» с примерами для судов; отметки нотариусов и Росреестра как доказательства. Законопроект — важный шаг для наведения порядка на рынке, смещая риски на продавцов, проявивших доверчивость или участвовавших в мошенничестве. Главное — отшлифовать формулировки для четких критериев.
София Любимова считает законопроект давно назревшим и хорошей новостью для обычных людей, покупающих жилье для жизни.
Юрий Александров отмечает, что принятие оправдано для стабилизации оборота.
