Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2025 по делу № 309-ЭС25-9580 разъясняет порядок исполнения обязательства собственником (наймодателем) по оплате жилищно-коммунальных услуг в жилом помещении специализированного жилищного фонда.
Суть дела
ООО «Центр» (теплоснабжающая организация), осуществляющее поставку тепловой энергии населению поселка городского округа Челябинской области, обратилось с иском к муниципальному образованию в лице Управления имущества городского округа о взыскании 78 203 руб. 33 коп. задолженности, пени по день фактического исполнения обязательства.
Муниципальное образование на праве собственности обладало квартирой 30,9 кв.м., которое было передано по договору найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
В период с 2018-2023 гг. общество «Центр» поставило в указанную квартиру тепловую энергию в объеме, определенном исходя из общей площади помещения и норматива потребления коммунальной услуги по отоплению.
В 2023 году ООО «Центр» обратилось с претензией к муниципальному образованию, потребовав оплатить задолженность и пени, неисполнение которой послужило обращением в арбитражный суд.
В 2024 году решением арбитражного суда первой, апелляционной, кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований арбитражные суды, ссылаясь на нормы жилищного законодательства общего и специального характера пришли к выводу об отсутствии у муниципального образования обязанности по оплате тепловой энергии в виду того, что наниматель по договору социального найма обязан вносить плату за коммунальные услуги управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.
Однако при рассмотрении жалобы Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ выявила существенные нарушения норм материального и процессуального права, допущенные арбитражными судами при разрешении данного спора, в связи с чем решение арбитражного суда первой инстанции, определения судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене с направлением деля на новое рассмотрение.
Позиция Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации
Согласно статьям 291.11-291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Верховный Суд РФ установил существенные нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судами нижестоящих инстанций при рассмотрении данного дела, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов:
Во-первых, правовое положение наймодателя и нанимателя по договору найма жилых помещений, относящихся к жилищному фонду социального использования и специализированному жилищному фонду, определяется путем распространения прав и обязанностей субъектов договора социального найма жилого помещения.
Во-вторых, объектом теплоснабжения является жилое помещение, относящееся к специализированному жилищному фонду (пункт 8 части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации);
В-третьих, в соответствии с частью 5 статьи 100 Жилищного кодекса Российской Федерации к правовому регулированию отношений по договору найма специализированного жилого помещения применяются общие правила договора социального найма жилого помещения (статьи 65, 67, 69 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В-четвертых, часть 4 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает положение, согласно которому наниматель жилого помещения несет иные обязанности, которые предусмотрены кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
В-пятых, для определения управомоченного лица на получение коммунальных услуг следует обратиться к Типовой форме договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда (Постановление Правительства РФ от 28 июня 2013 г. № 548).
При таких обстоятельствах, Судебная коллегия по экономически спорам Верховного суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций и кассационным судом нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми и могут быть исправлены только посредствам отмены состоявшихся судебных актов. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает ошибочным применение части 4 статьи 155 Жилищного кодекса РФ и нужным направить дело на новое рассмотрение.
Мнение эксперта
Договор социального найма жилого помещения, будучи ключевым инструментом реализации конституционного права на жилище для социально незащищенных категорий граждан, представляет собой сложный правовой институт. Его эффективное функционирование и защита интересов сторон в решающей степени зависят от четкого и недвусмысленного определения правового статуса его субъектов — наймодателя, нанимателя и членов его семьи. Правильная квалификация участников договора является не просто формальностью, а фундаментальной основой, от которой зависит распределение прав и обязанностей.
Юнусова Ксения Васильевна, кандидат юридических наук, доцент, доцент Кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
Глубокий анализ правового статуса субъектов и его юридического значения выступает важнейшей предпосылкой для стабильности жилищных отношений, предотвращения споров и обеспечения социальной справедливости в жилищной сфере.
В рассматриваемом случае выявлен правовой пробел, который не урегулирован действующим законодательством. Действительно, правовые нормы, регламентирующие договор социального найма и договор найма специализированного жилого помещения достаточно четко регламентируют права и обязанности сторон указанных договоров. Так, в качестве одной из обязанностей указано: наниматель по договору найма специализированного жилого помещения обязан своевременно вносить плату за коммунальные услуги. Следует отметить, что вопрос о получателе этой платы или о лице, которое обладает правом требования этой платы, не регламентирован. В данном случае, как раз отсутствие, на законодательном уровне, указания на конкретного получателя платы за коммунальные услуги, и послужило основанием для вынесения судебного решения судом первой инстанции с нарушением норм материального права, поскольку суд применил часть 4 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, которая не применима при регулировании договора найма специализированного жилого помещения.
При рассмотрении споров данной категории необходимо исходить из фундаментального принципа, закрепленного в жилищном и гражданском законодательстве: бремя содержания имущества, включая все связанные с этим финансовые расходы, несет его собственник (наймодатель). Именно на нем лежит обязанность по оплате коммунальных платежей, предоставленных сторонними организациями.
Правовой статус нанимателя по договору социального найма принципиально иной: он обладает лишь правом пользования жилым помещением на условиях, определенных законом и договором. Поскольку наниматель не является стороной договора с ресурсоснабжающей организацией (в силу статьи 157 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор с ресурсоснабжающими организациями о предоставлении коммунальных услуг), к нему не могут быть напрямую предъявлены требования об оплате коммунальных ресурсов, и он не должен вносить плату в стороннюю организацию. Единственным надлежащим ответчиком по такому иску выступает собственник (наймодатель), который, в свою очередь, несет перед нанимателем обязанность по обеспечению последнего всеми необходимыми коммунальными услугами надлежащего качества.
Таким образом, цепочка правоотношений строится следующим образом:
— ресурсоснабжающая организация вправе требовать оплаты только с собственника помещения.
— собственник (наймодатель), исполнив это требование, при наличии задолженности со стороны нанимателя может взыскать понесенные расходы с нанимателя в порядке регресса или на основании отдельного иска, вытекающего из договора найма.
В прямом споре между ресурсоснабжающей организацией и собственником наниматель может участвовать лишь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Его процессуальная роль сводится к тому, чтобы сообщить суду сведения о фактическом потреблении ресурсов и возможных разногласиях по объемам или качеству услуг, поскольку решение по делу может повлиять на его взаимоотношения с наймодателем.
В качестве дополнительного аспекта стоит добавить: суды также учитывают, что предъявление требований непосредственно к нанимателю со стороны ресурсоснабжающей организации нарушало бы принцип единства договорных связей и создавало бы необоснованные риски двойного взыскания (как с нанимателя, так и с собственника). Поэтому правильная квалификация сторон и их процессуального статуса служит гарантией справедливого разбирательства и защиты прав как добросовестных нанимателей, так и ресурсоснабжающих организаций, действующих в рамках заключенных договоров.