Верховный Суд РФ решал, учитывать ли все обстоятельства, определяющие по существу правомерность решения государственного органа, или только указанные в решении

В Определении от 24 января 2023 года №305-ЭС22-18766 по делу №А40-192752/2021 Верховного Суда Российской Федерации сделан вывод, что суды при оценке законности решения государственного органа должны учитываться все обстоятельства, влияющие на признание решения законным или незаконным, а не только проверяться основания, указанные в оспариваемом решении.

Суть дела

ООО «Гаражно-строительный кооператив «Лаврский» в лице конкурсного управляющего Ознобихиной М.Н. (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по г. Москве (далее – управление) в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, изложенного в уведомлении от 15.06.2021 № MFC-0558/2021-339330.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Высота», ООО «ЕвроФармакол», Курушин А.Г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2021, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, отказ управления от 15.06.2021 № MFC-0558/2021-339330 признан незаконным, на управление возложена обязанность в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке.

Указанные судебные акты основаны на следующих обстоятельствах.

Заявитель и Правительство Москвы 23.01.2004 заключили инвестиционный контракт № 01-00467 с реестровым номером № 14-027327-5001-0012-00001-04 (в редакции дополнительных соглашений), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский проспект, вл. 10.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2020 по делу № А40-171042/2018 заявитель признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Ознобихина М.Н.

В ходе осуществления мероприятий конкурсного производства конкурсным управляющим установлено, что между заявителем и Курушиным А.Г. 09.12.2016 был заключен договор № 421/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский проспект, вл. 10 (далее – договор участия в долевом строительстве), по условиям которого заявитель обязался передать дольщику объект долевого строительства (помещение № 421 площадью 35 кв. м, расположенное на 4 этаже, далее - помещение). В последующем право требования по указанному договору участия в долевом строительстве Курушин А.Г. передал ООО «Главарендакран» на основании договора уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ, запись о чем внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

ООО «Главарендакран» впоследствии было переименовано в ООО «Высота».

Ссылаясь на то, что ООО «Высота» не внесло оплату в пользу заявителя за подлежащее передаче помещение, конкурсный управляющий заявителя направил в адрес ООО «Высота» предупреждение от 20.11.2020 о расторжении договора участия в долевом строительстве, а впоследствии – уведомление от 28.01.2021 об одностороннем отказе от исполнения названного договора.

Конкурсный управляющий заявителя 01.03.2021 обратился в управление с заявлением об осуществлении действий по государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве (номер заявления MFC-0558/2021-339330).

Управление уведомлением от 15.06.2021 № MFC-0558/2021-339330 отказало заявителю в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации). В качестве оснований для отказа было указано на наличие противоречий между сведениями об участнике долевого строительства, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями в ЕГРН.

Суды, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, статьями 450, 450.1 ГК РФ, статьями 1, 9, 14, 26, 27, 29 Закона о государственной регистрации, пришли к выводу, что оспариваемый отказ не основан на положениях действующего законодательства, нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку им были представлены все необходимые документы для принятия регистрирующим органом решения о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.

По мнению судов, вопреки доводам управления о наличии противоречий между сведениями об участнике долевого строительства, содержащимися в представленных обществом документах, и сведениями в ЕГРН, в Единый государственный реестр юридических лиц были внесены изменения смены наименования ООО «Главарендакран» на ООО «Высота». В данном случае при изменении наименования организационно-правовая форма юридического лица осталась прежней, его реквизиты, в том числе ОГРН, ИНН, КПП, адрес местонахождения, почтовый адрес и прочее, - неизменными, следовательно, такое изменение не влечет прекращения или изменения прав и обязанностей по договорным и иным обязательствам компании.

Также судами указано на соблюдение конкурсным управляющим обществом порядка, установленного частью 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), по уведомлению ООО «Высота» о расторжении спорного договора.

Суды отклонили довод ООО «Высота» об исполнении принятых ею обязательств по договору участия в долевом строительстве в полном объеме, указав, что факт оплаты по договорам не соотносится с предметом заявленных требований в рамках настоящего дела.

Кроме того, ООО «Высота» приводило довод об отсутствии у заявителя права на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве, поскольку на момент направления этого отказа последний не имел статуса застройщика спорного объекта и, соответственно, не являлся стороной по договору. В обоснование данного довода ООО «Высота» указывало, что постановлением Правительства Москвы от 27.08.2019 № 1108-ПП внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1261-ПП «О мерах по реализации проекта строительства подземного гаража-стоянки и гостиницы по адресу: Олимпийский просп., вл. 10», которыми заявитель был заменен на ООО «ЕвроФармакол».

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40-34418/2020 установлено, что к инвестиционному контракту подписано трехстороннее дополнительное соглашение № 8 от 05.09.2019, заключенное между Правительством Москвы, заявителем и ООО «ЕвроФармакол», в котором стороны согласились с уступкой в полном объеме прав и обязанностей по инвестиционному контракту на реализацию инвестиционного проекта от заявителя к новому инвестору (ООО «ЕвроФармакол»), в том числе, по договорам соинвестирования и долевого участия, заключенным обществом с юридическими и физическими лицами, и выводом заявителя из числа участников контракта.

Во исполнение указанного выше постановления по замене стороны инвестиционного контракта соглашением от 06.09.2019 № 2019/09/ОБ заявитель передал на баланс ООО «ЕвроФармакол» обязательства из заключенных договоров соинвестирования и долевого участия, возникшие в рамках данного инвестиционного контракта, в свою очередь ООО «ЕвроФармакол» направило всем соинвесторам и дольщикам уведомление о замене стороны в инвестиционном контракте, а все участники представили в адрес ООО «ЕвроФармакол» согласия на замену лиц в обязательстве на стороне застройщика.

Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ, рассмотрев кассационную жалобу ООО «Высота», пришел к выводу о необходимости отмены всех вынесенные судебных актов и направил дело на новое рассмотрение.

В основу вывода о необходимости отмены судебных актов положены следующие доводы.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Закона о государственной регистрации.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав среди прочего являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке. Заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора (часть 8 статьи 48 Закона о государственной регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом об участии в долевом строительстве.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона. Частью 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 названного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. В пункте 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017, указано, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности.

Как установлено судами, отказ управления в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве мотивирован наличием противоречий в сведениях об участнике долевого строительства, содержащихся в ЕГРН и представленном заявителем заявлении.

Между тем, необоснованность причины отказа, указанной в уведомлении управления, еще не означает незаконность принятого им решения об отказе в регистрации прекращения договора в случае, когда имеются иные основания для принятия такого решения, в частности отсутствие оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.

Обращаясь в управление и в суд, заявитель ссылался, что основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке послужило неисполнение ООО «Высота» обязательства по оплате за подлежащее передаче помещение.

ООО «Высота», в свою очередь, в опровержение данного довода указывала на отсутствие оснований для расторжения спорного договора в связи с исполнением ею обязательства по оплате в полном объеме, представив в материалы дела соответствующие доказательства. В судах апелляционной и кассационной инстанций ООО «Высота» ссылалось на то, что в рамках дела № А40-264266/2021 ею оспаривается односторонний отказ конкурсного управляющего обществом от спорного договора участия в долевом строительстве. Также в суде кассационной инстанции приводился довод, что определением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2022 по делу № А40-171042/2018 отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего обществом о признании ничтожными сделками спорного договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требований по указанному договору, договора уступки прав (требований) и соглашения о зачете встречных однородных требований, заключенных между заявителем и правопредшественником ООО «Высота».

Удовлетворяя заявленные требования, суды указали лишь на предоставление обществом необходимых документов для принятия регистрирующим органом решения о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве и соблюдение им порядка уведомления компании о расторжении этого договора.

Вместе с тем при рассмотрении настоящего спора судам необходимо было проверить не только приведенные обстоятельства, но и установить основания для одностороннего отказа общества от договора участия в долевом строительстве при наличии соответствующих возражений участника долевого строительства, привлеченного к участию в деле. Однако суды не дали правовой оценки доводам и доказательствам ООО «Высота».

Признав, что оспариваемый отказ управления нарушает права и законные интересы заявителя, суды не выяснили и не установили его статус и наличие у него права на отказ от договора участия в долевом строительстве.

Рассмотрение судами заявления заявителя с отклонением приведенных ООО «Высота» доводов со ссылкой на отсутствие взаимосвязи с заявленным требованием повлекло нарушение прав и законных интересов последнего, поскольку на основании судебных актов по настоящему делу в ЕГРН внесена запись о погашении (прекращении) спорного договора участия в долевом строительстве.

Комментарий специалиста

В рассматриваемом определении Верховного Суда РФ сделан важный вывод, что при рассмотрении публично-правового спора проверка законности решения государственного или муниципального органа не должна ограничиваться только обстоятельствами, указанными в оспариваемом ненормативном акте, если такой акт влечет за собой изменения в правах и обязанностях третьих лиц.

управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова

Признание законным или незаконным ненормативного акта зачастую влечет за собой правовые последствия не только непосредственно для лица, которому адресован, но и для третьих лиц. В рассматриваемом споре признание незаконным решения Управления Росреестра по г. Москве повлекло прекращение записи в ЕГРН относительно договора участия в долевом строительстве, что по существу означает для участника долевого строительства прекращение, принадлежащего ему права требования передачи объекта долевого строительства. 

Суд при проверке такого акта должен принимать во внимание и оценивать все обстоятельства, которые могут свидетельствовать о законности/незаконности решения государственного органа. Предмет доказывания по таким спорам не должен ограничиваться теми основаниями, которые указал государственный орган при вынесении решения. 

В рассматриваемом деле решение государственного органа было обосновано причинами, не соответствующими закону (наличие противоречивых сведений в ЕГРН), что было правильно установлено нижестоящими судами. Однако, при рассмотрении указанного спора нижестоящие суды неправомерно ограничил предмет доказывания только теми обстоятельствами, которые были указаны в оспариваемом решении государственного органа и не приняли во внимание иные обстоятельства, которые свидетельствовали о правомерности решения и на которые указывали лица, участвующие в деле.

Вследствие этого, по существу правильное решение государственного органа было признано незаконным только в связи с тем, что в нем не были указаны имевшие место обстоятельства, которые исключали удовлетворение требования заявителя о погашении (прекращении) записи в ЕГРН.

Судебные акты нижестоящих судов имели правовое значение не только для заявителя (ООО «Гаражно-строительный комплекс «Лаврский»), но и порождали гражданско-правовые последствия для третьих лиц (ООО «Высота» и ООО «ЕвроФармкол»). Судебные акты нижестоящих судов содержали выводы о том, что соответствующий договор участия в долевом строительстве расторгнут (прекращен) и запись в ЕГРН касательно этого договора подлежит погашению (прекращению), что, по существу, означало констатацию прекращения прав ООО «Высота», возникших из договора. Также суды посчитали, что ООО «Гаражно-строительный комплекс «Лаврский» является надлежащим заявителем, поскольку имеет статус заявителя и стороны по договору, тем самым поставив под сомнение соответствующий статус ООО «ЕвроФармкол».

При этом третьи лица представляли доказательства и доводы, свидетельствующие как об отсутствии у заявителя статуса застройщика, и соответственно, права инициировать расторжение договора, так и об отсутствии оснований для расторжения договора и внесения в ЕГРН записи о погашении (прекращении).