Верховный суд РФ указал, на какие обстоятельства обратить внимание при оценке правомерности перепланировки общего имущества в многоквартирном доме

04.04.2023 г. ВС РФ рассмотрел жалобу № 46-КГ23-2-К6 поданную Дороховым А.А. на решение Новокуйбышевского городского суда Самарской области, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции по иску о возложении обязанности по приведению помещения в первоначальное состояние.

Суть дела

Дорохов А.А. обратился в суд с иском к Орехову П.С., Ореховой К.С. о возложении обязанности по приведению помещения общего пользования в первоначальное состояние. В деле речь шла о площадке между квартирами на втором этаже, на которой расположены жилые помещения истца и ответчиков. В результате установки перегородки с дверным блоком часть общего коридора, которая является общедомовым имуществом, оказалась перекрыта. В связи с этим, ограниченным оказался и доступ к общедомовому имуществу: кабель сети «Интернет», труба стока дождевых осадков и талого снега.

Решением Новокуйбышевского городского суда Самарской области в удовлетворении исковых требований Дорохова А.А. было отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда и определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции решение Новокуйбышевского городского суда Самарской области было оставлено без изменений.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что установленная перегородка с дверным блоком перед квартирами не нарушает права и законные интересы других жильцов многоквартирного дома, в том числе, правил противопожарной безопасности. Кроме того, указанная перепланировка была согласована общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (за возведение перегородки проголосовали 95,14% владельцев помещений в доме) и является элементом порядка пользования общим имуществом.

Суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции согласились с выводами суда первой инстанции.

Позиция Верховного Суда

Согласно подпункту «а» пункта 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 года №491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого (или нежилого) помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки, а также технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого (или нежилого) помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Из этого следует, что межквартирные лестничные площадки и коридоры входят в состав общего имущества.

Верховный суд также напомнил, что уменьшение площади и размера общего имущества в многоквартирном доме может быть только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции (согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Верховный суд РФ указал, что подобные вопросы относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а согласие всех собственников помещений является обязательным условием.

Согласно Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации, именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Также суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В данном деле юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами являлись: выявление правовой природы принятого общим собранием решения относительно судьбы общего имущества, в частности, влекло или нет данное решение уменьшение общего имущества многоквартирного дома, установление того, являлись ли произведенные работы перепланировкой, переустройством или реконструкцией, предусмотрено ли возведение перегородки с дверным блоком проектом дома, являлась ли установка перегородки с дверным блоком изменением конфигурации межквартирного коридора и является ли ее установка фактическим присоединением части общего имущества к квартирам ответчиков.

Тем не менее, вышеперечисленные обстоятельства, имеющие существенное значение в правильном разрешении возникшего спора, суды предыдущих инстанций оставили без правовой оценки, равно как и не была дана оценка доводам Дорохова А.А. о необходимости получения согласия всех собственников помещений, а также о нарушении его права пользоваться общим межквартирным коридором.

Определением Верховного суда РФ дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Мнение эксперта

В действительности, вопросы в сфере жилищного законодательства не теряют своей актуальности и в настоящее время. Собственники жилых и нежилых помещений обращаются в судебные инстанции в связи с нарушением их прав и интересов, например, ненадлежащее исполнение своих обязанностей управляющими организациями, нарушение порядка и правил проведения общего собрания собственников, а также это вопросы изменения и использования общедомового имущества, аналогичные тем, которые рассматриваются в деле.

Кадесникова Юлия Михайловна-юрист, член Союза юристов-блогеров АЮР

Согласно жилищному законодательству, собственникам помещений в многоквартирном доме наряду с принадлежащими им помещениями, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Любые действия по реконструкции, перепланировке, переустройству и  изменению площади общедомового имущества, в том числе, передача его в пользование иным лицам, возможны только с согласия собственников помещений многоквартирного дома, полученного путем проведения общего собрания собственников с соблюдением всех законодательных норм.

Судебная практика по подобным делам сформирована, что в очередной раз подтверждается рассматриваемым решением Верховного Суда. Изменение размера общего имущества требует согласия абсолютно всех собственников помещений дома.

Верховный Суд справедливо отметил, что допущенные судами первых инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела и должны быть устранены для восстановления и защиты нарушенных прав и законных интересов истца.