17 февраля 2026 года Верховный Суд Российской Федерации вынес определение по делу № 305-ЭС25-8281, которым обратил внимание нижестоящих судов на необходимость соблюдения базовых принципов при установлении размера арендной платы за землю, находящуюся в публичной собственности во всех случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению компетентными органами.
При предусмотренной договором возможности одностороннего изменения размера арендной платы срок применения измененного размера арендной платы начинает исчисляться с даты уведомления, а не даты фактического применения увеличенного размера, Расчет арендной платы не должен противоречить правилам, закрепленным соответствующими органами в нормативных правовых актах.
Фабула спора
Между управлением Росимущества (арендодатель) и обществом «..А…» (арендатор) 30 апреля 2014 г. заключен долгосрочный договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель передал арендатору для строительства земельный участок.
В договоре стороны закрепили, что расчет арендной платы определяется на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582. Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год.
Арендодателем была проведена оценка рыночной стоимости, по итогам которой 29 августа 2016 г. арендодатель направил в адрес общества уведомление об установлении (увеличении) годовой арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды. Поскольку строения были возведены на арендованных земельных участках только в 2019 году, арендодатель полагал, что и срок действия отчета о рыночной стоимости начинает действовать также с момента застройки земельных участков.
Общество полагало, что с 21.02.2023 года – с даты вступления в силу изменений в «Правила определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утв. Постановлением Правительства РФ от 10.02.2023 г. № 191(далее –постановление № 191, арендная плата должна быть установлена в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка. Пятилетний срок действия отчета о рыночной стоимости истек 31.12.2021 года, который также закреплен в постановлении № 191.
Арендодатель обратился в суд за взысканием задолженности по арендной плате и неустойки за период с 01.01.2022 по 17.04.2023 г.
Разрешая спор, суды исходили из того, что фактической датой установления арендной платы, рассчитанной по результатам отчета об оценке, является 1 ноября 2019 г. (с момента застройки земельного участка), предельный срок действия отчета об оценке – с 1 ноября 2019 г. до 1 ноября 2025 г., поэтому за данный период арендная плата подлежит исчислению на основании отчета об оценке, а перерасчет арендной возможен только с 2 ноября 2024 г.
Позиция ВС РФ
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ обратила особое внимание на следующее.
Суть спора по настоящему делу сводится к порядку применения постановления № 191, в результате принятия которого арендная плата под зданиями и сооружениями определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата, определенная ранее согласно отчету об оценке, не применяется ввиду истечения пятилетнего срока с даты ее установления.
Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Также судам необходимо учитывать, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Суд отметил, что регулируемая арендная плата определяется исходя из положений нормативно-правовых актов, действующих в соответствующие периоды, вне зависимости от внесения сторонами корреспондирующих изменений в договор, а не исходя из норм, действующих на момент заключения договора.
В спорном деле арендная плата является регулируемой, порядок, условия и сроки ее внесения подлежат установлению Правительством РФ.
Постановление № 191 изменило порядок исчисления арендной платы и с 21.02.2023 г. правило об установлении арендной платы на основании рыночной стоимости в результате отчета об оценке утратило силу, теперь порядок исчисления основывается на кадастровой стоимости земельного участка, в настоящем случае – 3% от кадастровой стоимости земельного участка под завершенным строительством зданием, сооружением.
Пунктом 2 постановления № 191 определено, что арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, утвержденных настоящим постановлением, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления. При этом в пункте 10 постановления № 582 (действовал до 21 февраля 2023 г.) содержался запрет изменения арендной платы на базе изменения рыночной цены права аренды раньше, чем один раз в 5 лет.
Суд обратил внимание на то, что расчет пятилетнего срока связывается с датой уведомления арендатора арендодателем об изменении цены договора, поскольку такое изменение происходит в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Между тем вместо пятилетнего срока с даты установления арендной платы договором аренды (29 августа 2016 г.) суды ошибочно применили пятилетний срок с иной даты – когда данная арендная плата фактически начала применяться (1 ноября 2019 г.).
Судом сделан вывод, что необходимость перерасчета арендной платы согласно постановлению № 191 никак не может зависеть от периода фактического применения рыночной стоимости, поскольку с течением времени она перестает быть достоверной. И вывод судов о том, что арендная плата по договору была установлена с 1 ноября 2019 г. на основании отчета об оценке, основан на неправильном применении пункта 2 постановления № 191.
Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Судебная коллегия полагает ошибочным вывод судов о том, что размер арендной платы за спорный период подлежал исчислению на основании пункта 4.2 договора после утраты законной силы пунктов 6, 10 постановления № 582 в связи с принятием постановления № 191 в силу нормативного характера регулирования арендной платы.
Верховный Суд РФ поддержал арендатора, отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Мнение эксперта
В обозреваемом определении Верховного Суда Российской Федерации 305-ЭС25-8281 судебная коллегия по экономическим спорам напомнила о недопустимости произвольного установления ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
Воронцова Марина Викторовна, юрист, медиатор, член Союза юристов-блогеров на базе МГЮА им. О. Е. Кутафина при поддержке Ассоциации юристов России
Сформулированные судом положения в очередной раз напомнили о важности правильного исчисления процессуальных сроков, которые влияют на разрешение спорной ситуации.
Суд обратил внимание на необходимость соблюдения базовых принципов, которые являются своеобразным юридическим каркасом, установленных законодательством при регулировании различных правовых вопросов. Применительно к рассматриваемому спору очевидно, что закрепление в Земельном кодексе РФ и конкретизация в нормативных правовых актах основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, таких как принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы и принцип запрета необоснованных предпочтений, гарантируют пределы взаимодействия и защищают от произвола.
Умение правильно определить начало исчисления процессуальных сроков играет зачастую ключевую роль при рассмотрении спора и основывается на грамотном сопоставлении и анализе законодательных актов, находящихся на разных ступенях иерархической лестницы, однако при этом являющихся тесно взаимосвязанными.
Применение общеобязательных принципов права гарантирует экономическую определенность участникам правоотношений.
