«03» ноября 2025 года Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации вынесено Определение № 304-ЭС25-3418 по результатам рассмотрения кассационной жалобы в открытом судебном заседании кассационной жалобы Комитета на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 25 июня 2024 г., постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2024 г. и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 февраля 2025 г. по делу № А27-22862/2023.
В соответствии с данным определением Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ были установлены допущенные судами нижестоящих инстанций существенные нарушения норм материального и процессуального права, на основании чего дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а также отмечена необходимость учета правой позиции и обстоятельств, изложенных в определении.
Фабула спора
Общество обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету о взыскании 624 199 301 руб. 76 коп. неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды от 1 августа 2018 г. № 36-18 за период с 2020 г. по 2022 г.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили 1 августа 2018 г. на срок до 31 декабря 2034 г. договор аренды земельного участка (право государственной собственности в отношении которого не разграничено) площадью 11 646 325 кв.м с кадастровым номером 42:29:0000000:26 категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «под горные работы, промплощадку, технологическую дорогу».
Согласно пункту 3.1 договора и приложения № 1 к нему размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая является базой для расчета.
На дату заключения договора аренды кадастровая стоимость указанного участка составляла 15 760 738 696 руб.
Данная стоимость определена по состоянию на 29 июня 2018 г. и утверждена актом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу» от 29 июня 2018 г. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 29 июня 2018 г.
Согласно подписанным сторонами протоколам определения величины арендной платы (приложение № 1 к договору) с учетом вида разрешенного использования участка плата рассчитана в размере 2 % от его кадастровой стоимости и составила 315 214 773 руб. 92 коп. в год.
В 2022 г. Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (далее – Управление Росреестра) с заявлением об установлении кадастровой стоимости предоставленного в аренду земельного участка в размере его рыночной стоимости. Указанная комиссия 20 декабря 2022 г. отказала в удовлетворении заявления Общества.
Общество 27 декабря 2022 г. обратилось в суд общей юрисдикции с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного участка в размере его рыночной стоимости. Административными ответчиками по данному делу являлись Управление Росреестра, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Кемеровской области – Кузбассу, Комитет по управлению государственном имуществом Кузбасса (далее – КУГИ Кузбасса).
КУГИ Кузбасса приказом от 3 ноября 2022 г. утвердил результаты очередной государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Кемеровской области – Кузбасса с датой применения — с 1 января 2023 г. Новая кадастровая стоимость спорного участка установлена в размере 19 580 849 759 руб. 25 коп., следовательно, кадастровая стоимость участка, утвержденная в 2018 г., с 1 января 2023 г. стала архивной.
Кемеровский областной суд решением от 14 июня 2023 г. по делу № 3а-150/2023, сославшись на положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), по иску Общества установил архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:29:0000000:26 в размере его рыночной стоимости — 5 357 417 000 руб. на период действия с 2018 г. до 1 января 2023 г.
Общество, вносившее арендные платежи в установленном договором размере, направило 11 сентября 2023 г. в адрес арендодателя — Комитета претензию с требованием осуществить перерасчет арендной платы за период с 2020 г. по 2022 г., применить при расчете за прошлый период кадастровую стоимость участка, которую установил суд общей юрисдикции решением от 14 июня 2023 г., и возвратить излишне уплаченные денежные средства за указанный период.
Поскольку Комитет не согласился с представленным арендатором расчетом, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, возникшего, по мнению истца, в связи с внесением им арендной платы в излишнем размере.
Позиция Верховного Суда
Нижестоящие суды не учли следующее:
Конституцией Российской Федерации, в том числе статьей 8 (часть 2), гарантируется признание и защита равным образом частной, муниципальной и иных форм собственности. Осуществление гражданских прав, как это следует из статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, не должно нарушать права и свободы других лиц. Равная защита всех форм собственности во взаимосвязи с критериями справедливости и соразмерности при установлении условий реализации того или иного права и его возможных ограничений подразумевают в том числе, что участники соответствующих правоотношений должны в разумных пределах иметь возможность предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав, действенности их государственной защиты (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20 июля 2011 г. № 20-П).
Принцип надлежащего исполнения обязательств закреплен статьями 309 и 310 Гражданского кодекса и устанавливает необходимость их соответствия условиям обязательства и требованиям закона. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором, что направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и предсказуемости правовых последствий для его участников.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является арендная плата.
Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
По договорам аренды, заключенным не на торгах, плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен и должна определяться в соответствии с требованиями земельного законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих размер арендной платы за земельные участки.
Земельный участок, предоставленный Обществу в аренду без торгов, относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено. В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы рассчитан на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 5 февраля 2010 г. № 47.
Согласно данному нормативному правовому акту в отношении земельных участков, предоставленных для проведения работ, связанных с пользованием недрами на территории Кемеровской области – Кузбасса, арендная плата подлежит определению в размере 2 % кадастровой стоимости, что для спорного участка составило 315 214 773 руб. 92 коп. в год, исходя из кадастровой стоимости, определенной в порядке статьи 16 Закона № 237-ФЗ, сведения о которой внесены в ЕГРН 29 июня 2018 г.
По общему правилу кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством, со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, за исключением случаев, установленных законодательством. К таким случаям относится принятие решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В силу закона арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить результаты кадастровой оценки (в том числе путем подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной) в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ и части 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ (в редакциях, действовавших до 11 августа 2020 г.) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. Следовательно, понятие «период действия кадастровой стоимости» не является тождественным понятию «период применения кадастровой стоимости».
Закон № 269-ФЗ содержит ограничения для ретроспективного применения измененной кадастровой стоимости, а также вводит ограничения для изменения арендной платы за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости по правилам статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, пересмотр кадастровой стоимости, ставшей архивной, не влечет пересмотр арендной платы и выкупной стоимости публичного земельного участка, определенной на основании кадастровой стоимости этого объекта, сведения о которой были внесены в ЕГРН в установленном законодательством порядке.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что государственная кадастровая оценка земель не лишена экономических оснований, и установление кадастровой стоимости равной рыночной не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов кадастровой оценки.
Возможность заинтересованным лицам применять установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, обеспечивает необходимый баланс частных и публичных интересов.
Положениями Законов № 269-ФЗ и 135-ФЗ не предусмотрено, что указанное правило не подлежит применению в случае пересмотра архивной кадастровой стоимости по правилам Закона № 135-ФЗ. При ином подходе арендаторы, оспаривающие результаты определения архивной кадастровой стоимости по правилам Закона № 135-ФЗ, находились бы в более привилегированном положении, нежели те, кто оспаривает результаты определения кадастровой стоимости по правилам Закона № 237-ФЗ.
На обращение заинтересованных лиц с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости закреплено в Законе № 135-ФЗ, начиная с 2010 г., поэтому арендаторы публичных земельных участков имели возможность своевременно воспользоваться данным правом.
Внесенная арендатором за пользование публичными землями арендная плата в размере, рассчитанном в соответствии с требованиями земельного законодательства, положениями нормативных правовых актов, регламентирующих порядок определения арендной платы за государственные и муниципальные земли, на основании кадастровой стоимости, сведения о которой в установленном порядке внесены в ЕГРН, по смыслу статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не может рассматриваться в качестве неосновательно полученного обогащения арендодателем за период до пересмотра кадастровой стоимости земельного участка по заявлению арендатора.
Мнение эксперта
В рассматриваемом Определении Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с выводами нижестоящих судов, которые исходили из того, что регулируемая арендная плата может быть изменена в связи с изменением кадастровой стоимости публичного земельного участка в случае, если ставка или размер арендной платы в силу нормативных правовых актов уполномоченных органов подлежат определению исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В своем Определении Судебная коллегия по экономическим спорам обоснованно указывает на то, что действующее законодательство не содержат норм, дающих право на пересмотр архивной кадастровой стоимости, данный вывод имеет принципиальное значение для рассматриваемой категории споров.
В тоже время Верховный Суд РФ неоднократно обращает внимание на необходимость соблюдения конституционных принципов, в том числе указывая, что ретроспективный пересмотр арендной платы на период действия архивной кадастровой стоимости и возврат правомерно внесенной в бюджеты соответствующих публично-правовых образований платы, приведет к неоправданному с конституционной точки зрения нарушению принципов стабильности, определенности и предсказуемости гражданских правоотношений, баланса интересов сторон, публичных интересов.
Мамонтова Александра Олеговна, юрист, член Союза юристов-блогеров при АЮР
