Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2025 №127-КГ25-29-К4 указывает на ограничение круга субъектов, к которым применимы положения Закона об участии в долевом строительстве.
Суть дела
Между А.(продавец, ответчик) и С. (покупатель, истец) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство не позднее 31.12.2020 заключить основной договор купли-продажи квартиры, находящейся в строящемся многоквартирном жилом доме, ориентировочная площадь – 40 кв. м. Цена квартиры определена в договоре в размере 3 300 000 руб. оплата цены квартиры должна осуществляться в следующем порядке: 2 310 000 руб. – в момент подписания предварительного договора, 990 000 руб. – на момент ввода объекта в эксплуатацию.
Основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком не был заключен.
Уполномоченными государственными органами выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира, многоквартирный дом поставлен на государственный кадастровый учет, за ответчиком зарегистрировано право собственности на квартиру площадью 33,5 кв.м.
Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании права собственности на квартиру, об уменьшении стоимости имущества, о взыскании неустойки, морального вреда, убытков и штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от взысканной суммы.
По мнению истца, с учетом действительного содержания предварительного договора, буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также из существа сделки следует, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. Договор был заключен ответчиком как застройщиком в целях привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирного дома и содержит все необходимые существенные условия этого договора. В связи с этим истец полагала, что к данной сделке подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением суда, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично, уменьшена стоимость квартиры, за истцом признано право собственности на указанную квартиру, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры, моральный вред, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, убытки.
Суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что между сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения Закона об участии в долевом строительстве. В то же время суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, обязательства по этому договору истцом были исполнены, в связи с чем удовлетворил требование о признании права собственности на спорную квартиру. Ответчик обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ отменил судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Таким образом, суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
В соответствии с условиями заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома по смыслу Закона об участии в долевом строительстве или нет, суду следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон. Исходя из положений Закона об участии в долевом строительстве сторонами договора участия в долевом строительстве выступают застройщик и участник долевого строительства. Согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ) застройщик – это хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 3910 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».
Между тем каких-либо документов, свидетельствующих о том, что ответчик являлся застройщиком многоквартирного дома, материалы дела не содержат. Таким образом, положения Закона об участии в долевом строительстве не подлежали применению к правоотношениям сторон, поскольку продавец являлся физическим лицом и требованиям, предъявляемым Законом об участии в долевом строительстве к застройщикам, не соответствовал. Более того, признав, что между сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве, суд апелляционной инстанции в то же время указал, что заключенный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к противоречивым и взаимоисключающим выводам, что явилось следствием неправильного применения судом апелляционной инстанции к отношениям сторон норм материального права.
Комментарий специалиста
Рассматриваемое определение направлено на отграничения сферы собственно долевого строительства и участия в нем граждан, которому присуще специфическое правовое регулирование, от иных правоотношений с участием граждан по поводу приобретения в будущем жилых помещений.
Тимофей Лазарев, партнер юридической компании IMPACT LEGAL
В рассматриваемом споре Верховный Суд РФ подчеркнул, что правоотношения, собственно, в связи с долевым строительством возникают только с участием специального субъекта – застройщика, правовой статус которого определяется наличием критериев, указанных в Законе об участии в долевом строительстве. Важность разграничения указанных сфер обусловлена тем, что законодательство о долевом строительстве предусматривает специфические императивные способы правового регулирования правоотношений, возникающих между участниками долевого строительства: формы привлечения денежных средств; императивное установление условий договора, регулирующего отношения застройщика и участника долевого строительства; санкции за нарушение обязательств сторонами; публично-правовые нормы об ответственности застройщика за неисполнение требований законодательства.
При этом, необходимо отметить, что понятие «застройщик» в законодательстве о банкротстве имеет более широкое содержание, нежели в Законе об участии в долевом строительстве. Лицо, привлекающее денежные средства в целях реализации квартир, признается застройщиком в соответствии с законодательством о банкротстве, независимо:
— от наличия у него прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство и разрешений на строительство;
— от наличия статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя;
— от договорной формы привлечения денежных средств для реализации жилых помещений в строящемся многоквартирном доме (договоры участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительные договоры, договоры простого товарищества, сделки о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и т.д.;
— напрямую или опосредованно лицо привлекало денежные средства граждан.
Различное содержание этого понятия отражает специфику отношений, урегулированных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам долевого строительства (пункт 32 «Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г.»,утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023, пункт 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации # 3 (2016)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016, Определение Верховного Суда РФ от 20.08.2018 по делу № 305-ЭС18-5428(2).
