Определение Верховного Суда РФ от 10.06.2024 № 305-ЭС23-24901 раскрывает правовую судьбу земельного участка или его части, занятых объектом недвижимости после отчуждение последнего в собственность другого лица.
Суть дела
На основании проведенных в рамках банкротных процедур торгов 15.12.2021 между Обществом в лице конкурсного управляющего (продавец) и Предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество – нежилое здание.
Здание передано Предпринимателю по акту приема-передачи, в пункте 5 которого стороны подтвердили, что обязательства покупателя по оплате стоимости имущества исполнены полностью, продавец претензий не имеет.
Право собственности на указанное здание зарегистрировано за Предпринимателем.
Приобретенное здание располагается на земельном участке общей площадью 34 738 кв. м с кадастровым номером 50:20:00302204:23, принадлежавшем на праве собственности Обществу. Предприниматель, ссылаясь на то, что при покупке здания к нему в силу закона перешло право собственности на часть земельного участка, занятого этим строением и необходимого для его эксплуатации, обращался к Обществу с требованием включить в договор купли-продажи соответствующий земельный участок.
Общество отказало в удовлетворении требования Предпринимателя.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу, в котором просил выделить из земельного участка с кадастровым номером 50:20:00302204:23, площадью 34 738 кв. м, земельный участок, занятый зданием с кадастровым номером 50:20:0030204:473 и необходимый для его использования, площадью 2 306,6 кв. м, в границах, определенных в экспертном заключении от 16.03.2022; признать право собственности на сформированный земельный участок за Предпринимателем; вынести решение о государственной регистрации права собственности; выделить из земельного участка с кадастровым номером 50:20:00302204:23 площадью 34 738 кв. м земельный участок, необходимый для проезда, прохода, соблюдения противопожарных норм и правил к зданию с кадастровым номером 50:20:0030204:473 площадью 632,24 кв. м, в границах, определенных в экспертном заключении от 16.03.2022; признать право собственности на сформированный земельный участок за Предпринимателем; вынести решение о государственной регистрации права собственности.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, принят отказ Предпринимателя от иска в части признания права собственности на нежилое здание – мебельный склад площадью 676,4 кв. м с кадастровым номером 50:20:0030204:473, расположенный по адресу: Московская обл., г. Одинцово, Транспортный пр-д, д. 1; вынесения решения о государственной регистрации права собственности на здание; обязания передать покупателю указанное нежилое строение, ключи и документы, подтверждающие приобретение имущества; производство по делу в указанной части прекращено; в удовлетворении остальных требований отказано.
Отказывая в удовлетворении требований, касающихся прав на землю, суды руководствовались статьями 12, 209, 210, 212, 273, 421, 552 ГК РФ, статьями 11.2, 35, 59 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, статьями 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О кадастровой деятельности”, разъяснениями, изложенными в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” (далее – Постановление № 11), пунктах 52, 53, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, и исходили из того, что договор купли-продажи здания не является безусловным основанием возникновения у Предпринимателя права собственности на земельный участок, занимаемый спорным объектом недвижимости и необходимый для его эксплуатации; право собственности на землю Предпринимателю не передавалось; предметом договора купли-продажи являлось только строение; в договоре не содержится сведений о том, что цена определена сторонами с учетом стоимости земельного участка, на котором расположено приобретенное имущество; право пользования приобретателя объекта недвижимости на часть земельного участка, занятого строением, возникает на основании покупки или аренды земельного участка, соответственно, является возмездным; требование о возмездном приобретении права на спорный земельный участок Предприниматель к Обществу не заявлял.
Суды указали, что Предприниматель имеет преимущественное право на заключение с собственником земельного участка договора купли-продажи или аренды в той части, на которой расположен приобретенный им объект недвижимости, и которая необходима для его использования и эксплуатации.
Предприниматель обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент продажи строения, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащим одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:
- отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
- отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником общей долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).
В соответствии с нормами названных статей при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.
В пункте 11 Постановления № 11 разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведенных разъяснений для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания без соответствующего земельного участка и наоборот.
В рассматриваемом случае доказательств того, что при выставлении строения на торги и заключении договора купли-продажи воля продавца и покупателя была направлена на отчуждение здания без земли, не представлено; в договоре такое условие и указание на это отсутствуют.
Таким образом, оснований считать договор купли-продажи здания недействительным (ничтожным) не имеется, что также подтверждено вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 23.10.2023 по делу № А41-40391/2018, которым отказано в удовлетворении требований Банка о признании названной сделки недействительной.
В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Соответственно, в силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и условий договора купли-продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданное Обществом помещение являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.
Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.
При изложенных обстоятельствах довод Общества о том, что на основании решения кредиторов по итогам повторных торгов 31.08.2023 с Прусаковым А.В. (покупатель) заключен договор купли земельного участка площадью 34 738 кв. м с кадастровым номером 50:20:0030204:23 (переход права зарегистрирован 12.10.2023), является несостоятельным с учетом приведенных выше норм земельного и гражданского законодательства.
Закон о банкротстве, на который ссылается Общество, не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Названный закон не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).
Таким образом, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя здания в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на сооружение (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).
В случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства.
Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В силу приведенных норм права и разъяснений Постановления № 11 после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу.
Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”).
Соответственно, если на момент продажи здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:20:00302204:23, строение и участок принадлежали Обществу, сооружение и доля в праве на земельный участок должны были участвовать в обороте совместно.
В связи с этим после регистрации перехода к покупателю права собственности на строение на основании договора купли-продажи доля в праве на земельный участок, соответствующая проданному объекту недвижимости, не могла остаться в собственности продавца-Общества, а следовательно, последний после продажи здания был не вправе распоряжаться этой долей отдельно от объекта недвижимости.
Таким образом, вывод судов о том, что при приобретении в собственность строения его покупатель не стал собственником доли в праве на земельный участок, которая была в собственности продавца – Общества, противоречит приведенным нормам права.
Вместе с тем, в заявленной редакции требования Предпринимателя о признании права собственности на конкретные земельные участки в границах, определенных в заключениях специалиста, не подлежат удовлетворению в силу следующего.
На спорном земельном участке с кадастровым номером 50:20:00302204:23 располагается около двадцати объектов недвижимости, часть из которых в рамках банкротных процедур продана третьим лицам.
Следовательно, в силу приведенных выше норм действующего законодательства земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников расположенных на нем объектов недвижимости.
По смыслу пункта 2 статьи 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по правилам, предусмотренным статьями 11.2, 11.4, 11.5, 11.9 ЗК РФ, с учетом волеизъявления, а также соблюдения прав и законных интересов всех собственников объектов недвижимости, расположенных на исходном участке.
Пунктом 3 статьи 252 ГК РФ предусмотрено, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
В этом случае каждый собственник имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования; выделяемый земельный участок в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, обязанность суда проверить допустимость и возможность выдела доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, закреплена в пункте 3 статьи 252 ГК РФ, при этом под таким ущербом понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и тому подобное.
В рассматриваемом случае материалы дела не содержат доказательств соблюдения Предпринимателем процедуры, позволяющей сразу требовать выдела земельного участка для эксплуатации и обслуживания приобретенного здания.
Начальным этапом преследуемого Предпринимателем материально-правового интереса является признание права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:20:00302204:23 с последующим соблюдением процедуры выдела из него в натуре соответствующей доли при наличии такой возможности.
Комментарий специалиста
Рассматриваемое определение раскрывает несколько аспектов применения принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 1, пункт 4 статьи 35 ЗК РФ).
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.
В первую очередь необходимо отметить основополагающий тезис Верховного Суда РФ, что в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. В развитие данного тезиса в определении указано на принципиальную недопустимость раздельного отчуждения разным лицам земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимого имущества и возникновении у приобретателя объекта недвижимости с момента государственной регистрации прав на объект недвижимости в силу закона возникает право на земельный участок (часть земельного участка).
Аналогичные положения действуют не только в случае, когда земельный участок принадлежит на праве собственности бывшему собственнику объекта недвижимости, но и в ситуации принадлежности земельного участка на ином праве (аренда, безвозмездное пользование).
В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (пункт 29 “Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)”, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).
Момент возникновения (перехода) прав пользования на земельный участок у покупателя здания, сооружения или иной недвижимости определяется моментом регистрации перехода к нему права собственности на эту недвижимость (Определение Верховного Суда РФ от 07.07.2022 по делу № 308-ЭС21-28715, Определение Верховного Суда РФ 26.05.2020 № 304-ЭС19-25040, Постановление Верховного Суда РФ от 29.11.2016 № 303-АД16-13561).
Также, Верховный Суд РФ определил признак, по которому сделка с объектом недвижимого имущества, не предусматривающая переход права на земельный участок, занятый таким объектом, признается ничтожной – воля обеих сторон сделки была направлена на отчуждение объекта недвижимости без перехода прав на земельный участок. При отсутствии такого признака действует презумпция, что вместе с объектом недвижимости в силу закона к приобретателю по сделке переходят права на соответствующую часть земельного участка. Отсутствие в сделке условий, определяющих переход права на земельный участок, не означает что такие права остаются за прежним собственником объекта недвижимости и земельного участка. В таком случае считается, что к приобретателю переходит право на земельный участок или соответствующую часть земельного участка, которая может быть впоследствии выделена в натуре. Если цена сделки не предусматривает цену отчуждения соответствующей части земельного участка, необходимо исходить из презумпции, что цена объекта недвижимости включает и цену части земельного участка.
Выделение в натуре соответствующей части возможно только при соблюдении определенных условий. Это обусловлено тем, что в принципе объектом гражданского оборота может быть земельный участок, выделенный в натуре как физический объект и прошедший государственный кадастровый учет (статьи 6 и 37 ЗК РФ). Однако, невозможность соблюсти указанные условия не может служить препятствием возникновения у приобретателя прав на земельный участок под объектом недвижимости – в этом случае у приобретателя возникает право долевой собственности.