Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2025 № 5-КГ25-134-К2 разъясняет порядок взыскания неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в купленной недвижимости. Суд акцентирует внимание на необходимости учета фактической даты исполнения обязательства и минимально необходимого срока устранения дефектов, а также единообразия в применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ при определении размера неустойки и штрафа.
Суть дела
Истец обратилась в суд с иском о взыскании с ООО денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, связанных с качеством товара за период с 24 апреля по 17 мая 2023 г., а также с 17 мая 2023 г. по день фактического исполнения обязательств, компенсации морального вреда, штрафа и расходов на уплату государственной пошлины.
Предметом спора по делу стали недостатки в приобретенной истцом квартире, выявленные в актах осмотра от 9 марта, 1 июня, 21 июня 2023 года. По условиям договора срок передачи квартиры определен не позднее 30 апреля 2023 г., хотя фактическая передача квартиры состоялась 1 июня 2023 г. с замечаниями по недостаткам, которые были признаны продавцом.
Решением Бутырского районного суда г. Москвы от 13 сентября 2023 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 февраля 2024 г., исковые требования удовлетворены частично. На ООО возложена обязанность исправить недостатки в квартире. В пользу истца взысканы неустойка и компенсация морального вреда. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27 июня 2024 г. апелляционное определение в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов отменено, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2024 г. решение Бутырского районного суда г. Москвы от 13 сентября 2023 г. отменено в части разрешения исковых требований о взыскании неустойки, штрафа и расходов на уплату государственной пошлины, а также изменено в части размера взысканной компенсации морального вреда. С ООО взысканы неустойка за период с 24 апреля 2023 г. по 13 сентября 2023 г., компенсация морального вреда, штраф, а также неустойка за период с 14 сентября 2023 г. до фактического исполнения обязательства по устранению недостатков в квартире из расчета 1% в день от стоимости квартиры и расходы на уплату государственной пошлины.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23 января 2025 г. апелляционное определение оставлено без изменения.
Не согласившись с вынесенными решениями ООО обратилось с кассационной жалобой, в которой просило отменить ранее принятые решения.
Позиция ВС РФ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации удовлетворила кассационную жалобу ответчика указав, что при возникновении спора о неустойке за нарушение срока устранения недостатков товара суду следует определить, когда товар был передан потребителю, когда потребитель предъявил требование об устранении недостатков и каких именно, был ли определен сторонами срок их устранения, а если нет, то каким в данном случае является минимальный, но объективно необходимый срок для устранения этих недостатков обычно применяемым способом.
Факт принятия покупателем объекта с недостатками, которые признаны продавцом, не освобождают последнего от ответственности, предусмотренной пунктом 1 статьи 23 Закона «О защите прав потребителей», за нарушение срока устранения в переданном покупателю товаре недостатков, которые не были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела сделал ошибочные выводы и признал правильным расчет истцом неустойки до передачи квартиры и до истечения установленного договором срока ее передачи покупателю.
Принимая новое решение о взыскании неустойки, суд апелляционной инстанции в нарушение разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» присудил неустойку за период по 13 сентября 2023 г., а не по дату принятия нового решения, и постановил взыскать ее с 14 сентября 2023 г. до фактического исполнения обязательств ответчиком в размере 1% от стоимости квартиры. Таким образом, к неустойке, подлежащей уплате за период с 14 сентября 2023 г. по день вынесения нового решения 20 августа 2024 г. (за прошлый период), суд апелляционной инстанции положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не применил, несмотря на собственный вывод о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком. Нарушения, допущенные судом апелляционной инстанции при взыскании неустойки и штрафа, повлекли и неправильное распределение судебных расходов.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судами апелляционной и кассационной инстанций при взыскании неустойки, штрафа и судебных расходов допущены нарушения норм права, которые являются существенными и которые могут быть устранены только посредством частичной отмены обжалуемых судебных постановлений и нового рассмотрения дела в отмененной части.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2024 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23 января 2025 г. в части требований о взыскании неустойки, штрафа и распределения судебных расходов по государственной пошлине отменено, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Мнение эксперта
Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2025 по делу № 5-КГ25-134-К2 уточняет порядок взыскания неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в купленной недвижимости.
В определении ВС РФ подчеркивается, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такие недостатки оговорены в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за нарушение сроков устранения этих недостатков, что имеет практическое значение для всех участников гражданского оборота.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Закона «О защите прав потребителей» если срок устранения недостатков не был определен письменным соглашением сторон, то недостатки должны быть устранены в минимальный срок. При рассмотрении данной категории споров судам следует устанавливать следующие даты: когда квартира передана потребителю, когда предъявлено требование об устранении недостатков и каких именно, был ли определен сторонами срок их устранения, а если нет, то каким является минимальный, но объективно необходимый срок для их устранения.
Суд акцентирует внимание, что начисление судом неустойки до передачи квартиры и до истечения установленного договором срока ее передачи покупателю ошибочно. Решение Верховного Суда РФ определяет четкие критерии расчета неустойки за прошлый период и будущий период до фактического исполнения обязательства, что повышает юридическую определенность и позволяет сторонам правильно оценивать свои риски при заключении и исполнении договоров купли-продажи недвижимости.
Камалиева Лиана Александровна, член Союза юристов-блогеров на базе МГЮА им. О. Е. Кутафина при поддержке Ассоциации юристов России, кандидат юридических наук, доцент.
Также Определение Верховного Суда РФ подтверждает возможность применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ к неустойке и штрафу с учетом принципа соразмерности взыскания последствиям нарушения обязательства. Суд обращает внимание на необходимость мотивирования отказа от уменьшения взыскания, что повышает прозрачность судебной практики и снижает риск спорных решений. Такой подход создает важный ориентир для судов апелляционной и кассационной инстанций, формируя единообразие в применении норм Гражданского кодекса и Закона «О защите прав потребителей».
В дополнение, определение подтверждает необходимость корректного распределения судебных расходов. Верховный Суд РФ демонстрирует, что любые изменения расчетов должны быть детально обоснованы, а любые ошибки в применении норм ведут к отмене или пересмотру решений. Это определение служит ориентиром для юристов и судов при формировании подходов к расчету неустойки, оценке заявлений потребителей и контроле за соблюдением договорных обязательств продавцами недвижимости.
