27 апреля 2024 года Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации вынесено Определение № 308-ЭС23-24297 о категории недобросовестного бездействия в споре о земельных участках.
Суть дела
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу о взыскании 54.614593,10 руб. доходов на основании статьи 303 ГК РФ, 6.418743, 71 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического погашения задолженности (с учетом уточнения).
Общество предъявило встречный иск о взыскании 96.178801,12 руб. неосновательного обогащения, 10.900382,91 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также процентов по день фактической оплаты (с учетом уточнения).
Общество осуществляло землепользование на основании договоров аренды, заключенных на 10 лет с физическими лицами – собственниками земельных долей. Собственники земельных долей осуществили в установленном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» порядке выдел земельных участков в счет земельных долей и впоследствии продали участки предпринимателю.
Таким образом, в период с ноября 2018 года по октябрь 2019 года предприниматель приобрел в собственность 92 земельных участка сельскохозяйственного назначения.
Предприниматель направил обществу досудебную претензию, в которой потребовал прекратить использование перечисленных в претензии земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.
В связи с неисполнением, указанных в претензии, требований предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения общества 49 земельных участков, в отношении которых в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано обременение правом аренды общества.
На основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2020 истребованы из незаконного владения общества в пользу предпринимателя 49 из 92 земельных участков. Остальные 43 земельных участка, не являвшиеся предметом спора, на момент их приобретения предпринимателем в собственность также находились во владении и пользовании общества.
Неисполнение обстоятельств послужили основанием для обращения предпринимателя к обществу с иском, включающем требования о взыскании арендной платы за пользование земельными участками в период с даты регистрации права собственности предпринимателя до даты возврата имущества обществом, а также о взыскании прибыли от урожая сельскохозяйственных культур за 2019 год.
В свою очередь общество, считая, что оно добросовестно владея земельными участками произвело все необходимые затраты на выращивание урожая сельскохозяйственных культур 2020 сельскохозяйственного года, который впоследствии был убран предпринимателем, предъявило встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости урожая и затрат, понесенных при выполнении сельскохозяйственных работ.
Позиция судов
Решением Арбитражного суда Ростовской области исковые требования предпринимателя удовлетворены частично. Встречный иск общества удовлетворен частично.
Суд определил период добросовестного владения обществом 84 земельными участками (исключив 8 участков, владение которыми признано недобросовестным на момент приобретения права собственности предпринимателем) с даты регистрации права собственности предпринимателя на указанные земельные участки и до даты получения претензий (до 07.08.2019 в отношении 49 и до 24.03.2020 в отношении 43 земельных участков), в которых обществу сообщено о смене собственника на земельные участки.
При этом суд пришел к выводу, что за период добросовестного владения обществом земельными участками предприниматель вправе требовать взыскания арендной платы за пользование имуществом. Если сельскохозяйственный цикл производства для выращиваемых на земельных участках сельскохозяйственных культур приходится на период добросовестного владения обществом земельными участками, то урожай, полученный от выращивания соответствующих сельскохозяйственных культур, принадлежит обществу. В период недобросовестного владения земельными участками общество не имеет права на получение дохода от использования земельных участков, а также не вправе требовать возмещения затрат.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено. Суд не согласился с выводами суда первой инстанции и, посчитав, что с момента перехода к предпринимателю права собственности на земельные участки, владение обществом спорным имуществом является незаконным, изменил решение, удовлетворил первоначальный иск в части, взыскав доходы от урожая 2019 года, а также отказал в удовлетворении встречных требований общества.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа постановление апелляционной инстанции отменено, и решение первой инстанции оставлено в силе. Суд округа признал неправильным применение судом апелляционной инстанции положений статьи 303 ГК РФ, поскольку суд не учел добросовестный характер владения, который влечет для сторон иные последствия в отношении дохода, полученного в период такого владения, в связи с чем отменил апелляционное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Определением судьи ВС РФ от 04.03.2024 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
Позиция Верховного Суда
По данному делу ВС РФ выявил существенные нарушения норм права, которые повлияли на исход дела и не учли следующие обстоятельства.
Согласно статье 35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 ГК РФ.
В соответствии со статьей 136 ГК РФ плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.
Согласно статьям 40, 41 ЗК РФ законный владелец земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.
Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками (пункт 2 статьи 76 ЗК РФ).
Как следует из статьи 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.
Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (статья 303 ГК РФ).
Статья 1102 ГК РФ предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли оно результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Для правильного разрешения настоящего спора (как первоначального, так и встречного исков) ключевым является определение периода добросовестного владения обществом спорными земельными участками с учетом особенностей использования земель сельскохозяйственного назначения.
Общество владело спорными земельными участками на основании договоров аренды, заключенных с собственниками земельных долей на 10 лет.
Все договоры аренды содержат аналогичный по содержанию пункт 2.3, согласно которому при переходе доли (долей) в праве собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается. Однако первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за обществом. С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.
В данном споре суда приняли во внимание отменительное условие, содержащееся в приведенном пункте договоров аренды, сочтя договоры аренды прекратившимися, однако не учли приоритетного права общества на покупку и аренду земельных долей.
При наличии подобного условия, у общества возникали соответствующие правомерные ожидания на сохранение права владения и пользования, в том числе в случае выдела доли арендодателем для последующей продажи.
Помимо этого, устанавливая обстоятельства прекращения арендных правоотношений, судебные инстанции безосновательно не применили положения статьи 46 ЗК РФ, подпунктом 1 пункта 3 которой установлен запрет на прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ.
Исследуя обстоятельства перехода прав на спорные земельные участки от физических лиц к предпринимателю, суды не учитывали установленные статьей 12 Закона № 101-ФЗ особенности оборота земельных участков и оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные в аренду третьим лицам.
Кроме того, предприниматель в кассационной жалобе и общество в отзыве на нее ссылались на доказательства, отсутствующие в материалах дела и не исследованные судами, однако способные повлиять на определение периода добросовестного владения обществом земельными участками.
Мнение эксперта
Из данного Определения, можно увидеть, что при разрешении спора арендных правоотношений, суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела, а именно:
Бердникова Анна Александровна, кандидат юридических наук, преподаватель Кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового Университета при Правительстве РФ.
- применили общую норму по ст. 46 ЗК РФ, но неверно ее истолковали. Таким образом, не учли особенности использования земель сельскохозяйственного назначения, а именно в подпункте 1 пункта 3 указанной статьи, где установлен запрет на прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ.
- не учли, установленные статьей 12 Закона № 101-ФЗ особенности оборота земельных участков и оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные в аренду третьим лицам.
- не дали надлежащей правовой оценки, в нарушение требований статьи 71 АПК РФ, всем имеющимся доказательствам в их совокупности и взаимосвязи, не установили все существенные обстоятельства, позволяющие с достаточной степенью достоверности определить объем прав и обязанностей предпринимателя и общества в отношении спорных земельных участков и выращенного на них урожая с учетом приведенных норм гражданского и земельного законодательства.
И как следствие, без устранения данных недостатков, невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов.
