28 октября 2025 г. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ вынесено Определение №18-КГ25-322-К4(УИД 23RS0002-01-2022-005761-79), в котором Суд рассмотрел дело по иску администрации г. Сочи к гражданину о признании принадлежащего ему 3-хэтажного дома самовольной постройкой и его сносе.
Суть дела
Гражданину В. принадлежал земельный участок из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования (далее – ВРИ) «для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС)«. В 2020 г. он решил построить дом, согласовал его параметры с Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи. Департамент выдал уведомление об их соответствии установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на участке.
В 2020 г. строительства дома было завершено, а в 2021 г. участок купил гражданин Б. Он поставил объект на кадастровый учет как жилой дом, зарегистрировал право собственности. Сразу после этого он обратился в районный суд г. Краснодара с заявлением об установлении факта соответствия этого дома назначению «нежилое«. Суд требование удовлетворил (2021 г.), на основании чего Росреестр произвел кадастровый учет изменений назначенияи наименования строенияна «нежилое здание» и ВРИ земельного участка на «предпринимательство» (февр. 2022 г.).
Собственник вскоре разделил данный участок на два, а здание – на 22 помещения, поставил их все на кадастровый учет. А затем продал ту часть участка, на котором стоял дом, и все 22 помещения гражданину Ш. (май 2022 г.).
Администрация г. Сочи обратилась к гражданину Б. с иском, в котором просила признать здание самовольной постройкой, обязать ответчика ее снести, поскольку она возведена без разрешительной документации.
Суд 1-й инстанции в иске отказал (апр. 2023 г.). Он опирался на заключение судебной строительно-технической экспертизы от 2022 г., согласно которому здание соответствует всем требованиям, за исключением параметра коэффициента использования территории, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Суд решил, что здание создано без существенных нарушений и без нарушения ВРИ участка.
Однако вскоре было отменено решение районного суда г. Краснодара от 2021 г. об изменении назначения спорного здания на «нежилое», произведен поворот исполнения этого решения (май 2023 г.). Это стало основанием для обратных изменений в ЕГРН, в том числе ВРИ участкавновь сталоименоваться не «предпринимательство», а«для ИЖС».
Апелляционная инстанция, рассмотрев дело по правилам производства в суде 1-й инстанции, привлекла в качестве соответчика нового собственника (гражданина Ш.), удовлетворилаиск администрации (окт. 2023 г.). Она пришла к выводу, что объект, фактически обладая признаками нежилого здания, возведен с нарушением ВРИ земельного участка («индивидуальная жилая застройка»), что нарушает целевое использование участка, возведен без соответствующего разрешения и с превышением коэффициента использования территории, в связи с чем отвечает признакам самовольной постройки и подлежит сносу.
Кассационный судэто определение отменил (2024 г.), указав: выводы о том, что объект возведен в отсутствие разрешения на строительство не соответствуют заключению эксперта. Объект фактически соответствует параметрам, указанным в уведомлении о планируемом строительстве. Делая вывод о сносе лишь потому, что объект возведен с нарушением правил целевого использования земли, суд не учел, что выводы эксперта не содержат описаний обстоятельств по установлению функционального назначения объекта как «нежилого здания«. Самовольная постройка, возведенная в результате реконструкции недвижимости, использование которой допускалось, подлежит сносу, если не будет установлена возможность приведения ее в соответствие с градостроительным регламентом. Из заключения видно, что эксперт при определении назначения объекта руководствовался данными ЕГРН, где указано назначение объекта — нежилое, и не исследовал параметры объекта по его функциональному назначению, соответствие нормативным требованиямк индивидуальному жилому дому.Суднаправил дело на новое апелляционное рассмотрение.
При новом рассмотрении:апелляционным определением иск администрации удовлетворен (2024 г.). Суд отметил, что застройщики не обращались за получением разрешения на строительство. Именно с целью уклонения от данной административной процедуры ответчик обратился за регистрацией права собственности на индивидуальный жилой дом в упрощенном порядке (хотя изначально дом таковым не являлся), а в последующем обратился в суд за установлением того, что дом является «нежилым», разделил его на отдельные помещения, что расценено судом как злоупотребление правом.
Кассационный суд с определением согласился (2025 г.), отметив, что меры к изготовлению проектной документации ответчиком не предпринимались; нарушения являются существенными, объект не соответствует ВРИ земельного участка., нарушены законные интересы истца как контролирующего органа.
Позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
Судебная коллегия отменила определения апелляционной и кассационной инстанций, направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
СКГД отметила, что суд 1-й инстанции, исходя из заключения судебной строительно-технической экспертизы, пришел к выводу о том, что допущенные ответчиками нарушения градостроительного регламента не повлекли за собой нарушение строительных, противопожарных, санитарных норм и правил и не создали угрозы жизни и здоровью граждан.
А вот следующая судебная инстанция, отменяя это решение, свои выводы не мотивировала, не указала доказательства, опровергающие выводы эксперта.
На момент вынесения апелляционного определения спорный объект, зарегистрированный как жилой дом, был расположен на земельном участке с ВРИ «для ИЖС».
Коллегия напомнила, что при сомнении в правильности и/или полноте выводов эксперта, суд не мог просто отвергнуть составленное им заключение. Суду надлежало обсудить вопрос о проведении повторной или дополнительной экспертизы, приведя мотивы своего несогласия с ранее полученным заключением экспертизы.
При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции не исполнил указание вышестоящего суда, не определил параметры и назначение единого объекта капитального строительства, соответствие его целевому назначению земельного участка, не оценил возможность использования его целиком или в части в качестве жилого дома, отсутствие или наличие опасности, которую он создает для жизни и здоровья третьих лиц, что возможно путем назначения соответствующей экспертизы.
СКГД ВС РФ пришла к выводу, что суд подошел к разрешению спора формально, уклонился от установления обстоятельств, имеющих значение для его правильного разрешения, правовой оценки доводам сторон не дал, допустил существенное нарушение правил доказывания, исследования и оценки доказательств, что привело к неправильному применению норм материального права.
Мнение эксперта
Верховный Суд в данном определении защитил права и интересы граждан – собственников объектов недвижимости. Он напоминает, что снос такого объекта, пусть даже возведенного с некоторыми нарушениями, является крайней мерой. И прежде, чем принимать подобное решение, необходимо при помощи судебной экспертизы выяснить, имеется ли возможность эксплуатировать спорный объект недвижимости в соответствии с ВРИ земельного участка либо привести объект в соответствие с необходимыми для такой эксплуатации параметрами.
Судебная коллегия настаивает на качественном рассмотрении и разрешении споров нижестоящими судами, в полном соответствии с требованиями закона, в том числе, к обоснованности судебного решения и правилам доказывания в гражданском процессе.
СКГД ВС РФ данным определением повышает значение выводов судебной экспертизы и побуждает судей активнее использовать такие инструменты как дополнительная и повторная экспертизы, что несомненно положительно повлияет на дальнейшее развитие судебной практики.
Юлова Екатерина Сергеевна, доцент КПРЭД Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ, к.ю.н., доцент
