Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 октября 2025 г. по делу № 81-КГПР25-7-К8 отменены апелляционное и кассационное определения, которыми было отказано в удовлетворении иска прокурора к органу местного самоуправления об обязанности изъять аварийное жилое помещение у собственницы и выплатить ей выкупную стоимость. Основание для отказа — вывод о «злоупотреблении правом» со стороны собственницы — признано Верховным Судом необоснованным и сделанным с нарушением норм материального и процессуального права.
Суть дела
Прокурор в интересах гражданки — собственницы квартиры площадью 58,8 кв. м в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обратился в суд с требованиями к администрации муниципального образования об обязании изъять указанное жилое помещение путём выкупа, выплатить выкупную стоимость и прекратить право собственности после выплаты компенсации. Дом официально признан аварийным межведомственной комиссией, его техническое состояние создаёт угрозу жизни и здоровью проживающих, при этом иного жилья у собственницы нет, решения об изъятии земельного участка и жилого помещения органом местного самоуправления не принимались.
Суд первой инстанции удовлетворил иск: на администрацию возложена обязанность изъять аварийную квартиру путём выкупа, взыскана выкупная стоимость свыше 4,7 млн руб. и расходы на экспертизу, право собственности следовало прекратить со дня выплаты компенсации.
Апелляционный суд отменил решение и отказал в иске, указав, что незадолго до признания дома аварийным собственницей была отчуждена 1/2 доли в другом жилом помещении, при том, что, по мнению суда, она располагала сведениями из открытых источников информации о возможном признании межведомственной комиссией дома аварийным и об аварийном состоянии строительных конструкций. Это было квалифицировано как злоупотребление правом и сознательное ухудшение жилищных условий, что, по мнению апелляции, исключало судебную защиту её требований. Кассационный суд согласился с данной позицией.
Позиция Верховного Суда
Верховный Суд напомнил, что жилищные права собственника помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются по специальной процедуре статьи 32 Жилищного кодекса РФ. По общему правилу сначала орган местного самоуправления предъявляет собственникам требование о сносе или реконструкции дома в разумный срок за их счёт, а при неисполнении — принимает решение об изъятии земельного участка и выкупе каждого жилого помещения (кроме муниципальных) для публичных нужд, связанных с обеспечением безопасности граждан.
Суд сослался также на Обзор судебной практики по делам об обеспечении жилищных прав граждан в связи с признанием домов аварийными (утверждён Президиумом ВС РФ 29.04.2014): если помещение представляет опасность для жизни и здоровья, предоставление иного пригодного жилья взамен непригодного не может ставиться в зависимость от наличия плана и сроков сноса дома.
По данному делу Верховный Суд указал, что при разрешении спора подлежали установлению, в частности:
– имеется ли реальная опасность для жизни и здоровья собственницы, исходя из технического состояния дома;
– является ли установленный органом местного самоуправления срок отселения граждан разумным;
– обладает ли собственница реальной возможностью проживать в другом жилом помещении до решения вопроса о возмещении.
Апелляционный суд этих обстоятельств не исследовал, ограничившись формальной ссылкой на отчуждение 1/2 доли в другом жилом помещении и не проверив, соответствовало ли занимаемое собственницей помещение критериям жилого (пригодность для постоянного проживания по санитарным и техническим нормам).
Развивая тезис о злоупотреблении правом, Верховный Суд напомнил, что статья 10 ГК РФ связывает злоупотребление именно с недобросовестностью и намерением причинить вред. Суд, признавая поведение лица злоупотреблением правом, обязан установить, в чём состоит недобросовестность, была ли направленность на причинение вреда другим участникам оборота и их правам. В рассматриваемом деле апелляция ограничилась выпиской из ЕГРН о прекращении права на долю в ином жилье и сделала вывод о злоупотреблении правом на предположениях, без исследования реальных обстоятельств сделки и жилищной ситуации собственницы, что противоречит требованиям ГПК РФ о допустимости и оценке доказательств.
Судебная коллегия признала такие нарушения существенными, повлиявшими на исход дела, и отменила апелляционное определение и определение кассационного суда с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Мнение эксперта
Определение Верховного Суда демонстрирует жёсткий подход к попыткам органов местного самоуправления и нижестоящих судов «снять» с публичного субъекта обязанность по выкупу аварийного жилья за счёт ссылок на якобы недобросовестное поведение собственника. Суд последовательно защищает специальный режим статьи 32 ЖК РФ: признание дома аварийным и опасным для проживания запускает публично-правовой механизм обеспечения жилищных прав, который не может быть блокирован ссылками на отдалённые сроки сноса или формальное наличие иных, не исследованных судом помещений.
Особое значение имеет акцент Верховного Суда на стандарт доказывания злоупотребления правом. Фактически Суд запрещает подменять анализ добросовестности собственника презумпцией: «если он когда-то отчуждал другое жильё, значит, сознательно ухудшил условия и не заслуживает защиты». Такой подход признан недопустимым: суд обязан выяснить, пригодно ли было отчуждённое помещение для проживания собственницы с учетом ее возраста и состояния здоровья, каковы были цели и обстоятельства сделки, была ли реальная возможность обеспечить себя иным жильём без угрозы для жизни и здоровья.
Для практики споров об аварийном жилье данный вывод важен по двум причинам. Во-первых, он закрепляет, что реальная опасность для жизни и здоровья и отсутствие иного подходящего жилья имеют приоритет над формальными ссылками на планы сноса и внутреннюю политику муниципалитетов по расселению. Во-вторых, он задаёт высокий порог для квалификации действий собственника как злоупотребления правом: сами по себе сделки с иным жильём, даже совершённые незадолго до признания дома аварийным, ещё не лишают гражданина права на компенсацию, если не доказано его намерение извлечь необоснованную выгоду или причинить вред.
В результате определение Верховного Суда можно рассматривать как ориентир для нижестоящих судов: при разрешении подобных споров необходимо детально исследовать техническое состояние дома, разумность сроков отселения и реальную жилищную ситуацию гражданина, а не ограничиваться формальными выводами о «злоупотреблении правом». Это усиливает защиту собственников жилья в аварийных домах и одновременно дисциплинирует органы местного самоуправления при принятии решений об изъятии и выкупе таких помещений.
Бондаренко Татьяна Александровна, кандидат юридических наук, доцент Кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
