28 мая 2025 г. Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесено Определение № 305-ЭС22-3321(14) по делу № А41-615/2020, в котором Суд рассмотрел правомерность установления обязанности регионального Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства выплатить компенсацию правопреемнику кредитора, чьи требования ранее были обеспечены залогом имущества должника-застройщика.
Суть дела
В 2013 г. застройщик «РПК» заключил договор участия в долевом строительстве, по которому обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома и передать ООО «РПК-РИЭЛТ» однокомнатную квартиру.
После признания застройщика банкротом в 2020 г. «РПК-РИЭЛТ» уступило свои требования к нему гр. Зейналову.
В 2021 г. приобретателем имущества застройщика, в том числе, недостроенного дома и земельного участка, стал региональный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Московской области.
В 2022 г. требования Зейналова о возврате денежных средств, внесенных обществом «РПК-РИЭЛТ», были включены в 4-ю очередь реестра требований кредиторов.
В 2023 г. кредитор Зейналов определением суда заменен на правопреемника – гр. Зейналову. Последняя обратилась в Фонд с заявлением об установлении компенсации, подлежащей выплате ей как кредитору, чьи требования ранее были обеспечены залогом имущества общества «РПК».
Суд 1-й инстанции обязал Фонд выплатить компенсацию. Он принял во внимание постановление КС РФ № 34-П от 21.07.2022 г. и исходил из того, что правопредшественники Зейналовой и она сама являлись залоговыми кредиторами. Прекращение их залоговых прав произошло ввиду приобретения земельного участка и дома Фондом, у которого не возникло обязанности предоставить Зейналовой (как правопреемнику юридического лица) жилого помещения в натуре.
Однако апелляционная и кассационная инстанции с таким решением не согласились. Они посчитали, что механизм, закрепленный в постановлении КС РФ № 34-П (о выплате фондом компенсации залоговым кредиторам), распространяется только на тех кредиторов, которые стали залогодержателями до 27.06.2019 г. (т. е. до принятия Закона № 151-ФЗ). Зейналова же не вправе претендовать на получение компенсации, поскольку ее правопредшественник приобрел права залогодержателя в 2020 г.
Зейналова обратилась с кассационной жалобой в ВС РФ.
Позиция СКЭС Верховного Суда РФ
Судебная коллегия отменила обжалуемые судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Она отметила, что залоговые отношения между первоначальным кредитором и застройщиком возникли в силу закона с момента регистрации договора долевого участия (в 2013 г.), то есть до вступления в силу Закона № 151-ФЗ. Прекращение залоговых прав произошло в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства Фонду. При этом у Фонда в силу Закона № 151-ФЗ не возникло обязательство по предоставлению помещения лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором застройщика. На такое лицо в полной мере распространялись положения Постановления КС РФ № 34-П о необходимости выплаты ему компенсации в связи с прекращением залога. Уступка требования новому кредитору не является основанием для ограничения права последнего на получение компенсации (п. 1 ст. 384 ГК РФ).
Коллегия отклонила довод федерального фонда, что в 2022 г. Зейналову было отказано во включении в реестр в качестве залогового кредитора. На момент рассмотрения спора предмет залога уже был передан региональному фонду, в связи с чем застройщик утратил статус залогодателя, залог прекратился. Недобросовестность первоначального кредитора, его правопреемников либо пороки договора участия в долевом строительстве, определением от 2022 г. не были установлены.
СКЭС ВС РФ пришла к выводу, что оснований для отказа в выплате Зейналовой компенсации не имелось.
Мнение эксперта
Выводы СКЭС ВС РФ, изложенные в данном определении, соответствуют закону и правовым позициям КС РФ о защите имущественных интересов лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, но утратившими право залога в связи с передачей недостроенного объекта Фонду развития территорий или региональному Фонду защиты прав участников долевого строительства.
Юлова Екатерина Сергеевна, доцент КПРЭД Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ, к.ю.н., доцент
Определение имеет важное значение для граждан, которые приобрели помещение (в том числе, квартиру) в новостройке по договору уступки прав. В ситуации, когда уступает право требования к застройщику залоговый кредитор (либо его правопреемник), застройщик обанкротился, а достраиваться дом будет при помощи названного выше фонда, имеет значение дата государственной регистрации первоначального договора долевого участия, заключенного между застройщиком и залоговым кредитором. Если она имела место до 27.06.2019 г., то даже после цепочки уступок конечный приобретатель (цессионарий) вправе требовать от Фонда денежной компенсации. Методика ее расчета приведена в Определении СКЭС ВС РФ от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7) по делу № А60-31963/2020.
