16 сентября 2025 года определением Верховного суда Российской Федерации № 18-КГ25-301-К4 отправлено на новое рассмотрение дело о признании реконструкции самовольной.
Суть дела
Согласно договору аренды от 07.09.2018 г. земельный участок (категория — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — курортная деятельность), принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию в лице Администрации, предоставлен в пользование ООО, которое на основании договора от 23.09.2020 г. передало права и обязанности по указанному договору аренды ФИО сроком до 29.08.2067 г.
В результате проведённого Администрацией осмотра установлено, что в границах данного земельного участка ведутся работы по реконструкции шестиэтажного объекта нежилого здания, а также по возведению трёх каркасов трёхэтажных объектов капитального строительства и одного одноэтажного объекта капитального строительства право собственности на которые зарегистрированы за ФИО. По мнению Администрации, названные выше строения являются самовольными постройками и подлежат сносу, поскольку разрешений на их реконструкцию и возведение ФИО получено не было.
Судом первой инстанции Администрации в иске отказано. Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции, вынесла новое, которое оставил без изменения кассационный суд общей юрисдикции.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, применив положения
п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 14 ст. 1, ст. 51 ГК РФ, установили, что в нарушение установленного порядка осуществлены реконструкция здания и строительство новых капитальных строений не относящихся к объектам вспомогательного назначения.
Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации ранее принятые решения по делу отменила и направила дело на новое рассмотрение указав следующее.
- При оценке доказательств и правовой квалификации произведённых строительных работ не было учтено, что усиление колонн и ригелей каркаса металлическими и железобетонными обоймами, а также замена отдельных конструктивных элементов перекрытий, покрытий на аналогичные, устройство дополнительных несущих конструкций может относиться к капитальному ремонту, а также суды не учли результаты экспертиз, относящие указанные виды работ к капитальному ремонту.
- Суду апелляционной инстанции надлежало установить все юридически значимые обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора с учётом правового регулирования в сфере градостроительного законодательства и критериев отнесения строений к объектам вспомогательного назначения.
- Само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку возможность сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требования о получении разрешения на её строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду её несоответствия требованиям безопасности и возможного нарушения прав третьих лиц. Суды не исследовали вопрос о существенности допущенных нарушений и возможности их устранения, тем самым создал дисбаланс между публичными и частными интересами, при этом не учитывая и имеющиеся в деле доказательства об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан и препятствий в пользовании земельным участком.
Мнение эксперта
Определение обращает внимание судов, что в делах о признании реконструкции объектов самовольной следует правильно квалифицировать виды работ согласно действующему законодательству РФ, а также установить насколько самовольная постройка нарушает градостроительные и строительные нормы и правила и создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Скогорева Марина Алексеевна, к.ю.н., преподаватель Кафедры Правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.
- Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимается, в том числе, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Ч. 11 ст. 52 ГрК РФ устанавливает, что в случаях, определенных Правительством РФ, при осуществлении капитального ремонта зданий, сооружений могут осуществляться замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Постановлением Правительства РФ от 16.05.2022 г. № 881 установлено, что при осуществлении капитального ремонта зданий, сооружений могут осуществляться замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, если по результатам обследования несущих строительных конструкций установлены: недостаточная несущая способность конструкций; наличие существенных дефектов, силовых, температурно-влажностных, коррозионных, биологических, огневых, механических повреждений, препятствующих штатной эксплуатации конструкции; наличие повреждений и (или) деформаций, изменяющих расчетную схему конструкции; несоответствие конструкций нормативным требованиям строительной теплотехники, пожарной, санитарной безопасности, в том числе в области дорожной деятельности.
В силу ч. 4 ст. 55.25 ГрК РФ периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации. Согласно ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое).
Спорное здание введено в эксплуатацию в 1980 г., следовательно, в течение рассматриваемого периода должны были составляться акты обследования, содержащие информацию о состоянии несущих конструкций объекта и, при выявлении неудовлетворительного состояния, работы, производимые на объекте, должны относиться к капитальному ремонту. Кроме того, при передаче объектов по договору аренды их состояние должно было быть отражено в акте приема-передачи.
Верховный суд справедливо указал на то, что суды, в отсутствие других доказательств, ошибочно не приняли во внимание заключения судебных экспертиз, которые определили выполненные виды работ как капитальный ремонт.
- В соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе в случае, указанном в ч. 11 ст. 52 ГрК РФ, а также строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 г. № 703 утверждены критерии отнесения строений и сооружений к строениям вспомогательного использования, в связи с чем при разрешении спора следует определить насколько соответствуют спорные объекты критериям для признания этих помещений вспомогательными и, соответственно, не требующими получения разрешения на строительство.
- Действительно, как указано в определении, к признанию постройки самовольной приводят либо частноправовые нарушения (строительство на земельном участке в отсутствие права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44 разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке либо разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления.
Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требования о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Суд еще раз акцентировал внимание на том, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства и необходимо устанавливать соответствие объекта требованиям земельного, градостроительного законодательства и возможности приведения его в соответствие с таким разрешенным использованием.
Ранее Верховный суд высказывал аналогичную позицию о том, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных строительных норм и правил (соответствует строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным нормам) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 г.).
