26 августа 2025 г. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ вынесено Определение № 18-КГ25-228-К4(УИД 23RS0058-01-2023-006246-37), в котором Суд рассмотрел требование о сносе самовольной постройки.
Суть дела
Гражданину Д. на праве собственности принадлежит земельный участок в г. Сочи, категория — земли населенных пунктов, ВРИ — для индивидуального жилищного строительства. Департаментом архитектуры и градостроительства местной администрации собственнику выдано уведомление на строительство объекта с определенными параметрами.
В ходе выездной проверки было установлено несоответствие возводимого объекта данному уведомлению и правилам землепользования и застройки (в части планируемых параметров и коэффициента использования территории), из чего был сделан вывод о нарушении требований градостроительных регламентов.
Администрация Сочи обратилась в суд с иском к гражданину Д. о сносе самовольной постройки в связи с тем, что выявлено возведение объекта капитального строительства без разрешительной документации. Истец также просил суд возложить на ответчика обязанность снести данный объект за свой счет, в случае неисполнения решения суда взыскать с ответчика в пользу администрации судебную неустойку.
Собственник участка представил в суд строительно-техническое исследование специалиста: объект незавершенного строительства соответствует градостроительным, строительным, санитарно-бытовым нормам и правилам, противопожарному состоянию, правилам землепользования и застройки города, угрозу жизни и здоровья граждан не создает.
Суд 1-й инстанции в иске отказал, поскольку пришел к выводу, что истец не представил достоверных, допустимых доказательств. Суд опирался на результаты назначенной им комплексной строительно-технической, землеустроительной экспертизы 2024 г., производство которой было поручено ГУП КК «Крайтехинвентаризация — краевое БТИ». Согласно его заключению, параметры объекта соответствует уведомлению (за исключением площади застройки по контуру выпирающих частей, которая на 4 кв. м. превышала параметры); несоответствий требованиям, в том числе коэффициенту использования территории, а также создание угрозы жизни и здоровью граждан, либо препятствий собственникам смежных объектов в пользовании ими не выявлено; спорное строение не препятствует владельцам соседних домовладений в пользовании своими строениями (сооружениями) и участками.
Апелляционная инстанция решение отменила, иск удовлетворила. Отвергая выводы судебной экспертизы, она исходил из того, что на участке возводится многоквартирный жилой дом, что подтверждается актом выездного обследования 2023 г. и экспертным заключением ООО «СК ЮГ-Строй» 2023 г.
Кассационный суд согласился с выводами апелляционной инстанции.
Собственник участка обратился с кассационной жалобой в ВС РФ.
Позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
Судебная коллегия жалобу удовлетворила, оставила в силе решение суда 1-й инстанции, тем самым отказав в сносе дома.
СКГД напомнила правовую позицию, изложенную в п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44: «исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц».
Из положений ст. 40 ЗК РФ и ст. 222 ГК РФ, указанных разъяснений Пленума ВС РФ Коллегия сделала вывод, что необходимость сноса связывается законом с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения при ее возведении градостроительных и строительных норм и правил и ввиду возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, правил землепользования и застройки.
Указанные обстоятельства были определены судом как имеющие значение для дела, для их установления судом 1-й инстанции была назначена судебная экспертиза.
Как следует из положений ст. 67, 86 ГПК, отметила Коллегия, оценка судом заключения эксперта отражается в решении по делу. Несогласие суда с таким заключением должно быть мотивировано. Безосновательно отвергая заключение судебного эксперта, суд апелляционной инстанции в отсутствие указанных в статье 60 ГПК условий признал его недопустимым доказательством и в нарушение ст. 67, 86 ГПК не дал оценки выводам судебного эксперта и не мотивировал свое несогласие с этими выводами. Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и не основаны на нормах материального права, применимых к установленным обстоятельствам дела. Кассационный суд допущенные нарушения закона не устранил.
Мнение эксперта
Выводы, изложенные в данном Определении, полностью соответствуют положениям ст. 222 ГК РФ и постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». Судебная коллегия напомнила нижестоящим судам о необходимости четко следовать нормам закона и руководящим разъяснениям высшей судебной инстанции, что, несомненно, необходимо для решения проблемы недостаточного уровня единства правоприменения, на которую недавно обратил внимание новый Председатель ВС РФ И. В. Краснов в интервью «Российской газете» и ТАСС. Невозможно не согласиться с его утверждением о том, что противоречивые подходы судов при рассмотрении дел не способствуют уважению к судебной власти.
Юлова Екатерина Сергеевна, доцент КПРЭД Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ, к.ю.н., доцент
