15 августа 2023 года Верховный Суд Российской Федерации вынес определение № 307-ЭС23-1848 по делу № А56-103770/2021, в котором отметил, что планирование строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в границах территории, в отношении которой в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) региона предусмотрено осуществление комплексного развития территорий (КРТ), возможно исключительно на основании утвержденной документации по планировке такой территории.
При этом, устанавливаемые виды разрешенного использования участков согласно КРТ могут не соответствовать видам разрешенного использования на основании ранее утвержденного в составе ПЗЗ градостроительного регламента территориальной зоны, «налагаемой» на территорию комплексного развития.
Фактически, суд пришел к выводу, что установленные действующими ПЗЗ виды разрешённого использования участков и параметры строительства могут быть изменены и конкретизированы посредством принятия решения о КРТ и разработки проекта планировки.
Суть дела
Общество обратилось в Комитет по инвестициям Санкт- Петербурга (далее — Комитет) с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
В предоставлении земельного участка Обществу было отказано со ссылкой на то, что в соответствии с ПЗЗ на спорном земельном участке планируется осуществление комплексного развития территории, а цель использования земельного участка, испрашиваемая в заявлении о предоставлении в аренду не соответствует КРТ.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.2022 г. распоряжение Комитета признано незаконным, на Правительство Санкт-Петербурга была возложена обязанность предоставить Обществу в аренду испрашиваемый земельный участок.
Признавая незаконным отказ уполномоченного органа в предоставлении земельного участка, суд исходил из того, что запрет на предоставление участков на основании пп. 2 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ в зоне планируемого КРТ не установлен, а решение о комплексном развитии именно в отношении спорных земельных участков, может быть не принято, поскольку договор о комплексном развитии может быть заключён в отношении не только всей зоны КРТ, но и её части.
Поскольку иных оснований, кроме как несоответствия испрашиваемой цели использования земельного участка разрешенному использованию земельного участка, для отказа в предоставлении обществу земельного участка уполномоченный орган в своем решении не указал, суд пришел к выводу о недоказанности заинтересованными лицами обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого распоряжения.
Суды апелляционной и кассационной инстанции с выводами суда первой инстанции согласились, оставив решение в силе.
Комитет и Правительство, в свою очередь, обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам пришла к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Позиция Верховного Суда
Верховный суд указал, что суды обоснованно пришли к выводу , что цель использования земельного участка соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в ЕГРН, который является публичным источником сведений об объектах недвижимости.
Между тем, суды нижестоящих инстанций не учли, что в обоснование невозможности предоставления земельного участка обществу для строительства капитального объекта Комитет и Правительство ссылались на то, что земельный участок находится в границах территории, в отношении которой Правилами землепользования и застройки предусмотрено осуществление ее комплексного развития.
Комплексное развитие территории (КРТ) – это совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов (п. 34 ст. 1 ГрК РФ). Глава 10 ГрК РФ определяет этапы реализации механизма комплексного развития территорий с учетом соответствующего вида.
Верховный суд обратил внимание на то, что положения ГрК РФ определяют, что при планировании строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в границах территории, в отношении которой в соответствии с ПЗЗ предусмотрено осуществление комплексного развития территорий, установление видов разрешенного использования земельных участков под размещение таких объектов возможно исключительно на основании утвержденной документации по планировке такой территории. При этом устанавливаемые виды разрешенного использования могут не соответствовать видам разрешенного использования в составе градостроительного регламента территориальной зоны ПЗЗ, «налагаемой» на территорию комплексного развития.
Суд сделал ключевой для правоприменительной практики вывод, что развитие территории, попадающей в зону планируемого КРТ, возможно исключительно путем применения механизма ее комплексного развития на основании разработанной и утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории.
При этом ранее утвержденная документация по планировке территории, содержащая в отношении спорного земельного участка вид разрешенного использования в соответствии с ПЗЗ, является недействующей.
Мнение эксперта
С учетом того, что КРТ стремительно набирает обороты как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах, вопрос применения на практике принципа «комплексного развития» и, фактически, приоритета документации по планировки территории над сведениями о ВРИ участка, указанными в Правилах землепользования и застройки, который нашел свое отражение в определении от 15 августа 2023 года, становится крайне актуальным.
Галицкая Наталья Сергеевна, адвокат, член Союза юристов-блогеров при Ассоциации юристов России.
Особенно интересен вопрос с той точки зрения, что срок действия ограничений в отношении земельных участков и зон, относимых согласно ПЗЗ к территориям комплексного развития, не регламентирован. В действительности, решение о КРТ может быть принято в отношении лишь части территорий. В этой связи, с учетом выводов ВС РФ, возникает вопрос правового режима и возможности градостроительного освоения земель, ВРИ и параметры строительства которых будут изменены в случае принятия КРТ, но в отношении которых на дату возникновения правоотношений такое решение не принято.
Также возникает вопрос о возможности получения ГПЗУ и осуществления строительства и реконструкции объектов капитального строительства (а соответственно, и выдачи соответствующих разрешений в порядке ст. 51 ГрК РФ) с изменением технико-экономических показателей объекта (или без такового) в отсутствие договора о КРТ.
Вероятно, ответы на данные вопросы и понимание того, насколько единообразной станет практика осуществления строительства исключительно в рамках КРТ, мы увидим ближайшее время.
