22 апреля 2026 года Конституционный Суд Российской Федерации вынес Постановление № 26-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Д. По ее мнению абзац второй пункта 2 статьи 217.1 НК РФ, который предусматривает особый порядок расчёта минимального срока владения жильём только для участников программы реновации в Москве, нарушает принцип равенства налогоплательщиков.
Суть дела
С 2012 года Гражданка Д. владела квартирой на праве собственности в г. Лабытнанги Ямало-Ненецкого автономного округа. В 2017 году земельный участок вместе с многоквартирным домом, в котором находилась ее квартира и который не был признан аварийным, изъят для муниципальных нужд. Основанием для этого стало решение органа местного самоуправления о развитии застроенной территории. В соответствии со статьей 28-6 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» (в действовавшей на тот момент редакции) Гражданке Д. предоставлена другая равноценная квартира в том же населенном пункте. В 2021 году она продала предоставленную квартиру, а также принадлежащий ей жилой дом. Решением налогового органа Гражданке Д. доначислен налог на доходы физических лиц от продажи квартиры и жилого дома, поскольку она владела ими менее пяти лет с момента их приобретения в 2017 году, и на основании пункта 1 статьи 119 и пункта 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации назначен штраф.
Салехардский городской суд 17 апреля 2023 года отказал Гражданке Д. в признании незаконными доначислений и штрафа. Апелляционный суд Ямало-Ненецкого автономного округа 16 ноября 2023 года частично отменил это решение, удовлетворив требование о доначислении налога за продажу квартиры и назначении штрафа. Суд применил аналогию пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса, сложив сроки владения обеими квартирами (четыре и пять лет). Было отмечено, что программа обновления жилищного фонда не должна приводить к дискриминационному налогообложению из-за региона реализации.
Кассационный суд отменил определение апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. Суд указал, что пункт 2 статьи 217.1 НК РФ касается только реновации в Москве. Верховный Суд отказал в передаче жалобы Гражданки Д. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам этого суда.
Гражданка Д. обратилась в Конституционный Суд РФ с жалобой на нарушение её конституционных прав положением абзаца второго пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.
Позиция Конституционного Суда
Конституционный Суд РФ подчеркивает, что социальная политика – главная обязанность государства. При налогообложении доходов необходимо учитывать гарантии социальной защиты. Законодатель вправе выбирать меры социальной защиты, но они не должны умалять права граждан и должны быть основаны на принципах равенства и справедливости (статья 55, часть 2 Конституции РФ).
Конституция РФ провозглашает Россию социальным правовым государством, гарантируя равенство прав и свобод, достойную жизнь и свободное развитие человека (статьи 1, 7, 18, 19). Государство обязано создавать условия для реализации права на жилище (статья 40) и поощрять жилищное строительство.
Доходы от продажи недвижимости освобождаются от налога на доходы физических лиц, если объект находился в собственности более минимального предельного срока. По общему правилу, этот срок составляет пять лет, но в некоторых случаях может быть сокращен до трех лет. Установление такого срока направлено на стимулирование использования недвижимости для личного проживания и предотвращение спекуляций. Субъекты РФ могут уменьшить этот срок до нуля, учитывая региональную ситуацию на рынке недвижимости.
Федеральным законом от 27 ноября 2017 года № 352-ФЗ в Налоговый кодекс РФ внесены изменения, касающиеся программы реновации жилищного фонда в Москве. Пункт 2 статьи 217.1 теперь учитывает минимальный предельный срок владения жилым помещением, освобожденным в рамках реновации.
Конституционный Суд РФ считает, что льготы могут устанавливаться законодательством в необходимых случаях, и поскольку введение льгот не является обязательным, само по себе их отсутствие при определении существенных элементов налога не влияет на оценку законности его установления. Законодатель вправе определять круг лиц, на которых распространяются льготы.
Освобождение от налога доходов от продажи недвижимости после трех или пяти лет владения имеет социальную направленность, улучшая жилищные условия граждан и защищая от увеличения налогового бремени из-за инфляции. (п. 1 ст. 3 НК РФ)
Оценка специального порядка исчисления минимального предельного срока владения недвижимостью и определение оправданности ограничения круга лиц, которые могут его использовать, не может ограничиваться констатацией дискреции законодателя в сфере льготного налогообложения. Необходимо учитывать цели установления этого порядка и анализировать правовое регулирование программы реновации жилищного фонда в Москве, к которой относится оспариваемое положение.
Пункт 6 статьи 217.1 НК РФ, позволяющий регионам уменьшать минимальный срок владения недвижимостью, не решает проблему и не заменяет специальный порядок исчисления срока. Это может привести к неравенству граждан при изъятии жилья для государственных нужд, так как в Москве защита интересов участников программы реновации обеспечивается федеральным законом, а в других регионах зависит от региональных решений. Такая неоднородная регламентация налога на доходы физических лиц может нарушить конституционные принципы равенства налогоплательщиков.
Конституционный суд РФ признал абзац 2 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ соответствующим Конституции РФ в части защиты законных ожиданий граждан при выкупе жилья по программе реновации в Москве. Признал указанную норму не соответствующей Конституции РФ (ст. 19, 35, 55, 57) в той мере, в какой она не распространяет аналогичный льготный порядок исчисления срока владения жилым помещением или его долей, предоставленными взамен освобожденного жилья при прекращении права собственности по решению органа публичной власти, не связанному с программой реновации в Москве. Федеральному законодателю поручено устранить данный пробел и расширить применение специального порядка исчисления срока владения на все случаи принудительного отчуждения жилья в публичных целях.
Мнение эксперта
Это Постановление Конституционного Суда имеет важное значение для граждан, чьё жильё изымается не в рамках московской программы реновации.
Основная мысль Суда заключается в том, что принцип равенства налогоплательщиков нарушается, если механизм, защищающий от увеличения налоговой нагрузки при вынужденной смене жилья, действует только в одном регионе. Когда гражданин теряет жильё не по своей воле (например, из-за изъятия для государственных нужд или комплексного развития территории), он вправе рассчитывать на то, что период владения прежним жильём будет учтён при продаже нового. Игнорирование этого принципа в других случаях приводит к неравенству.
Конституционный Суд РФ постановил, что федеральный законодатель должен устранить этот пробел и распространить специальный порядок исчисления срока владения на все случаи принудительного отчуждения жилья в публичных целях.
Однако есть важный переходный момент. До внесения изменений в Налоговый кодекс РФ, специальный порядок (сложение сроков) подлежит применению в подобных ситуациях, если жильё предоставляется взамен изъятого по решению органа власти (не только в Москве). При этом дом не должен быть признан аварийным и подлежащим сносу, а жильё непригодным для проживания. Суд не стал ждать поправок, а сразу определил ориентир для правоприменительной практики.
Если вы столкнулись с подобной ситуацией (изъятие жилья для государственных нужд, предоставление замены, а затем продажа), вы можете ссылаться на Постановление № 26-П в споре с налоговой. Даже при отсутствии прямой нормы в НК РФ для вашего конкретного случая, срок владения прежним жильём должен учитываться по смыслу и с учётом позиции Конституционного Суда РФ.
Балдина Евгения Николаевна, юрист, медиатор, налоговый консультант, член Национальной Ассоциации профессиональных медиаторов «Паритет», член союза юристов-блогеров при АЮР и МГЮА, член Ассоциации налоговых консультантов (АНК1801353)
В целом, это решение уравнивает условия для граждан в различных регионах и подчёркивает приоритет социальной защиты при налогообложении доходов от вынужденной смены жилья.
