25 марта 2026 г. Конституционный Суд Российской Федерации принял Постановление № 18-П по делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина З., которое легализовано право покупателя юридически не оформленного имущества воспользоваться при определенных условиях возможностью его приобретения в собственность по давности владения.
Содержание дела
15 февраля 2001 года органом местного самоуправления по заявке структурного подразделения ООО «С.» присвоен порядковый номер зданию молодежного центра. 1 февраля 2003 года между ООО «С» (арендодатель) и ООО «Б.» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду здания молодежного центра сроком на один год с последующим выкупом по оценочной стоимости. Постановлением органа местного самоуправления от 20 мая 2003 года последнему разрешено открыть в указанном здании магазин. 1 декабря 2003 года между ООО «С.» и ООО «Б.» заключен договор купли-продажи строительных конструкций от разборки здания молодежного центра.
Упомянутое здание расположено на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена. 19 мая 2003 года между муниципальным образованием (арендодатель) и ООО «Б.» (арендатор) заключен договор аренды этого участка с разрешенным использованием для эксплуатации зданий и сооружений (для обслуживания магазина). 12 апреля 2006 года ООО «Б.» вновь получило тот же земельный участок в аренду для эксплуатации здания на период оформления права собственности на строение. В соответствии с данными технического паспорта от 18 апреля 2008 года соответствующее здание было определено в качестве здания торгового павильона. 30 июня 2012 года данное здание поставлено на кадастровый учет, при этом в Едином государственном реестре недвижимости сведения о зарегистрированных правах на него отсутствуют.
1 мая 2019 года ООО «Б.» (продавец) и гражданин З. (покупатель), являющийся генеральным директором этого юридического лица, заключили договор купли-продажи здания магазина. Впоследствии гражданин З. обратился к органу местного самоуправления и названному обществу с иском, в котором просил признать за собой право собственности на соответствующее здание. В обоснование он ссылался на то, что переход права собственности не может быть зарегистрирован в установленном порядке, поскольку право собственности ООО «Б.» не было зарегистрировано по причине отсутствия надлежаще оформленных правоустанавливающих документов у ООО «С.». После того как указанный иск не был удовлетворен гражданин З. вновь обратился в суд с иском к ООО «Б.», заявив требование о признании за собой права собственности на здание в порядке приобретательной давности. Решением Арбитражного суда Архангельской области от 24 июня 2024 года в удовлетворении и этого иска было отказано. Суд указал, что договор купли-продажи здания был заключен 1 мая 2019 года, при этом гражданин З. не является правопреемником ООО «Б.», в связи с чем достаточный для признания права собственности срок владения гражданином З. спорным имуществом не истек, а потому обращение в суд является преждевременным. Довод последнего о том, что он является сингулярным правопреемником ООО «Б.» и вправе присоединить ко времени своего владения срок, в течение которого спорным зданием владело это юридическое лицо, был отвергнут судом со ссылкой на то, что такая возможность признается только в случае универсального правопреемства, в то время как истец на наличие такового не ссылался, а самим судом его наличие не установлено. С данным решением согласились все последующие инстанции.
Далее гражданин З. обратился с жалобой Конституционный Суд РФ, который просил о проверке конституционности пункта 3 статьи 234 ГК РФ, согласно которому лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствует ли Конституции Российской Федерации оспариваемое заявителем законоположение.
Позиция Конституционного Суда Российской Федерации
Пункт 3 статьи 234 ГК РФ, признавая возможным сложение периодов, когда имуществом владели связанные правопреемством лица, для целей приобретения права собственности на это имущество по давности владения, вместе с тем не конкретизирует механизм практического применения этого положения. Применительно к вопросу о сложении сроков давностного владения в контексте толкования пункта 3 статьи 234 ГК РФ это означает, что сам по себе переход указанного имущества в фактическое владение иного лица, пусть и оформленный как сделка, правопреемства не порождает, что подтверждается Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2022 года по делу № 09АП-41111/2022, Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 31 октября 2023 года по делу № 88-35993/2023, Апелляционным определением Курганского областного суда от 2 апреля 2024 года по делу № 33-705/2024, Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2025 года по делу № А05-10994/2024). В такой интерпретации использование законодателем термина «правопреемство» может рассматриваться как указание на необходимость наличия правовой связи между лицами в связи с переходом владения не на основании конкретной сделки, а в иных правоотношениях, например, наследственных, когда находящееся в фактическом владении имущество является частью переходящего к иному лицу имущественного комплекса в рамках универсального правопреемства.
Вместе с тем в буквальном толковании статьи 234 ГК РФ могут усматриваться предпосылки и для иного подхода к решению вопроса о правопреемстве в рамках давностного владения. В такой интерпретации давностный владелец мог бы быть признан способным к отчуждению другому лицу возможности приобретения права собственности с учетом накопленного им необходимого для применения приобретательной давности фактического состава, причем в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства. В правоприменительной практике имеются примеры, когда возможность сложения сроков давностного владения в случае отчуждения вещи по договору не ставится судами под сомнение (Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 октября 2019 года по делу № 4-КГ19-55, Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28 сентября 2021 года по делу № 88-14812/2021 и от 20 марта 2024 года по делу № 88-5135/2024, Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14 марта 2024 года по делу № 88-5047/2024 и др.).
В то же время в судебных решениях встречается позиция, в рамках которой не отрицается сама по себе возможность как универсального, так и сингулярного правопреемства в давностном владении, однако содержание понятия «сингулярное правопреемство» ограничивается лишь случаями перемены лиц в обязательстве (в силу перевода долга, уступки требования и др.). В таком случае констатируется, что при отчуждении вещи по договору между его сторонами нет правопреемства, так как происходит прекращение права отчуждателя на это имущество и возникновение права приобретателя и наступает перерыв давностного владения, ввиду чего пункт 3 статьи 234 ГК РФ к таким отношениям неприменим.
Изложенное свидетельствует о наличии в правоприменительной практике существенных расхождений в понимании механизма применения института приобретательной давности в случае изменения на основании договора состава лиц, фактически владеющих соответствующим имуществом, которые не удалось преодолеть средствами судебного толкования оспариваемой нормы. Из требований правовой определенности следует, что нормы, регулирующие отношения собственности и иные имущественные отношения, должны быть ясными, точными и непротиворечивыми, а механизм их действия — предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения.
Гражданский оборот объективно нуждается в том, чтобы имущество, в отношении которого течет срок давностного владения, не выпадало из хозяйственной жизни, поскольку в ином случае повышается риск проявления негативных для общества экономических последствий: сокращение числа средств производства, разрушение имущественных объектов, сдерживание экономического потенциала и т.д. Отказ же от признания возможности присоединить к сроку давностного владения вещью уже истекшую часть срока приобретательной давности при отчуждении этой вещи по договору приводил бы к тому, что во всех подобных случаях срок начинал бы течь заново, а возвращение вещи в гражданский оборот откладывалось бы в том числе вопреки интересам стремящихся к использованию вещи потенциальных приобретателей. С учетом этого сложение сроков последовательного давностного владения нескольких лиц может содействовать достижению целей института приобретательной давности с учетом реалий оборота и хозяйственной жизни. Запрет же сложения сроков в указанных случаях не объясняется какой-либо очевидной необходимостью.
С учетом изложенного отсутствие в действующем федеральном законодательстве определенности в вопросе о допустимости отчуждения давностным владельцем посредством договора находящегося в сфере его господства имущества и сложения в этом случае сроков давностного владения влечет в правоприменении конфликт с принципами правового государства, верховенства права и равенства перед законом, закрепленными в статьях Конституции Российской Федерации.
Применительно к вопросу о сложении сроков владения нескольких следующих друг за другом давностных владельцев, ограничения в использовании этого инструмента должны быть разумно обоснованы (преследовать объяснимые цели). В ином же случае воспрепятствование применению приобретательной давности ставит под угрозу обеспечение государством уважения достоинства личности в аспекте права собственности, являющегося элементом ее конституционно-правового статуса.
Таким образом, пункт 3 статьи 234 ГК РФ не соответствует Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования данная норма в силу неопределенности своего нормативного содержания и с учетом практики ее применения не дает однозначного ответа на вопрос о допустимости присоединения лицом, ссылающимся на давность владения, ко времени своего владения также времени, в течение которого имуществом владело другое лицо, в случае, если переход владения был обусловлен договором между ними. Федеральному законодателю надлежит — исходя из требований Конституции Российской Федерации и с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — принять меры по устранению выявленной неопределенности нормативного содержания пункта 3 статьи 234 ГК РФ.
Впредь до внесения в действующее правовое регулирование изменений, вытекающих из настоящего Постановления, сроки давностного владения имуществом в случае передачи владения от одного давностного владельца к другому по договору о его отчуждении подлежат сложению для целей приобретения на это имущество права собственности в силу приобретательной давности.
Мнение эксперта
Конституционный Суд РФ в Постановлении № 18-П от 25 марта 2026 г., признав пункт 3 статьи 234 ГК РФ не соответствующим Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования данная норма в силу неопределенности своего нормативного содержания и с учетом практики ее применения не дает однозначного ответа на вопрос о допустимости присоединения лицом, ссылающимся на давность владения, ко времени своего владения также времени, в течение которого имуществом владело другое лицо, в случае, если переход владения был обусловлен договором между ними, исходил прежде всего из интересов гражданского оборота. Это связано с тем, что необходимо минимизировать нахождение в обороте имущества, юридически никому не принадлежащее.
доцент Кафедры правового регулирования экономической деятельности Финансового Университета при Правительстве Российской Федерации, к.ю.н., доцент Матвеев Игорь Валентинович
Во-вторых, Конституционный Суд РФ указал на пробел, содержащийся в п. 3 ст. 223 ГК РФ относительно толкования термина «правопреемник» применительно к сложению сроков давностного владения и поставил перед законодателем задачу уточнения вопроса о возможности сложения данных сроков, если правопреемник приобрел имущество не у собственника по сделке.
В-третьих, до принятия соответствующих изменений и дополнений в п. 3 ст. 234 ГК РФ Конституционный Суд РФ фактически осуществил расширительное толкование указанной нормы, признав за сингулярным правопреемником право присоединить к своему давностному владению, срок владения спорным имуществом своего контрагента по сделке, от которого его приобрел. Было справедливо указано, что действующее правовое регулирование не может считаться препятствующим отчуждению давностным владельцем находящегося в сфере его господства имущества в пользу другого лица по договору и возможности присоединения в указанном случае лицом, ссылающимся на давность владения, ко времени своего владения также времени, в течение которого этим имуществом владел отчуждатель, при условии, что определенным законом критериям давностного владения отвечает владение каждого из этих лиц.
Тем самым на уровне Конституционного Суда РФ было на определенное время (до принятия новой редакции п. 3 ст. 234 ГК РФ) легализовано право покупателя юридически не оформленного имущества воспользоваться при определенных условиях возможностью его приобретения в собственность по давности владения. С точки зрения перспектив преобразования п. 3 ст. 234 ГК РФ законодателем, представляется разумным прислушаться к позиции расширительного толкования Конституционным Судом РФ понятия «правопреемник» в указанной норме и прямо признать право любого приобретателя (независимо от основания приобретения) юридически ничейного имущества на присоединение к своему сроку добросовестного владения срок добросовестного владения отчуждателя этого имущества. Данное будет способствовать укреплению стабильности гражданского оборота.
