Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2025 №44-КГ25-11-К7 указывает на необходимость расчета суммы неосновательного обогащения за пользование публичным земельным участком исходя из нормативно установленных ставок арендной платы.
Суть дела
Ответчик является собственником четырех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации. На данном земельном участке помимо зданий, принадлежащих ответчику, расположено здание, сведения о правообладателе которого отсутствуют.
Департамент земельных отношений администрации обратился в суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования удовлетворены частично. Суды исходили из того, что на территории земельного участка, права в отношении которого не оформлены, располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику на праве собственности. За пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие ей объекты недвижимости ответчик оплату не производила, следовательно, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, сберег за счёт другого лица, во владении которого находится земельный участок, денежные средства, которые должна была уплатить за пользование земельным участком, не принадлежащим ей. Расчёт суммы неосновательного обогащения осуществлён исходя из нормативно установленного размера арендной платы за земельные участки, равным 4 % от кадастровой стоимости земельных участков в отношении прочих земельных участков, если иное не установлено федеральными законами. Ввиду отсутствия договорных отношений между сторонами, суд пришёл к выводу о том, что применение ставки 2% от кадастровой стоимости без повышающих коэффициентов невозможно.
Ответчик обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на судебные акты нижестоящих судов.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника. Лица, которым согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляться не может, при приобретении объектов недвижимости обязаны на основании п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до установленной этим законом даты в порядке ст. 36 ЗК РФ приобрести соответствующий земельный участок в собственность или аренду по своему выбору. Согласно абзацу первому п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
При рассмотрении дела ответчик указывала, что в связи с приобретением объектов недвижимости к ней перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что и прежнему собственнику, а потому размер арендной платы должен определяться из расчёта 2 % от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ. Для правильного разрешения спора надлежало установить, какие права в отношении земельного участка существовали у предыдущих собственников нежилых зданий, расположенных на нём, были ли ими заключены договоры аренды, чем обуславливается применение 2 % или 4 % от кадастровой стоимости земельного участка при расчёте суммы за использование данного земельного участка.
В процессе рассмотрения дела ответчик указывал, что договор аренды земельного участка был заключён с АООТ «Пермские моторы» на основании постановления администрации и с тех пор не был прекращён, являясь действующим, однако указанные возражения суды не проверили. Определив, что существенное значение для рассмотрения дела имеет вопрос о наличии или отсутствии арендных отношений между сторонами, суд первой инстанции истребовал первичные документы (договор аренды 1996 г. на земельный участок и сопутствующие ему документы, иные договоры аренды на спорный земельный участок и приложения), между тем названные документы не были представлены в материалы дела и сведения о причинах их непредоставления также отсутствуют.
Комментарий специалиста
Рассматриваемое определение посвящено особенностями определения подлежащей взысканию платы за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности.
Во-первых, само по себе отсутствие договора аренды, заключенного между уполномоченным органом и пользователем земельного участка, не является основанием для применения положений Главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении, что обусловлено действующим в земельных правоотношениях принципом следования.
Положениями статьи 1103 ГК РФ закреплена субсидиарность кондикционных исков, вследствие чего положения о неосновательном обогащении подлежат применению постольку, поскольку между сторонами отсутствуют договорные отношения или нормами о соответствующем виде договора не предусмотрено иное (пункт 2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2025)». При квалификации спорных отношений как возникающих из договора необходимо учитывать, что их наличие может подтверждаться не только письменным договором, но и иными доказательствами, если закон не ставит действительность договора в зависимость от соблюдения письменной формы (статья 162 ГК РФ).
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство. При приобретении объекта недвижимости находящихся на земельном участке, принадлежащем прежнему собственнику на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования таким земельным участком на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Приобретая объект недвижимости, новый собственник в силу закона принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, т.е. происходит перемена лица в договоре аренды (подпункт 5 пункта 1 статьи 1, статья 35 ЗК РФ, пункт 29 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11, пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73). В такой ситуации даже при отсутствии договора аренды, заключенного между действующим собственником недвижимости и публичным собственником, плата за землю должна взиматься исходя из условий ранее заключенного договора аренды, а нормы о неосновательном обогащении не подлежат применению.
Во-вторых, если на момент введения в действие Земельного кодекса РФ земельный участок принадлежал пользователю на праве постоянного (бессрочного) пользования, выбор подлежащих применению норм (договорных или из неосновательного обогащения) и размера платы за землю зависит от того, было ли указанное право переоформлено любым из пользователей до 01.07.2012 на право аренды (пункт 17 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018)».
Общие положения о расчете арендной платы за земельные участки, предоставляемые из государственной или муниципальной собственности, установлены статьей 39.7 ЗК РФ и Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. При этом, пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ допускает применение фиксированных льготных ставок арендной платы для всех земельных участков, находящихся в публичной собственности в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков до 01.07.2012.
Установленная данным законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.
При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 01.03.2015 подлежала определению по правилам абзаца пятого пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, с 01.03.2015 – по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, т.е. исходя из нормативно установленного соответствующим публичным собственником размера арендной платы.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова
