Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2026 № 309-ЭС26-372 разъясняет порядок определения платы за содержание общего имущества МКД, если отсутствует решение собственников об определении платы за такой комплекс услуг.
Суть дела
Ответчик является собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) на основании решения общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме является управляющей организацией дома.
На общих собраниях членов товарищества были приняты решения, которыми, в том числе утверждены размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в многоквартирном доме за оказываемые услуги по управлению: на 2020 год — 98 руб. 33 коп. за 1 кв. м, на 2021 год — 52 руб. 98 коп. за 1 кв. м и на 2022 год — 45 руб. 40 коп. за 1 кв. м.
Данные решения по требованиям ряда собственников помещений многоквартирного дома признаны недействительными вступившими в законную силу решениями суда общей юрисдикции в связи с тем, что установленные решениями тарифы являются экономически необоснованными и наличием нарушений процедуры их проведения, что явилось самостоятельным основанием для признания их недействительными.
ТСН обратилось в суд с иском о взыскании с ответчика 775 911 руб. 37 коп. неосновательного обогащения за оказанные услуги и работы по содержанию многоквартирного дома в период с 2020 по 2022 годы, 88 124 руб. 64 коп. неустойки с продолжением ее начисления по день фактической уплаты задолженности.
Первоначально исковые требования были обоснованы на том, что в период с 2020 по 2022 годы ответчик оплачивал оказанные ТСН услуги по управлению и содержанию общего имущества в соответствии с муниципальными тарифами. Вместе с тем пропорциональная доле ответчика в общем имуществе часть действительных расходов товарищества на содержание многоквартирного дома превышала полученную от ответчика плату, определенную исходя из муниципального тарифа, поэтому ответчик должен возместить истцу разницу между расходами, понесенными им в связи с управлением многоквартирным домом, и полученной от ответчика платой с учетом его доли в общем имуществе.
В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил исковые требования, указав, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» (далее — постановление Пленума № 22), решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об утверждении существенного условия договора управления многоквартирным домом о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению. В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету исходя из порядка определения размера платы, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 статьи 162 ЖК РФ).
Таким образом, поскольку решения общих собраний членов товарищества, которыми установлены тарифы на содержание многоквартирного дома в 2020, 2021 и 2022 годах, признаны недействительными, то применению подлежит тариф, установленный предыдущим, не признанным недействительным решением общего собрания членов товарищества, которым плата за услуги по управлению и содержанию многоквартирного дома определена в размере 86 руб. 86 коп. за 1 кв. м, следовательно, общая задолженность ответчика за спорный период составляет 775 911 руб. 37 коп.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, иск удовлетворен. При этом, суды исходили из следующего.
В силу статьи 210 ГК РФ, статей 39, 158 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме должны нести бремя расходов на содержание общего имущества дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Из правовой позиции, изложенной в пункте 18 постановления Пленума № 22, следует, что при признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым установлен тариф за оказываемые услуги по управлению, применению подлежит предыдущий тариф, если решение, которым он был установлен, не признано недействительным.
Истец обоснованно определил размер платы за оказанные им в период с 2020 по 2022 годы услуги исходя из тарифа, утвержденного решением общего собрания членов товарищества, поэтому с ответчика надлежит взыскать 775 911 руб. 37 коп. задолженности за содержание общего имущества многоквартирного дома и 88 124 руб. 64 коп. неустойки, начисленной по правилам статьи 155 ЖК РФ.
Отклоняя довод о необходимости применения муниципального тарифа, суд указал, что в силу части 4 статьи 158 ЖК РФ муниципальный тариф применяется исключительно в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом или решение об установлении перечня услуг и размера платы за содержание жилого помещения.
Поскольку, как следует из материалов дела, собственники указанного дома приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом и определили перечень услуг, которые в данном доме должна оказать управляющая компания (товарищество), муниципальный тариф не подлежит применению.
Ответчик обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ отменил обжалованные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Собственники помещений в многоквартирном доме в силу статьи 210 ГК РФ, части 1 статьи 39 и части 1 статьи 158 ЖК РФ обязаны вносить в пользу управляющей организации экономически обоснованную плату за реально оказанные такой организацией услуги по управлению и содержанию общего имущества.
Признание недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым установлена стоимость оказываемых услуг на очередной год, не влияет на существование данной обязанности.
В этом случае размер фактически понесенных управляющей организацией расходов на управление и содержание общего имущества должен определяться с учетом общих правил о доказывании, исходя из экономической обоснованности, целесообразности и разумности, а не путем автоматического применения тарифа, установленного предыдущим решением общего собрания для иного периода.
Следует также учитывать, что в целях исключения навязывания управляющей организацией собственникам помещений услуг, в которых они в действительности не нуждаются, оплате в таком случае подлежат лишь те оказанные управляющей организацией услуги, которые являются объективно необходимыми для надлежащего содержания многоквартирного дома.
Изложенное согласуется с позицией постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П, согласно которой в случае возникновения спора факт установления платы за управление имуществом общего пользования общим собранием собственников или в определенном им порядке не препятствует суду оценить доводы собственника о выходе услуг управляющей компании за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания.
Таким образом, в силу статьи 65 АПК РФ управляющая организация, предъявляя в суд требование о взыскании платы за оказанные ею услуги, должна представить как доказательства фактического оказания услуг по содержанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома, так и доказательства того, что данные услуги являлись объективно необходимыми для надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома или предназначены для удовлетворения общей потребности жильцов в комфортных условиях проживания.
Указанный подход к определению платы, подлежащей внесению в пользу управляющей организации, не противоречит правовой позиции, изложенной в пункте 18 постановления Пленума № 22.
Применение платы за услуги по управлению и содержанию общего имущества, установленной для предыдущего периода, допустимо в случае, если в последующий период не изменились перечень и стоимость необходимых для содержания многоквартирного дома работ и услуг.
При этом, как указывает предприниматель, тариф, который был утвержден на 2019 год, и тарифы, утвержденные на 2020 — 2022 годы, содержат разный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, поэтому первоначальный размер исковых требований, рассчитанный товариществом исходя из фактических расходов на содержание многоквартирного дома, составлял 468 110 руб. 95 коп., а уточненный размер исковых требований, рассчитанный в соответствии с применением тарифа, установленного на 2019 год, — 775 911 руб. 37 коп.
То есть, фактические расходы, понесенные товариществом на содержание многоквартирного дома в период с 2020 по 2022 годы, в соответствии с его собственным расчетом меньше, чем сумма денежных средств, которую товарищество рассчитало с применением тарифа, установленного решением общего собрания, не признанного недействительным.
Однако суды не исследовали вопрос о том, какие фактические (реальные) услуги оказал истец в спорный период, являлись ли они объективно необходимыми для содержания многоквартирного дома и какова их рыночная стоимость. Между тем данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора о взыскании платы за услуги по содержанию общего имущества.
Комментарий специалиста
В рассматриваемом определении Верховный Суд РФ продолжает формирование подхода к разрешению споров, связанных с определением размера платы за коммунальные услуги и содержание общего имущества в комплексе недвижимости (МКД, коттеджные и дачные поселки, гаражные объединения и т.д.) в случае признания недействительным основания для установления такой платы (решения собрания собственников, договора с управляющей компанией).
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова
Признание недействительным решения собрания или договора, которым установлена размер платы услуги по содержанию общего имущества, имеет ретроспективное действие. Лицо, оказывающие такие услуги, не вправе требовать взыскания платы исходя из тарифа, установленного таким решением или договором (пункт 1 статьи 167, пункт 7 статьи 181.4 ГК РФ). С другой стороны, собственник имущества, входящего в состав комплекса недвижимости, объединенного общим имуществом, предназначенного для обслуживания принадлежащего ему недвижимого имущества в пределах комплексах, в любом случае должен вносить плату для компенсации затрат на содержание и обслуживание такого общего имущества и оказанные коммунальные услуги, даже в случае последующего признания не легитимным основания таких услуг (решения собрания, договора с управляющей организацией). В любом случае лицо, которое фактически оказывало соответствующие услуги и несло затраты на осуществление бремени содержания общего имущества, должно иметь возможность компенсировать такие затраты и получить разумную плату за оказанные услуги, даже если первоначальное правовое основание для оказания осуществления таких затрат и оказания услуг впоследствии было признано недействительным. В противном случае на стороне собственника или иного лица, которое должно было нести указанные затраты, но не понесло их, будет иметь место неосновательное обогащение (сбережение) (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2026 № 305-ЭС25-8944).
Основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. В случае признания такого решения недействительным плата за содержание общего имущества многоквартирного дома подлежит перерасчету исходя из порядка определения размера платы, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления многоквартирным домом. В свою очередь, эти условия должны соответствовать либо прежнему, не признанному недействительным, решению общего собрания собственников либо размеру платы, установленному органом местного самоуправления, при отсутствии такого решения (Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2025 № 5-КГ25-121-К2). Однако, данный подход не подлежит применению, если перечень и стоимость оказанных услуг не изменялись. Законом прямо не урегулирована ситуация, когда перечень услуг изменялся и не совпадает с тем, в отношении которого был установлен тариф последним действительным решением собрания или договором. В таком случае необходимо исходить из того, что лицо, оказавшее такие услуги, по существу должно доказать неосновательное обогащение собственника имущества (неосновательное сбережение), а именно: фактическое оказание услуг по содержанию и управлению общим имуществом; плата за оказанные услуги экономически обоснована и разумна; оказанные услуги являются объективно необходимыми для надлежащего содержания общего имущества или предназначены для удовлетворения общей потребности собственников, связанных с использованием имущества.
