Кассационное определение Верховного Суда РФ от 04.12.2024 № 39-КАД24-4-К1 указывает на недопустимость расширительного толкования оснований для отказа в признании садового дома жилым и расширения исчерпывающего перечня таких оснований.
Суть дела
С. являлся собственником земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для ведения садоводства и огородничества, и находящегося на данном земельном участке садового дома с назначением – нежилое здание, наименованием – садовый домик.
С. обратился в администрацию с заявлением о признании садового дома жилым, приложив необходимые документы, в том числе техническое заключение о состоянии строительных конструкций садового дома.
Решением администрации отказано в признании садового дома жилым домом, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает возможность размещения на таком участке садового или жилого дома.
Считая указанное решение администрации незаконным, С. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором также просил обязать административного ответчика признать садовый дом жилым.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении административного искового заявления отказано.
Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из того, что возможность признания садового дома жилым определяется в зависимости от градостроительного регламента и нахождения земельного участка в границах населенного пункта. Действовавший градостроительный регламент зоны сельскохозяйственного использования (СХ-2), в которой находился принадлежащий С. земельный участок, не предусматривал возможность размещения жилых домов в этой зоне.
С обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты нижестоящих судов.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов, административное исковое заявление удовлетворил, признал незаконным решение администрации об отказе в признании садового дома жилым домом и возложил на администрацию обязанность повторно рассмотреть заявление о признании садового дома жилым домом.
При этом, Верховный Суд РФ привел следующие доводы.
Согласно пункту 2 статьи 77 ЗК РФ в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются, в частности, земли, занятые жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.
Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон № 217-ФЗ) садовый земельный участок определен как земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, который в соответствии с частями 1 и 3 статьи 23 этого федерального закона может быть образован из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения и должен использоваться по целевому назначению и в соответствии с его разрешенным использованием.
В соответствии с частью 3 статьи 23.1 Федерального закона № 217-ФЗ садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (далее – Положение), которым установлены требования к порядку признания садового дома жилым домом, в том числе перечень документов, необходимых для признания садового дома жилым домом, основания принятия решения об отказе в признании садового дома жилым домом.
Пунктом 56 Положения установлено, что в перечень документов, необходимых для признания садового дома жилым домом, которые собственник садового дома или жилого дома представляет в уполномоченный орган, включено в том числе заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ “Технический регламент безопасности зданий и сооружений”.
В силу подпункта “д” пункта 61 Положения решение об отказе в признании садового дома жилым принимается в случае размещения садового дома или жилого дома на земельном участке, виды разрешенного использования которого, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, не предусматривают такого размещения.
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, предусматривающий в том числе такой вид разрешенного использования, как “ведение садоводства” (осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей) (код 13.2).
В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования земельный участок С. располагался в территориальной зоне СХ-2 (зона занятая объектами сельскохозяйственного назначения), для которой одним из основных видов разрешенного использования земельных участков являлось “ведение садоводства” (код 13.2).
Таким образом, вид разрешенного использования принадлежащего С. земельного участка “для ведения садоводства и огородничества”, расположенного в территориальной зоне СХ-2, позволяет размещение на нем как садового дома, так и жилого дома в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В материалы дела представлено техническое заключение, которым подтверждены соответствие дома требованиям к надежности и безопасности, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам, его пригодность для круглогодичного проживания.
Мнение эксперта
По общему правилу, жилые дома могут располагаться на земельных участках, имеющих категорию земли населенных пунктов (т. е. находящихся в административных границах населенного пункта) и имеющих вид разрешенного использования, связанный с жилищным строительством, закрепленный в соответствующем градостроительном регламенте. Исключение сделано для садовых домов, изначально предназначенных для временного пребывания, в отличие от жилых домов. Садовые дома могут располагаться на земельных участках, которые как находятся в черте населенного пункта, так и за ее пределами на землях с категорией «сельскохозяйственное назначение», при условии, что видом разрешенного использования земельного участка является садоводство.
При этом, статья 23.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ и Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом” допускают перевод садовых домов в статус жилых при соблюдении собственником садового дома исчерпывающего перечня условий для такого перевода. Более того, в пункте 9 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 прямо допускается возможность расположения жилых помещений как в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, так и в домах, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. Поэтому, допустима ситуация, когда в результате признания садового дома жилым на землях сельскохозяйственного назначения за пределами населенного пункта будет располагаться жилой дом.
Перечень оснований для отказа в переводе садового дома в жилой является исчерпывающим и закрытым (пункт 61 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). В рассматриваемом определении Верховный Суд РФ еще раз указал на закрытый и исчерпывающий перечень таких оснований, содержание которых не может расширительно толковаться.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.
Одним из оснований для отказа в таком переводе является размещение садового дома или жилого дома на земельном участке, виды разрешенного использования которого, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, не предусматривают такого размещения. В рассматриваемом определении подчеркивается, что само по себе размещение садового дома на землях садоводства не является препятствием для его перевода в жилой дом. Если вид разрешенного использования земельного участка, на котором создан садовый дом, подлежащий признанию жилым домом, предусматривает такое размещение объекта, а сам объект соответствует требованиям технических регламентов, предъявляемым к объектам недвижимости, собственник вправе рассчитывать на перевод такого дома в статус жилого (Кассационное определение Верховного Суда РФ от 29.02.2024 № 9-КАД23-14-К1, Кассационное определение Верховного Суда РФ от 08.06.2022 № 9-КАД22-4-К1).
При этом отказ по указанному основанию возможен только в случае, когда вид разрешенного использования земельного участка в принципе не допускает размещение подобного дома на таком земельном участке. При этом допустимость возведения жилого дома на соответствующем земельном участке должна в первую очередь определяться исходя из описания вида разрешенного использования, установленного классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. Даже если утвержденные органами местного самоуправления Правила землепользования и застройки не предусматривают в виде разрешенного использования «садоводство» возведение именно жилого дома, необходимо исходить из описания вида разрешенного использования, который дан в классификаторе (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.10.2022 № 88а-24014/2022).
Не может служить основанием для отказа допущенные при возведении такого дома другие нарушения градостроительного регламента, не являющиеся несоответствием виду разрешенного использования. Например, не могут служить основанием для отказа несоблюдение минимального отступа от границы земельного участка при размещении дома, несоответствие площади земельного участка минимальной площади, предусмотренной градостроительным регламентом для возведения жилого или садового дома (Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11.12.2024 № 88а-39005/2024, Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 17.07.2024 № 88а-14859/2024).
