7 марта 2024 г. Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации вынесено Определение № 306-ЭС21-25335 (2) по делу № А57-27952/2018, в котором Суд определил, кто погашает денежные обязательства перед участниками долевого строительства: застройщик-банкрот или лицо, к которому перешли права на участок и объект.

Суть дела

Между должником и кредитором были заключены договоры долевого участия в строительстве, вступившим в законную силу решением суда договоры расторгнуты, в пользу кредитора взысканы денежные средства (основной долг, проценты за пользование чужими денежными средствами, моральный вред и штраф).

Введено конкурсное производство, требование кредитора включено в третью очередь реестра.

Определением суда по заявлению о намерении приобрести права Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства переданы в том числе права собственности на принадлежащие должнику объекты, земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома, а также обязательства должника перед участниками строительства, включенные в реестр требований участников строительства.

Требование кредитора в состав обязательств должника, переданных фонду, не включено.

Конкурсный управляющий, полагая, что кредитор является участником долевого строительства и поэтому его требование подлежит погашению фондом, а не за счет имущества должника, обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий.

Определением суда первой инстанции от 30.12.2022, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции от 20.03.2023 и округа от 17.07.2023 установлено, что выплаты производятся за счет должника. Суды исходили из того, что кредитор при расторжении договоров участия в долевом строительстве выразил свою волю на отказ от исполнения должником обязательств в натуре, трансформировав обязательство по передаче квартир в денежное обязательство. Подобные обязательства, по мнению судов трех инстанций, погашаются за счет конкурсной массы должника.

Позиция Верховного Суда

Судебная коллегия отменила обжалуемые акты, указав, что занятая судами и фондом позиция нарушает конституционный принцип равенства, не допускающий различного подхода к гражданам, находящимся в одной категории лиц. Расторжение договора участия в долевом строительстве не меняет статус кредитора-физического лица как участника строительства, и имеющиеся у него требования относятся к обязательствам, которые вместе с имуществом должника передаются фонду развития. Расторжение договора влечет лишь отсутствие у фонда обязанности передать такому участнику строительства квартиру в натуре.

Процедура передачи имущества банкрота и связанных с ним обязательств фонду –  реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам – участникам строительства в натуре помещений в этом доме. Наравне с имуществом должника фонду передаются обязательства перед участниками строительства – физическими лицами, имеющими к должнику-застройщику как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования.

Расторжение договоров участия в долевом строительстве никак не изменило статус кредитора как участника строительства и влечет лишь отсутствие у фонда обязанности по передаче такому участнику строительства жилого помещения в натуре. Положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес.

Кроме того, требования иных кредиторов, которые также расторгли договоры участия в долевом строительстве, включены конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства. Фонд выплатил данным лицам причитающееся денежное возмещение. В этой связи занятая судами и фондом позиция нарушает конституционный принцип равенства, не допускающий различного подхода к гражданам, находящимся в одной категории лиц.

Мнения экспертов

Меркурьева Мария Андреевна, управляющая партнерка ЮрАнгел Бюро

Суд подтвердил равный статус всех участников долевого строительства застройщика-банкрота, независимо от того, какой вариант – денежное требование или требование о передаче квартиры в натуре – такие кредиторы выбирают, и что такие требования неразрывно следуют судьбе земельного участка и других прав, связанных с недостроем.

Меркурьева Мария Андреевна, управляющая партнерка ЮрАнгел Бюро.

Кредитор – участник долевого строительства, отказался от получения квартиры в натуре, его денежное требование было включено в третью очередь реестра требований. Объект строительства  был передан Фонду для завершения строительства. Возник спор, за счет кого – должника или Фонда – нужно исполнять обязательства перед этим кредитором. Первые три инстанции решили, что это нужно делать за счет оставшегося имущества должника (то есть фактически сделали долг перед кредитором безнадежным). Верховный суд обратил внимание на то, что изменение формы обязательства – с “натурной” на денежную – не меняет фактического статуса кредитора-физлица. Кроме того, похожие требования других кредиторов были включены список обязательств, исполняемых Фондом. И не включить спорное требование нарушает принципы справедливости и равенства перед законом. Все предыдущие судебные акты Суд отменил, требование кредитора подлежит удовлетворению за счет Фонда.

Отличное решение! Верховный суд наконец-то закрыл пробел в законодательстве, который существовал давно и с которым никто не знал, как точно поступать.

В соответствии с с законом, существуют два реестра застройщика-должника: денежных обязательств и обязательств о передаче квартир. Если должник в процедуре внешнего управления отдает недострой кому-то достроить, то к новому застройщику переходят и обязательства по достройке объекта и передаче квартир.

Нередко случалось, когда продавались квартиры в уже достроенном доме, полученные деньги пускались в погашение денежных долгов застройщика. При этом обязательства по передаче квартир в натуре так и не исполнялись. Участники долевого строительства, защищая свои права, стали выходить из “квартирного” реестра в реестр денежных обязательств (чтобы получить хоть что-то). При этом денежные долги должен погашать сам застройщик. Складывалась нелепая ситуация: земля и недострой отданы другому застройщику, долги остались на банкроте.

Верховный суд подтвердил неразрывную связь обязательств перед участниками строительства и земли (и других связанных с этим прав), на которой стоит недострой. Все очень разумно и соответствует духу права.


Разъяснения Верховного Суда создают ориентир для устранения спорных моментов при определении порядка исполнения обязательств перед участниками долевого строительства в случае банкротства застройщика, что способствует развитию правовой определенности и формированию чувства защищенности у граждан-инвесторов, так как, можно предположить, что гарантии погашения долгов фондами защиты выше, чем непосредственно должником. Также это способствует развитию устойчивости рынка долевого строительства

Алексей Клюев – партнер,  руководитель практик “Банкротство” и “Споры”  юридической фирмы “Bishenov&Partners”.
Алексей Клюев - партнер,  руководитель практик “Банкротство” и “Споры”  юридической фирмы “Bishenov&Partners”.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *