Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 14 октября 2025 года, рассмотрев кассационную жалобу представителя окружной администрации города на судебные акты по иску гражданки к органу местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, вынесла определение по делу № 74-КГ25-6-К9. Ранее нижестоящие суды обязали администрацию предоставить гражданке благоустроенное жильё по договору социального найма во внеочередном порядке и вселить во временное помещение маневренного фонда. Верховный Суд отменил эти судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что одного факта признания единственного жилья аварийным недостаточно для внеочередного обеспечения по соцнайму без подтверждения статуса малоимущего, постановки на учет и с учетом уже выплаченного возмещения.
Суть дела
Гражданка приобрела квартиру в многоквартирном доме в г. Якутске по договору купли-продажи в 2012 году. В 2016 году в доме произошёл пожар, квартира была уничтожена, дом впоследствии снесён. Распоряжением окружной администрации дом признан аварийным и подлежащим сносу, а затем включён в республиканскую адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда на 2019–2025 годы.
Истец указала, что иного жилья не имеет, и обратилась в суд с требованием обязать администрацию предоставить ей благоустроенное жилое помещение общей площадью не менее, ранее занимаемой по договору социального найма, а также вселить во временное жильё до предоставления постоянного помещения. Суд первой инстанции иск удовлетворил, апелляционный суд и кассационный суд общей юрисдикции оставили это решение без изменения.
Верховный Суд, изучив материалы дела, установил, что ранее по отдельному спору с ресурсоснабжающей организацией истице уже было взыскано денежное возмещение ущерба от пожара в размере, эквивалентном рыночной стоимости квартиры до уничтожения, на основании отчета оценщика. Таким образом, вред её имуществу был компенсирован в полном объеме. При этом данных о признании гражданки малоимущей и постановке на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении муниципального фонда в материалах дела не имелось.
Дополнительно Верховный Суд учёл судебные решения по искам иных собственников квартир в этом же доме к региональному учреждению – оператору программы переселения, где выкупная стоимость жилья определялась с учетом ранее выплаченного им возмещения ущерба от пожара. По этим делам судом были утверждены мировые соглашения о предоставлении возмещения за изымаемые помещения, включающего стоимость доли в земельном участке и связанные расходы. По аналогичным требованиям о выкупной стоимости сама истица к региональному органу не обращалась.
Позиция Верховного Суда РФ
Верховный Суд напомнил, что по статье 57 Жилищного кодекса РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в порядке очередности, а для отдельных категорий предусмотрено внеочередное обеспечение.
Пункт 2 части 2 статьи 57 ЖК РФ (в редакции, действующей с 25.02.2024) устанавливает, что вне очереди жильё по соцнайму предоставляется нанимателям и собственникам, единственные жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежащими ремонту или реконструкции, при условии, что в установленном порядке не принято решение об изъятии земельного участка и дома для государственных или муниципальных нужд.
Суд сослался на постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.2023 № 20-П, согласно которому малоимущие граждане, состоящие на учёте нуждающихся и являющиеся собственниками единственного жилья, признанного непригодным для проживания, подлежат внеочередному обеспечению благоустроенными жилыми помещениями по договору соцнайма, равнозначными по общей площади ранее занимаемым. При невозможности оперативного решения вопроса законом предусмотрено незамедлительное предоставление жилья маневренного фонда до выбора способа удовлетворения жилищных потребностей.
Из совокупности норм ЖК РФ и правовой позиции Конституционного Суда Верховный Суд сделал вывод, что сам по себе факт признания единственного жилого помещения непригодным для проживания не даёт автоматического права на внеочередной соцнайм. Необходимо наличие дополнительных условий: признания гражданина малоимущим в установленном порядке, постановки на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, а также отсутствия решения об изъятии земельного участка и дома для публичных нужд.
Одновременно Суд указал на положения статей 1 и 1102 ГК РФ о необходимости добросовестного поведения участников гражданского оборота и недопустимости извлечения преимуществ из незаконного или недобросовестного поведения, в том числе в форме неосновательного обогащения. С учётом того, что истице уже была выплачена полная рыночная стоимость утраченной квартиры, предоставление ей дополнительного жилья по соцнайму без статуса малоимущей и постановки на учет может привести к повторному возмещению, что противоречит принципам гражданского права.
Судебная коллегия признала, что суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не выяснили все юридически значимые обстоятельства (статус малоимущего, наличие учета, влияние ранее полученной компенсации, механизм реализации программы переселения), неверно применили нормы материального права и не учли риск неосновательного обогащения. В связи с этим все принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с указанием учесть изложенную правовую позицию.
Мнение эксперта
Определение по делу № 74-КГ25-6-К9 существенно уточняет контуры права собственников аварийного жилья на внеочередное обеспечение жильём по социальному найму.
Во-первых, Верховный Суд прямо увязывает применение «внеочередной» льготы со статусом малоимущего и постановкой на учет нуждающихся. Для практики это означает, что собственник единственного жилья, признанного аварийным, не может рассчитывать на автоматическое предоставление квартиры по соцнайму, если он не включён в соответствующий перечень и не подтверждена его объективная нуждаемость. Сам факт аварийности помещения и его утраты – необходимое, но недостаточное условие.
Во-вторых, Суд жёстко разделяет начальное возмещение вреда и последующее обеспечение жильём. Если собственник уже получил полную рыночную стоимость разрушенной квартиры за счёт виновного лица, повторное предоставление жилья за счёт муниципального фонда оценивается как потенциальное неосновательное обогащение и нарушает принцип равенства участников жилищных отношений. Это важный сигнал для стратегий защиты: выбор пути компенсации (денежное возмещение/выкупная стоимость/соцнайм) должен быть последовательным и обоснованным, попытки «сложить» несколько механизмов могут встретить сопротивление судов высшей инстанции.
В-третьих, определение показывает, что участие дома в региональной программе переселения из аварийного фонда имеет самостоятельное значение. В рамках такой программы собственникам может предоставляться жильё в собственность или выплачиваться выкупная цена, причем с учетом ранее полученных сумм. Требование о дополнительном бесплатном жилом помещении по соцнайму, когда уже реализован иной механизм компенсации, должно оцениваться с точки зрения добросовестности и баланса интересов всех участников программы.
Для правоприменителя практический вывод очевиден: в делах о жилье собственников аварийных домов необходимо:
– проверять статус малоимущего и постановку на учет;
– анализировать уже произведенные выплаты и их соответствие рыночной стоимости жилья;
– учитывать наличие и условия региональной программы переселения.
Для граждан определение подчёркивает, что защита жилищных прав после утраты единственного жилья возможна, но выбор правового инструмента (исков о возмещении ущерба, участия в программе переселения, требований о соцнайме) должен строиться с учетом комплексной оценки рисков повторного возмещения и требований добросовестности.
Бондаренко Татьяна Александровна, кандидат юридических наук, доцент Кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
