16 февраля 2022 года Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации было вынесено Определение №308-ЭС18-17191 (5) по делу №А32-1070/2017, которым был разрешен спор по вопросу удовлетворения требования о передаче жилого помещения гражданину-участнику строительства после замены застройщика проблемного объекта строительства.
Суть дела
В деле о банкротстве застройщика – ООО «ЖК АРС-Аврора» (далее – должник) Князева Т.В. обратилась с заявлением о трансформации требований в реестре требований кредиторов должника (далее – реестр) путем исключения из третьей очереди реестра требования в размере 3 842 800 руб. 50 коп. и включении в реестр требования о передаче жилого помещения (двухкомнатной квартиры).
Первоначально в рамках дела о банкротстве должника Князева Т.В. обратилась с заявлением о включении в реестр ее требования в размере 15 601 159 руб. 90 коп., предоставив договоры участия в долевом строительстве с приобретением соответственно жилого и нежилого помещений, а также доказательства, подтверждающие их оплату. Определением суда от 11.04.2018 требование Князевой Т.В. включено в третью очередь реестра в размере 3 842 800 руб. 50 коп. основного долга (по жилому помещению); требование в размере 11 758 359 руб. 40 коп. основного долга (по нежилому помещению) – в четвертую очередь реестра. Впоследствии в реестр внесены изменения: требование Князевой Т.В. в размере 11 758 359 руб. 40 коп. учтено как обеспеченное залогом имущества должника (определение от 03.12.2021).
Вступившим в законную силу судебным актом (определение от 10.12.2020) удовлетворено заявление ООО «АльфаСтройКомплекс» (далее – приобретатель) о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимся на нем многоэтажным жилым комплексом площадью 59 817,3 кв. м, 65% готовности, и исполнить обязательства должника перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений. При этом судом определен размер денежных средств, подлежащих перечислению приобретателем должнику для передачи прав и обязанностей застройщика.
Определением от 22.03.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.05.2021, приобретателю переданы имущество и обязательства застройщика по передаче жилых и нежилых помещений площадью до 7 кв. м на общую сумму 364 262 972 руб. 48 коп. участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений должника.
После передачи прав застройщика в пользу приобретателя Князева Т.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Определением суда первой инстанции от 25.03.2022, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявления отказано.
Отказывая в удовлетворении заявления, суды исходили из обращения Князевой Т.В. с заявлением о трансформации требования после перехода прав застройщика и обязательств перед участниками строительства к обществу и перечисления последним денежных средств (в том числе за спорную квартиру) на специальный счет должника.
По мнению судов, обращаясь ранее с заявлением о включении ее денежного требования в реестр, Князева Т.В. фактически отказалась от исполнения договора долевого участия в строительстве, предусматривавшего передачу жилого помещения.
Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ, рассмотрев кассационную жалобу Князевой Т.В., отменила судебные акты нижестоящих судов и направила обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции со следующим обоснованием.
Процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона. Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов; применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).
Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанный с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства понимается в том числе физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежное требование.
По смыслу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12, положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес.
В первоначально поданном в арбитражный суд заявлении Князева Т.В. со ссылкой на договоры участия в долевом строительстве в отношении жилого и нежилого помещений просила о включении в реестр ее денежного требования. Форма изложения требования для его учета в реестре (о включении денежного требования либо о включении требования о передаче квартиры) не свидетельствует о разной правовой природе этих притязаний и не может приводить к различным подходам при определении уровня правовых гарантий участников строительства. Требования в указанных вариантах изложения включаются в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов (пункт 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве).
Таким образом, трансформация денежного требования в требование о передаче жилого помещения в данном случае правовое положение Князевой Т.В. не изменяет, объем принадлежащих ей прав не увеличивает.
По сути требование Князевой Т.В. обусловлено тем, что новый застройщик (приобретатель) после передачи ему прав и обязанностей должника отказался принять на себя обязательства перед ней как участником строительства.
Действуя добросовестно и оказывая взаимное содействие при передаче прав застройщика – банкрота (пункт 3 статьи 307 ГК РФ), должник и приобретатель имели возможность выяснить характер и объем правопритязаний всех участников строительства, с которыми заключены договоры о предоставлении жилых помещений вне зависимости от того, как учтены их требования в реестре, и, исходя из этого определить дальнейшую судьбу объекта незавершенного строительства.
В рассматриваемом случае доказательства волеизъявления Князевой Т.В. на получение уплаченных по договору денежных средств вместо передачи причитающейся ей квартиры отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд применительно к положениям статей 133 и 168 АПК РФ должен был самостоятельно квалифицировать ее заявление как требование о понуждении приобретателя принять на себя обязательства перед Князевой Т.В. по передаче ей жилого помещения. При этом, приобретатель подлежал привлечению к обособленному спору в качестве ответчика.
Ссылка приобретателя на вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении его заявления о намерении стать приобретателем спорного объекта несостоятельна, поскольку наличие данного судебного акта не препятствует последующей корректировке инвестиционного плана нового застройщика.
Комментарий специалиста
В рассматриваемом Определении Верховного Суда РФ можно выделить следующие ключевые моменты, имеющие значение для формирования единообразной судебной практики.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова
- Во-первых, нормы параграфа 7 Закона о банкротстве преследуют цель приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов и при их толковании и применении суды в первую очередь должны исходить из указанной цели.
- Во-вторых, нормы Закона о банкротстве касательно учета в реестре требований граждан-участников строительства повторно истолкованы таким образом, что закон не разделяет эти требования на денежные и требования по передаче жилого помещения в натуре. Включение требования гражданина в состав требований кредиторов третьей очереди с указанием денежной оценки такого требования не означает его превращения из требования о передачи квартиры в требование о выплате денежных средств.
- В-третьих, поскольку передача прав и обязанностей застройщика-банкрота новому застройщику не означает изменение порядка удовлетворения требований граждан- участников строительства. Поскольку приоритетной задачей при банкротстве застройщика является предоставление все-таки жилого помещения, то к новому застройщику переходит обязанность передачи такого помещения гражданам-участникам строительства.
При этом, взаимоотношения между конкурсным управляющим, застройщиком-должником и новым застройщиком не могут влиять на право гражданина получить удовлетворение своих требований избранным им способом.
