Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2024 № 306-ЭС23-26117 устанавливает основания ограничения защиты права собственности и конкретизирует условия установления сервитута.
Суть дела
На основании протокола от 17.02.2021 № 1 проведения открытого аукциона Палата имущественных и земельных отношений Арского муниципального района Республики Татарстан (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 27.02.2021 заключили договор № 6-М аренды земельного участка для производственной деятельности на срок по 27.02.2031.
ООО «ТехноАрск» (общество) является собственником другого земельного участка, смежного по отношению к участку, предоставленному в аренду предпринимателю. Проезд к участку общества и расположенному на нем зданию исторически и фактически осуществляется через участок, переданный в аренду предпринимателю. Объектов недвижимости на спорном участке не имеется.
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу об обязании устранить препятствия в пользовании истцом находящимся у него в аренде земельным участком путем предоставления истцу, его сотрудникам, лицам, привлеченным им к выполнению работ, беспрепятственного доступа на спорный земельный участок, а также запретить ответчику использовать данный участок для хранения и проезда принадлежащих последнему транспортных средств.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, суд иск удовлетворил, в том числе запретил ответчику использовать находящийся в аренде истца земельный участок для проезда транспортных средств.
Суды, сославшись на статьи 212, 305, 305 ГК РФ, разъяснения пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив, что ответчик ограничивает истцу (арендатору) доступ к арендованному участку, хранит на участке без законных оснований транспортные средства, удовлетворили иск предпринимателя как в части обязания ответчика не чинить истцу препятствия в пользовании спорным участком, так и в части запрета обществу использовать участок для хранения и проезда транспорта ответчика через участок истца.
Суды, установив, в том числе с учетом заключения кадастрового инженера, что исторически сложившийся проезд к земельному участку общества проходит через спорный земельный участок истца, транспортные средства ответчика передвигаются через данный участок, поскольку иного проезда к участку и зданию ответчика не имеется, при этом посчитали, что данное обстоятельство не исключает защиту прав предпринимателя путем подачи негаторного иска ввиду отсутствия соглашения сторон об установлении сервитута.
Отказывая в удовлетворении ходатайства общества о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела по иску общества, заявленному к предпринимателю, об установлении права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком, находящимся в аренде у предпринимателя, для прохода проезда к участку Общества, суды признали возможным рассмотреть настоящее дело без приостановления производства до разрешения указанного дела.
Не согласившись с указанными судебными актами нижестоящих судов, общество обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов в части запрета обществу использовать земельный участок для проезда принадлежащих ему транспортных средств и в этой части отказать предпринимателю в иске, в связи со следующим.
Суды, запретив ответчику использовать спорный участок для проезда транспортных средств к принадлежащему ему участку и расположенному на нем зданию, неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.
Согласно статье 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1); гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).
В силу статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом и каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.
Пользование земельным участком предполагает возможность проезда и прохода к участку и расположенным на нем объектам с земель (дорог) общего пользования.
Из норм Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ), регулирующих правила формирования земельных участков, межевания, оформления межевого плана, постановки земельных участков на кадастровый учет, следует необходимость учитывать наличие доступа к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе посредством установления сервитута (часть 6 статьи 22), отсутствие такого доступа является основанием для приостановления государственного кадастрового учета (пункт 26 части 1 статьи 26).
Под доступом к земельным участкам в соответствии со статьями 22 и 26 Закона № 218-ФЗ понимается наличие прохода или проезда от земельных участков общего пользования.
Указанное требование об обеспечении доступа по смыслу положений статьи 209 ГК РФ является необходимым и общим в отношении всех земельных участков, при этом доступ должен быть обеспечен к земельным участкам общего пользования, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых в соответствии со статьей 274 ГК РФ возможно предоставление ограниченного вещного права (сервитута).
Согласно названной статье, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком; обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
По смыслу приведенных норм в случае, если собственник земельного участка лишен возможности доступа к своему земельному участку и использования его по назначению и у него отсутствует иная возможность доступа, кроме как через соседний участок, он вправе требовать от лица, владеющего соседним земельным участком на вещном или обязательственном праве, обеспечить доступ через этот участок, а следовательно, владелец соседнего участка не может требовать установить запрет прохода – проезда к смежному участку.
Условия пользования соседним участком (координаты проезда – прохода, временной период, плата) определяются соглашением сторон или при наличии спора решением суда об установлении сервитута (пункты 2, 3, 5 статьи 274 ГК РФ).
Судами установлено и подтверждается материалами дела, что к земельному участку общества ведет одна дорога, которая проходит через участок, предоставленный в аренду предпринимателю, и у него отсутствует иная возможность доступа (прохода – проезда) кроме как через данный участок, при этом согласно заключению кадастрового инженера это наиболее разумный (с обременением наименьшего количества земельных участков, расположенных рядом с участками истца и ответчика) и исторически сложившийся проезд к земельному участку ответчика.
Спор об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в аренде предпринимателя, и его условиях рассматривается по иску общества в Арбитражном суде Республики Татарстан в рамках дела № А65-157060/2023.
При таких обстоятельствах и с учетом приведенных норм суды, удовлетворяя иск предпринимателя со ссылкой на статьи 304 и 305 ГК РФ в части запрета обществу использовать соседний участок для проезда транспортных средств при отсутствии у него иной возможности проезда, нарушили право общество владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом.
В части удовлетворения требований предпринимателя об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании истцом арендованным участком и запретить ответчику хранить транспортные средства на данном участке, суды правильно применили нормы материального и процессуального права с учетом установленных обстоятельств, подтверждающих нарушение ответчиком прав истца по использованию арендованного участка, а приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы судов в данной части.
Мнение эксперта
Рассматриваемое определение представляет интерес для правоприменительной практики двумя моментами.
Во-первых, исходя из принципа добросовестности поведения, Верховный Суд РФ указал, что права собственника имущества не носят абсолютный характер и могут быть ограничены в том случае, когда становится невозможной реализация другим собственником аналогичного права в отношении его имущества. При этом приведен конкретный критерий такой ситуации — доступ в виде проезда и прохода к объекту недвижимости, принадлежащему одному собственнику, прямо предусмотрен законом, и является необходимым условием полноценной реализации права собственности. Такой доступ объективно возможен только посредством объекта недвижимости (земельный участок) другого собственника. Вследствие этого в принципе недопустима защита права собственности второго собственника посредством абсолютного запрета на использование его земельного участка для обеспечения доступа к объекту, поскольку это означало бы для первого собственника лишение права собственности.
Во-вторых, в определении конкретизировано условие установления сервитута – наиболее разумный (обременение наименьшего количества земельных участков, расположенных рядом со служащим и господствующим земельными участками) и наличие на обременяемом сервитутом участке исторически сложившегося проезда к господствующему земельному участку.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.
Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (пункт 1 статьи 274 ГК РФ, пункты 7 и 9 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 № 19-КГ18-39, Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2016 № 18-КГ16-113, Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11). Поэтому сложившаяся судебная практика предполагает исследование всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов, из которых должен быть выбран наиболее экономичный (менее затратный) для собственника господствующей вещи и наименее обременительный для собственника служащего земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 16033/12). При выборе варианта, отвечающего таким критериям, необходимо исходить из того, что потенциально возможность организации подъезда и прохода к объекту недвижимости через другой соседний участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ по организации такого подъезда и прохода свидетельствуют об отсутствии иной реальной возможности у собственника пользоваться в настоящее время принадлежащим ему объектом недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 № 2509/10).
Наличие исторически сложившейся дороги к объекту на спорном земельном участке и обременение наименьшего числа земельных участков на пути к землям общего пользования — являются критериями наименее обременительного способа установления сервитута.
