Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определением от 13.01.2026 года №310-ЭС25-14488 по делу №А35-10259/2018 разъяснила, при разрешении спора о возникновении права собственности на объект незавершенного строительства расположенный в пределах в ООПТ регионального значения, на которой устанавливается специальный режим хозяйственной деятельности, в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов, связанных с ООПТ, необходимо соблюдение конкурентных процедур и привлечение органа субъекта уполномоченного в области организации, охраны и использования ООПТ.
Суть дела
Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию в лице Администрации города, Комитету по управлению муниципальным имуществом об определении долей в объекте незавершенного строительства, расположенном в «Парке им. 1 Мая», о признании за предпринимателем права собственности на 9/10 долей в данном объекте недвижимости и за муниципальным образованием — право собственности на 1/10 долю, о прекращении в части 9/10 долей зарегистрированного права собственности за муниципальным образованием на вышеуказанный незавершенный строительством объект недвижимости.
Решением суда исковые требования истца были удовлетворены. Постановлением суда округа судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.
Между тем, судами было установлено, что на основании постановления главы Администрации в муниципальную собственность города переданы объекты культуры, народного образования, здравоохранения, жилищно-коммунального хозяйства, в том числе Парк культуры 1-го Мая.
Порядком по проведению конкурса предусмотрено, что земельный участок, на котором расположен парк им. 1 Мая и имущество муниципальной собственности, расположенное на территории парка, передаются в долгосрочную аренду на 15 лет. Условиями конкурса в отношении парка им. 1 Мая определено благоустройство в течение 2 лет территории, реставрация и содержание существующих насаждений, оснащение новыми современными аттракционами, оборудование танцевальной, игровой и спортивной детской площадки, обновление наружного освещения, иллюминации, зеленых насаждений, ремонт и содержание помещений для бытовых нужд.
Между тем, согласно протоколу совещания по проведению городского открытого конкурса, конкурс инвестиционных программ по организации и функционированию парков города от августа 2004 г. признан несостоявшимся. Уполномоченным органом рекомендовано заключить договоры аренды с предпринимателем при условии предоставления последним проектной документации функционирования парка им. 1 Мая в Департамент архитектуры и градостроительства города в срок до 01.10.2004 г. и утверждения проекта на градостроительном совете при главном архитекторе города.
Предпринимателем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом заключен договор аренды муниципального нежилого фонда. Выдано положительное заключение государственной экспертизы на проектную документацию по реконструкции объекта, принято предложение предпринимателя о реконструкции объекта за счет собственных средств.
Вместе с тем, постановлением Комитета по управлению муниципальным имуществом предписано произвести независимую оценку рыночной стоимости объекта в Парке им. 1 Мая на момент начала реконструкции объекта, направить предпринимателю дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее распределение долей в праве собственности на танцплощадку после ее реконструкции, для муниципального образования — пропорционально рыночной стоимости реконструируемого объекта на момент начала реконструкции с учетом инфляционных процессов на момент определения долей, а для предпринимателя пропорционально стоимости понесенных затрат на проведение реконструкции с расширением площадей существующего объекта с учетом инфляционных процессов на момент определения долей.
Впоследствии отношения сторон по определению условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду (танцплощадка для проведения культурно-массовых мероприятий), включая условия аренды помещения, его реконструкции, возникновения права общей долевой собственности на реконструируемое имущество, были урегулированы договорами аренды помещения муниципального нежилого фонда города. При этом суды оставили без внимания отмену постановления главы Администрации города от 2010 г. о реконструкции предпринимателем объекта с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая и принятие Администрацией субъекта постановления от 2020 г. «Об особо охраняемой природной территории регионального значения — природном парке» в границы которого вошел спорный земельный участок.
Позиция ВС РФ
Особо охраняемые природные территории (далее — ООПТ) могут иметь федеральное, региональное или местное значение и находиться в ведении соответственно федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. ООПТ регионального значения — природный парк «Первомайский парк» создан в соответствии с положениями федерального и регионального законодательства в области организации, охраны и использования особо охраняемых природных территорий (пункт 4 статьи 2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее — Закон № 33-ФЗ)).
Цель создания природного парка «Первомайский парк» (далее — природный парк) — охрана территории, обладающей высокой экологической ценностью, входящей в группу важнейших элементов экологического каркаса центральной части города, с комплексом растительности, выполняющей санитарно-гигиенические функции, а также представляющей собой историческую и рекреационную ценность для города и области в целом. Поскольку спорный объект незавершенного строительства расположен в ООПТ регионального значения, на которой устанавливается специальный режим хозяйственной деятельности, в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов, связанных с ООПТ, не привлечение к участию в деле Администрации субъекта, полномочия которой в области организации, охраны и использования ООПТ в субъекте в настоящее время исполняет Правительство субъекта, является существенным нарушением норм процессуального права.
Учитывая изложенное, Судебная коллегия отменила судебные акты первых трех инстанций, направив дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции указав, что при рассмотрении данного дела суды допустили существенные нарушения норм процессуального права, без устранения которых невозможна защита охраняемых законом публичных интересов. Указав на необходимость привлечения к участию в деле Правительства Курской области, а также проверки доводов заявителя жалобы, в том числе об отсутствии правовых оснований для возникновения общей долевой собственности ввиду несоблюдения конкурентных процедур.
Мнение эксперта
Согласно положений действующего законодательства, принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий является важнейшим основным принципом земельного законодательства, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.
Особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение и находиться в ведении соответственно федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
Регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.
Вместе с тем, исходя из положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при заключении договора, имеющего признаки договора об инвестиционной деятельности необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. При этом право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших такой договор по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права.
Кроме того, в силу положений статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. При этом, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей, а при недостижении согласия по решению суда.
Вместе с тем, природные парки являются особо охраняемыми природными территориями регионального значения, в границах которых выделяются зоны, имеющие экологическое, культурное или рекреационное назначение, и соответственно этому устанавливаются запреты и ограничения экономической и иной деятельности. Природные ресурсы, расположенные в границах природных парков, если иное не установлено федеральными законами, ограничиваются в гражданском обороте.
Создание природных парков осуществляется решениями высшего исполнительного органа субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями, предусмотренными пунктом 6 статьи 2 настоящего Федерального закона. На территориях природных парков устанавливаются различные режимы особой охраны и использования в зависимости от экологической и рекреационной ценности природных участков, а также может быть установлена охранная зона особо охраняемой природной территории, определяющая ограничения использования земельных участков и водных объектов в границах охранной зоны.
Между тем, управление природными парками осуществляется государственными учреждениями субъектов Российской Федерации, созданными в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Запрещается изъятие или иное прекращение прав на земельные участки, предоставленные государственным учреждениям субъектов Российской Федерации, осуществляющим управление природными парками, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством.
Таким образом, управление и распоряжение недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства, расположенным в пределах особо охраняемой природной территории регионального значения — природного парка, не может осуществляться без согласия уполномоченного органа субъекта в области организации, охраны и использования особо охраняемых природных территорий.
Мячикова Анастасия Андреевна, член Союза юристов-блогеров на базе МГЮА им. О. Е. Кутафина при поддержке Ассоциации юристов России, юрисконсульт ФГКУ «МРУПО Минобороны России»